Тема 9. Приобретательная давность и наследование как основания приобретения права собственности на жилое помещение
Учебные вопросы:
1. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение.
2. Особенности наследования жилого помещения, являющегося неделимой вещью.
3. Размер обязательной доли наследника при наследовании жилых помещений.
1. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение
Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) - такой способ приобретения жилья в собственность, когда лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.
Юридический факт приобретательной давности устанавливает суд. Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. Особенности наследование жилого помещения, являющегося неделимой вещью
Наследование жилых помещений - это основание возникновения права собственности на жилое помещение, возникающее у наследника после смерти наследодателя. Сущность наследования жилого помещения заключается в переходе права собственности на жилое помещение от умершего наследодателя к наследнику.
Гражданский кодекс РФ различает наследование по завещанию (глава 62) и наследование по закону (глава 63). Закон устанавливает ряд специфических особенностей наследования жилых помещений.
Одной из таких особенностей является наследования жилого помещения, являющегося неделимой вещью. Согласно ст. 133 ГК неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. В случае, когда жилое помещение состоит из одной комнаты или нескольких смежных и переустройство этих комнат в изолированные технически не осуществимо без причинения несоразмерного ущерба жилому помещению, то его следует отнести к неделимым вещам.
Постановлением Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в ред. от 25.10.1996) определено, что суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.
Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
Согласно п.3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Это положение созвучно п. 1 ст. 250 ГК, который предусматривает, что при продаже (обмене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли. Если жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения (п. 3 ст. 1168 ГК РФ). Эта норма согласуется с правилом, изложенным в п. 2 ст. 1168 ГК РФ о наследовании любой другой неделимой вещи: при отсутствии участников общей с наследодателем собственности преимущественное право на получение данной вещи имеет наследник, постоянно пользовавшийся ею. Преимущественное право на получение жилого помещения реализуется наследником не сверх своей наследственной доли, в счет ее. Таким образом, если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты соответствующей денежной суммы и т.п. (п.1 ст. 1170 ГК РФ). Сроки предоставления компенсации определяются соглашением между всеми наследниками. Осуществление преимущественного права в соответствии с п.2 ст.1170 ГК РФ возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.
3. Размер обязательной доли наследника при наследовании жилых помещений
Другим принципиально важным моментом наследственного права в сфере жилищных отношений является возможность уменьшения размера обязательной доли или отказа в ее присуждении. В соответствии с п. 4 ст. 1149 ГК РФ суд может уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении при наличии в совокупности следующих обстоятельств:
1. осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное);
2. учитывается имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю.
Наследники, получившие имущество в общую долевую собственность, вправе разделить его. При этом надо иметь в виду, что изложенные выше нормы о преимущественном праве на получение жилого помещения при разделе имущества применяются в течение трех лет со дня открытия наследства (п. 2 ст. 1164 ГК РФ). Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Права наследников на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе наследственного имущества. Если они уже произвели государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании свидетельства, выданного нотариусом, а потом заключили соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (ч.2 п.2. ст. 1165 ГК РФ). При разделе имущества наследники могут прийти к соглашению, по которому определенные таким соглашением доли не совпадут с указанными в свидетельстве о праве на наследство. В соответствии п.3 ст. 1165 такое несоответствие не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации прав наследников на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.
Литература:
Нормативно-правовые акты: 1, 2, 3, 7.
Основная: 1, 7, 9, 13, 19, 20, 34.
Дополнительная: 31.
Контрольные вопросы:
1. Раскройте содержание понятий «приобретательная давность», «наследование жилых помещений».
2. Каковы особенности наследования жилого помещения, являющегося неделимой вещью?
3. Каковы особенности определения размера обязательной доли наследника при наследовании жилых помещений?
4. Охарактеризуйте процедуру государственной регистрации прав на имущество, переходящего в порядке наследования.