3. Основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю
Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотношений являются юридические факты, которые должны отвечать, как минимум, трем требованиям.
1. Юридический факт должен иметь свое объективное, реальное содержание. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, порождающим правоотношение собственности на тот или иной земельный участок. Если же гражданин обращается в местную администрацию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц от 40 до 100 минимальных окладов.
Юридический факт, порождающий правоотношения собственности, имеет две основные формы: событие и поведение людей. Событие как юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека. Например, смерть собственника земельного участка порождает правоотношения по передаче данного участка наследнику умершего.
Поведение людей как юридический факт выражается в виде действия и в виде бездействия. Действие как юридический факт — это совершение поступка, имеющего юридическую значимость. Например, если гражданин посетил орган местного самоуправления с заявлением на получение участка, но не вручил это заявление надлежащим образом, то данный поступок не является юридическим фактом для возникновения правоотношения по получению земельного участка в собственность. Но если гражданин вручил указанное заявление органу местного самоуправления надлежащим образом, то такой поступок юридически значим даже в том случае, если заявление отказались принимать, что влечет юридическую ответственность.
Бездействие признается как юридический факт, если гражданин или иное лицо обязано было по закону совершать определенные действия, но не совершило их (использование участка не по целевому назначению).
2. Конкретность — второе требование закона к юридическому факту. Например, земли используются способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению природных ресурсов. Однако для придания этому обстоятельству значения юридического факта органы, контролирующие использование и охрану земель, должны доказать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собственность в результате определенных причин (загрязнение земли химическими веществами), вызванных способами использования земельного участка.
Конкретность юридического факта имеет две стороны:
— фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия неиспользования земельного участка по целевому назначению истекло и т. п.;
— документально доказанная конкретность (имеется договор купли-продажи участка, заключение специалиста о стоимости земли и т. д.). Каким бы конкретным ни был юридический факт, но если он не доказан документально, он не может служить основанием возникновения, изменения или прекращения отношений права собственности.
3. Связь с законом — третье требование к юридическому факту. Эта связь выражается прямо или косвенно.
Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт конкретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы. Например, для получения земельного участка под фермерское хозяйство в собственность необходим целый фактический состав: возраст, опыт работы, сдача квалификационных экзаменов. Этот состав конкретно закреплен в ЗК РФ.
Косвенная связь с законом выражается в том, что факт не закреплен в законе, но из смысла его явствует, что правовое регулирование не может осуществляться без данного факта. Например, в ЗК РФ не оговаривается порядок подачи гражданами заявления в местную администрацию о получении земельного участка в собственность. Однако ясно, что без соблюдения этого порядка не может возникнуть правоотношение по собственности (регистрация заявления, включение его в документооборот администрации и т. д.).
Таким образом, юридические факты — конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений1.
Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие.
Правообразующие факты — это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. Таковыми являются:
1) административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции;
2) сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность;
3) обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственника на землю. К таким обстоятельствам следует отнести:
а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном участке, и через непосредственное наследование земельного участка, принадлежащего наследодателю.
Но если при наследовании обычного имущества применяется круг наследников по завещанию и закону, то при наследовании земельного участка, принадлежащего на праве общей совместной собственности фермерскому хозяйству, это правило не применимо;
б) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком, что дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается или передается безвозмездно для того же назначения;
в) приватизацию, которая является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами. Собственник приватизированного предприятия обязан в шестимесячный срок со дня его образования оформить право законного владения фактически занимаемым земельным участком. Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверждающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномоченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; чертежи (планы) земельного участка и др.
Правоизменяющие факты — это следующие предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собственности:
а) сужающие правомочия собственника земельного участка. Например, ЗК РФ обязывает не нарушать права собственников других земельных участков, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами, не допускать причинения ущерба окружающей природной среде;
б) возлагающие дополнительные функции на собственников земель. Так, если у собственника сгорел на участке жилой дом, то на этого собственника возлагается дополнительная обязанность — начать строить новый дом или восстанавливать старый в течение трех лет, поскольку земельный участок сохраняется в течение этих лет при условии начала восстановления строения;
в) расширяющие права собственников земельных участков. Например, если на земельном участке имеются общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения, то это обстоятельство расширяет полномочия собственника, предоставляя ему юридическую возможность использовать для нужд своего хозяйства названные природные объекты;
г) обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил (проводить озеленение, соблюдать санитарные, противопожарные и другие правила и т. д.).
Правопрекращающие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собственности. Данные факты подразделяются на две группы: которые позволяют прекратить право собственности на землю и которые обязывают это сделать.
Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права собственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих органов. Например, это добровольный отказ от земельного участка или его части, от отчуждения (продажи) земельного участка.
Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок, характерны своей императивностью из-за грубого нарушения собственников земли земельного законодательства. К данной группе фактов относятся:
а) прекращение деятельности предприятия, организации, фермерского хозяйства, смерть гражданина-собственника, а также другие основания, предусмотренные договором, из которого возникли права на землю;
б) использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;
в) прекращение статуса собственника земли вследствие сделок с землей, реорганизация сельскохозяйственных организаций и приватизация государственных сельскохозяйственных предприятий.
Библиографический список
Конституция Российской Федерации. М., 1993. Ст. 36.
Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5.
Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.
Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. “О плате за землю” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 44. Ст. 1224; 1992. № 10. Ст. 469; № 34. Ст. 1976. Собрание законодательства РФ. 1994. № 16. Ст. 1860; 1998. № 1. Ст. 5.
Закон РФ от 23 декабря 1992 г. “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. № 1. Ст. 26.
Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 “О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. № 14. Ст. 761.
Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 “О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками” //Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 17. Ст. 1452.
Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.Библиографический список
Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 “О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 “О реализации конституционных прав на землю” // Российская газета. 1996. 12 марта.
Указ Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 “О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации” // Собрание законодательства РФ. 1999. № 5. Ст. 651.
Положение о мониторинге земель в Российской Федерации. Утверждено постановлением Правительства РФ от 15 июля 1992 г. № 491 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 4. Ст. 183.
Постановление Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622 “О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации” и Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 9. Ст. 609.
Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. Утвержден постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 23. Ст. 2114.
Постановление Совета Министров—Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. № 1362 “Об утверждении Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. 1994. № 2. Ст. 78.
Постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 “О порядке определения нормативной цены земли” // Российская газета. 1994. 12 ноября.
Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник для вузов. М.: Новый Юрист, 1998. 544 с.
Земельное право России: Учебник. М.: Былина, 1997. 408 с.
Земельное право России: Учебник по специальности “Правоведение” / Под ред. В. В. Петрова; М.: Зерцало, 1997. 300 с.
Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. С. А. Боголюбова; М.: Норма-Инфра, 1999. 400 с.
Петров В. В. Новый земельный строй России: формы собственности на землю и ее приватизация // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 1992. № 1. С. 28—33.