1. Понятие земельно-правовых сделок
Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие в сделкахкупли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит и появление особого рода сделок — земельно-правовых.
Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации. Однако нормы гражданского права в сфере регулирования земельных отношений соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права. В силу этого на сделки с землей распространяются общие и специальные правила.
Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему.
1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:
а) дееспособные граждане, т. е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.
К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие совершеннолетия. В частности, п. 2 ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в брак;
б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Такое право может принадлежать лишь сельс-кохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.
2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:
а) дееспособными, т. е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;
б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия представителя администрации организации и др.).
3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки и т. п.
4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления на мнимые и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли- продажи земельного участка сделкой мены, то должны применяться правила сделки купли-продажи.
5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ); обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны (ст. 179 ГК РФ).
6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).
Законность сделки определяется по следующим направлениям:
а) по форме, т. е. по ее документальному оформлению. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную правовыми актами форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному удостоверению;
б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществлена регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде;
в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены существенные ее условия, а последние можно подразделить:
— на установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или муниципальных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: план земельного участка; данные о его границах, размерах, местоположении и др;
— на устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи земельного участка, освобождения его от хранящихся на участке материалов и т. п.;
г) по продаваемому объекту: не подлежат продаже земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников и др.
Специальные правила земельно-правовых сделок.
1. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т. е. надведомственные органы. В частности, сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т. п.
2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лица, предусмотренные законом. В частности, при продаже участков собственниками приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов (аукционов) могут быть только собственники приватизированных предприятий.
3. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр и др.
4. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая обязана в месячный срок принять решение.
5. Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строгом целевом назначении и т. п.
Общее понятие сделки дается в ст. 153 ГК РФ, однако, нас интересует определение земельно-правовой сделки. Следует согласиться с мнением Б. В. Ерофеева, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение земельных обязанностей.