Тема 13. Правовая специфика договора коммерческого найма
Учебные вопросы:
1. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения.
2. Форма и срок договора коммерческого найма жилого помещения.
3. Правовой статус сторон договора коммерческого найма.
4. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.
1. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения
Основным нормативным актом, регламентирующим договор коммерческого найма, является Гражданский кодекс РФ (ст. ст. 671 - 689).
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическое лицо может выступать в качестве нанимателя по договору коммерческого найма, однако, использовать жилое помещение вправе только для проживания граждан.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).
Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.
ГК РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.
Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут заключить с нанимателем договор том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Согласно ч.1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством. Во - первых, помещение должно быть включено в состав жилых помещений. Во - вторых, должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарно - техническим требованиям и т. д.
В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир в данном доме. Переход права собственности, говорится в ст. 675 ГК РФ, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
2. Форма и срок договора коммерческого найма жилого помещения
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, однако лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. (п.1 ст. 162 ГК РФ).
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Разновидностью договора коммерческого найма жилого помещения является краткосрочный наем. Указанный договор заключается на срок до одного года. К такому договору не применяются нормы, регламентирующие вселение временных жильцов, поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, если договором найма не предусмотрено иное.
3. Правовой статус сторон договора коммерческого найма
Основными обязанностями наймодателя являются:
1. предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма;
2. передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания;
3. осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
4. предоставление или обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
5. обеспечение проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. (ч. 2 ст. 676 ГК РФ).
Наниматель имеет право:
1. с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселить в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетние детей такого согласия не требуется ( ст. 679 ГК РФ). Условием вселения является соблюдение требований законодательства о соблюдении нормы жилой площади на одного человека;
2. сдать занимаемое жилое помещение в поднаем;
3. вселить временных жильцов;
4. преимущественно перед другими гражданами на заключение с ним договора на новый срок;
5. в любое время расторгнуть договор коммерческого найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.
Основными обязанностями нанимателя являются:
1. использование жилого помещения только для проживания;
2. обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии;
3. своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
4. производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).
5. соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
4. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
1. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2. в других случаях, предусмотренных законом
В соответствии с ч.2 ст. 687 ГК РФ суду предоставлено право отсрочить принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные ст. 687 ГК РФ, т. е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
В случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Литература:
Нормативно - правовые акты: 1, 2.
Основная: 1, 9, 13, 20, 25.
Дополнительная: 22, 30.
Контрольные вопросы:
1. Раскройте понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения.
2. Охарактеризуйте требования, предъявляемые к форме и сроку договора коммерческого найма жилого помещения.
3. Охарактеризуйте права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения.
4. В чем заключается правовая специфика краткосрочного найма жилого помещения?
5. Раскройте основания расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.