Тема 10. Правовые особенности сделок, влекущих возникновение и переход права собственности на жилое помещение
Учебные вопросы:
1. Содержание понятия «сделки с жилыми помещениями».
2. Правовая специфика договора купли-продажи жилого помещения.
3. Правовая специфика договора мены жилого помещения.
4. Правовая специфика договора дарения жилого помещения
5. Правовая специфика договора ренты жилого помещения.
6. Правовая специфика договора ипотеки жилого помещения.
1. Содержание понятия «сделки с жилыми помещениями»
Сделки с жилыми помещениями - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основным нормативным актом, регламентирующим правовой механизм заключения сделок с жильем является Гражданский кодекс Российской Федерации.
Договор является самым распространенным видом сделок с жильем.
Договор - это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.
Несоблюдение обязательной формы заключения договора, государственной регистрации или нотариального удостоверения влечет признание указанного договора недействительным.
При отсутствии в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным.
2. Правовая специфика договора купли-продажи жилого помещения
По договору купли - продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой сторон (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупателю при продаже жилого дома и других жилых помещений одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, который занят данными объектами недвижимости и необходим для ее использования.
Специфическими существенными условиями договора купли- продажи жилого помещения являются:
1. цена продаваемого жилого помещения;
2. перечень лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жилым помещением после его приобретения покупателем. Таковыми являются: поднаниматели, наниматель и члены его семьи и др. лица.
Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому передаточному акту или другому документу о передаче.
Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если сособственники откажутся от покупки или в течение одного месяца не приобретут продаваемую долю (жилое помещение), продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой сособственник имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя ( ст. 250 ГК РФ ).
Продаваемое жилое помещение должно быть свободным от прав любых третьих лиц. Нарушение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли - продажи жилого помещения в одностороннем порядке.
Договор купли - продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.
В случае, если одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по иску другой стороны вынести решение о ее регистрации.
Сторона, уклоняющаяся от регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
3. Правовая специфика договора мены жилого помещения
В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое жилое помещение (п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Принципиальным отличием договора мены от договора обмена является то, что сторонами (стороной) договора мены являются не наниматели, а собственники обмениваемых жилых помещений.
В случае, если в жилом помещении, являющимся предметом мены, проживают несовершеннолетние, мена допускается только с согласия органов опеки и попечительства.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами, если законом или договором мены не предусмотрено иное.
Жилые помещения, являющиеся предметом договора мены, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляется в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности, если иное не вытекает из договора мены.
В случае, если у одной из сторон договора мены третьим лицом на законных основаниях изъято жилое помещение, являвшееся предметом договора, контрагент по сделке вправе потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.
Договор мены должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Нотариального удостоверения сделки не требуется.
4. Правовая специфика договора дарения жилого помещения
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.
Договором дарения признается обещание дарения, если оно сделано в письменной форме и зарегистрировано.
Дарение обусловлено также согласием одаряемого, который имеет право в любое время отказаться от передачи ему дара. В указанном случае договор дарения считается расторгнутым.
Дарение не допускается от имени граждан, признанных недееспособными, и малолетних, их законными представителями.
Даритель вправе отменить дарение жилого помещения, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае, если даритель переживет одаряемого, договор дарения может быть отменен по инициативе дарителя. Указанное положение должно содержаться в договоре.
Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Нотариального удостоверения сделки не требуется.
5. Правовая специфика договора ренты жилого помещения
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).
Договор пожизненного содержания с иждивением является одним из наиболее распространенных видов договоров ренты в жилищной сфере.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать в себя:
1. обеспечение потребностей в жилище;
2. обеспечение потребностей в питании, одежде;
3. уход за получателем ренты;
4. оплата ритуальных услуг и т.д.
Получателем ренты может быть дееспособное, в том числе и трудоспособное лицо.
Плательщик ренты в отношении переданного ему в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения имеет право совершать с ним гражданско-правовые сделки по отчуждению, сдачи в залог, иному обременению только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
Обязательство плательщика ренты прекращается смертью получателя ренты.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет право потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Право требовать компенсации понесенных расходов по содержанию получателя ренты плательщик ренты не имеет право.
Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
6. Правовая специфика договора ипотеки жилого помещения
Рассматриваемое правоотношение регламентируется норами ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998г. N° 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с посл. изменениями от 30 декабря 2004г.).
Залог жилого помещения - это один из способов обеспечения исполнения обязательства, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами лица (залогодателя, должника).
Федеральный закон (глава 13) устанавливает особенности ипотеки жилых домов и квартир.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предметом ипотеки может являться часть квартиры и часть дома, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат.
Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила об ипотеке жилых домов и квартир на них не распространяются.
При ипотеке квартиры в многоквартирном доме заложенной считается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Обязательства по ипотечному договору могут обеспечиваться незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
В случае, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, согласие на заключение договора об ипотеке дают органы опеки и попечительства. Решение о согласии на заключение договора об ипотеки или мотивированное решение об отказе органы опеки и попечительства выдают заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать соответствующее разрешение.
Решение органов опеки и попечительства может быть обжаловано в судебном порядке.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотеки, возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Первый случай, без обращения в суд, допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Внесудебное обращение взыскания на жилое помещение залогодателя не допускается, если:
1. для ипотеки жилого помещения требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2. предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Соглашение может предусматривать:
1. реализацию заложенного жилого помещения на публичных торгах в форме открытого аукциона;
2. приобретение заложенного жилого помещения с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
При достижении соглашения о реализации заложенного жилого помещения на публичных торгах в форме открытого аукциона в качестве организатора последнего выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Второй случай, в судебном порядке, предусматривает обращение взыскания на заложенное жилое помещение по решению суда и его реализацию на публичных торгах, организуемых в форме открытого аукциона.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, установленном для его реализации по соглашению сторон.
Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Публичные торги признаются несостоявшимися в случаях, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они не состоялись в случаях 1 и 2 снижается на 15 процентов.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по вышеуказанным основаниям залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Развитию системы ипотечного кредитования в последние годы придается большое значение со стороны государства. Ипотечное кредитование рассматривается как способ решения жилищных проблем военнослужащих. Так, в настоящее время действует Федеральный закон от 20 августа 2004 года № 117- ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Данный закон юридически оформляет накопительно-ипотечную систему для военнослужащих с целью формирования паенакоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений для приобретения жилья.
Литература:
Нормативно - правовые акты: 1. 2, 3, 4, 8, 17, 18, 20, 31, 32, 41, 42, 44.
Основная: 5, 6, 9, 13, 14, 15, 18, 20, 23, 25.
Дополнительная: 4, 8, 27, 28, 29, 31.
Контрольные вопросы:
1. Раскройте содержание понятие «сделки с жилыми помещениями».
2. В чем заключается специфика договора купли-продажи жилого помещения?
3. В чем заключается правовая специфика договора мены жилого помещения?
4. В чем заключается правовая специфика договора дарения жилого помещения?
5. Правовая специфика договора ренты жилого помещения.
6. В чем заключается правовая специфика договора ипотеки?
7. Раскройте правовые особенности обращения взыскания по обязательствам залогодателя на предмет ипотеки.