Тема 12. Договор социального найма жилого помещения

  Учебные вопросы:
  1. Понятие и предмет договора социального найма жилого помещения.
  2. Правовой статус сторон договора социального найма жилого помещения.
  3. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социальной найма.
  4. Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма.
  5. Поднаем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.
  6. Правовой статус временных жильцов.
  7. Основания изменения, расторжения и прекращения договора социального найма.

  1. Понятие и предмет договора социального найма жилого помещения
  По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующее от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
  Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Предметом договора социального найма не могут являться неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
  Административно - правовая природа данного договора проявляется в том, что он не может быть заключен без соответствующего решения о предоставлении жилого помещения.
  Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме, без указания срока действия. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

  2. Правовой статус сторон договора социального найма жилого помещения
  Сторонами договора социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.
  Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
  1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещения;
  2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;
  3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
  4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
  Перечень обязанностей наймодателя исчерпывающим не является и может быть расширен законодательством.
  Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:
  1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
  2) сдавать жилое помещение в поднаем;
  3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
  4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
  5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
  6) при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
  Перечень прав нанимателя исчерпывающим не является и может быть расширен законодательством.
  Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
  1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ.
  2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
  3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
  4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
  5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
  Перечень обязанностей нанимателя исчерпывающим не является и может быть расширен законодательством.

  3. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
  Члены семьи нанимателя жилого помещения должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
  Если гражданин прекращает семейную связь с семьей нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним в полном объеме сохраняются права и обязанности, аналогичные правам и обязанностям нанимателя и членов его семьи.
  На вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей, а также иных лиц в качестве членов своей семьи требуется согласие в письменной форме членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, указанных в договоре социального найма.
  Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
  Согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

  4. Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма
  Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещения, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
  Обмен жилыми помещениями, занимаемыми нанимателями по договорам социального найма, осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями письменного договора об обмене жилыми помещениями, подписанного обменивающимися сторонами.
  Оригинал договора об обмене жилыми помещениями представляется обменивающимися сторонами каждому из наймодателей для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие наймодателя или отказ оформляется в письменной форме и должны быть выданы нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
  Обмен жилыми помещениями не допускается в следующих случаях:
  1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
  По указанным основаниям наймодатель может отказать в осуществлении обмена. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке.
  Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Правовым последствием признания обмена недействительным является переселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, причиненные совершенным обменом.
  Обмен жилыми помещениями, которые предоставляются по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений возможен при условии предварительного согласия органов опеки и попечительства. Указанные органы вправе отказать в даче согласия на обмен, если он приведет к нарушению прав и законных интересов указанных категорий лиц. Решение органов опеки и попечительства принимаются в письменной форме и предоставляются заявителю в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

  5. Поднаем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма
  Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
  Для осуществления поднаема жилого помещения в коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
  Поднаниматель не приобретает права самостоятельного пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем является наниматель жилого помещения.
  Поднаем не допускается если в результате его осуществления в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
  Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме с обязательным предоставлением экземпляра наймодателю. В нем должны быть указаны граждане, вселяемые вместе с поднанимателем в жилое помещение. Срок действия договора определяется сторонами. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
  Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут:
  1) по соглашению сторон;
  2) при невыполнении поднанимателем условий договора;
  3) в случае если поднаниматель жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
  Последнее основание с точки зрения правоприменения имеет ряд особенностей. Так, наниматель при обнаружении вышеуказанных фактов вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения нарушений. Если действия поднанимателя приводят к разрушению жилого помещения, наниматель вправе назначить разумный срок для их устранения. Если принятые нанимателем меры не принесли положительного результата, а поднаниматель продолжает совершать нарушения, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
  Если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока, сторона договора являющаяся инициатором прекращения правоотношения, обязана предупредить другую сторону о прекращении договора за три месяца.
  Договор поднайма жилого помещения прекращается:
  1) по истечении срока, на который он был заключен;
  2) при прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

  6. Правовой статус временных жильцов
  Временные жильцы - это граждане, не являющиеся членами семьи нанимателя, в том числе бывшими, пользующиеся жилым помещением , занимаемым нанимателем и членами его семьи на условиях безвозмездности.
  Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
  Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Временные жильцы самостоятельным правом пользования не обладают. Ответственность за их действия перед перед наймодателем несет наниматель.
  Временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение в заранее согласованный срок или не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членами его семьи.
  В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о прекращении пользования занимаемым жилым помещением временные жильцы подлежат выселению на основании судебного решения без предоставления другого жилого помещения.
  Правовые нормы, регламентирующие статус временных жильцов в жилых помещениях, применяются для данной категории лиц, проживающих в домах жилищных кооперативов.

  7. Основания изменения, расторжения и прекращения договора социального найма
  Договор социального найма жилого помещения может быть изменен в следующих случаях:
  1) по требованию граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью;
  2) по требованию дееспособного члена семьи нанимателя, который с согласия остальных членов семьи имеет право требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, в том числе и вследствие смерти последнего;
  3) вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя. Указанные граждане должны быть указаны в договоре социального найма.
  Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в следующих случаях:
  1) заключения договора об обмене жилого помещения при согласии каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения;
  2) соглашения сторон о расторжении договора социального найма;
  3) письменного волеизъявления нанимателя и проживающих с ним членов его семьи о расторжении соответствующего договора;
  4) выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
  5) просьбы нанимателя, занимающего жилое помещение, площадь которого превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. В указанном случае наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления;
  6) предоставления нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма в случае реконструкции или капитального ремонта дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по основаниям ранее заключенного договора социального найма;
  7) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
  8) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  9) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
  10) использования жилого помещения не по назначения.
  В случаях 7-10 расторжение договора социального найма производится исключительно в судебном порядке.
  Договор социального найма жилого помещения прекращается:
  1) в связи с утратой (разрушением жилого помещения);
  2) в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

  Литература:
  Нормативно-правовые акты: 1, 2 3, 46.
  Основная: 1, 9, 13, 20.
  Дополнительная: 22, 25.

  Контрольные вопросы:
  1. Раскройте понятие и предмет договора социального найма жилого помещения.
  2. Охарактеризуйте права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору социального найма жилого помещения.
  3. Охарактеризуйте правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
  4. Раскройте правовые условия обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма.
  5. Раскройте правовые условия поднаема жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.
  6. Кто такие «временные жильцы»?
  7. Раскройте правовые условия изменения, расторжения и прекращения договора социального найма.