2. Виды земельно-правовых сделок
Все виды земельно-правовых сделок целесообразно рассматривать с точки зрения того, влекут или не влекут такие сделки смену собственника земельного участка.
Согласно ЗК РФ, к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей; обмена (мены) земельных участков и земельных долей на другие или иные имущественные объекты; договор дарения земельного участка; наследование земельных участков и земельных долей; ренту и др.
Рассмотрим некоторые виды сделок, влекущих смену собственника.
Купля-продажа земельных участков. Применительно к договору купли-продажи земельного участка действует следующее определение: по договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять (по передаточному акту) земельный участок.
В договоре купли-продажи земельного участка (купчей) необходимо указать его местоположение (адрес); категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, расположенные на нем; в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон, а также общую площадь и нормативную цену земельного участка. Нормативная цена земли является ориентиром для обеих сторон при определении цены продажи земельного участка, так как наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из существенных условий, отсутствие которого будет являться основанием для признания сделки недействительной.
Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении рассматриваемой сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом стороны руководствуются средней рыночной стоимостью земли в соответствующей местности. В качестве определенного ориентира используется нормативная цена земли.
В соответствии с Законом РСФСР от 10 октября 1991 г. “О плате за землю” нормативная цена земли — “показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости”.
Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. В соответствии с ним нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. При этом нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
При необходимости стороны могут прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков (юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности). Оценочная деятельность в РФ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Цена земли может устанавливаться специализированными государственными органами. В соответствии с приказом Госкомзема от 7 марта 1996 г. № 18 “Об агентствах государственной оценки земли” на такие агентства возложена обязанность оценки земель при их купле-продаже.
Цена земельного участка может быть установлена также по итогам торгов, производимых на конкурсе или аукционе.
Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме. Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения — путем составления единого документа (такой договор не может быть заключен путем обмена документами по почте, телеграфу, факсу и т. п). Роскомземом 2 июня 1993 г. был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, на основе которого составляются конкретные договоры купли-продажи.
Закон РФ от 23 декабря 1992 г. “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” предусматривает, что договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Между тем ГК РФ (ст. 550) не требует для договоров купли-продажи недвижимости соблюдения нотариальной формы. В силу ст. 7 Федерального закона от 22 декабря 1995 г. “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” требования законодательства о нотариальной форме такого договора сохранили силу до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. После введения в действие указанного закона, т. е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи отпала, однако по желанию сторон ему может быть придана и нотариальная форма.
Нотариальное удостоверение договоров производится в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года, ГК РФ и другими нормативными актами.
Государственная регистрация купчей производится соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
В качестве неотъемлемой части к договору купли-продажи прилагаются:
— план земельного участка или чертеж его границ;
— акт о нормативной цене земельного участка;
— акт оценки земельного участка (прилагается в случае, если оценку участка производила аудиторская фирма);
— документ, удостоверяющий право собственности продавца на земельный участок;
— сводная ведомость оценки зданий, строений и сооружений, расположенных на продаваемом земельном участке (прилагается при включении объектов недвижимости в предмет договора);
— условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);
— требования залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
— доверенности на лиц, уполномоченных продавцом или покупателем выступать от их имени (при условии их отсутствия).
Право собственности покупателя на землю регистрируется соответствующими местными учреждениями юстиции, при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на приобретенный участок.
Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже земли производятся в соответствии с законодательством Российской Федерации и субъектов РФ.
Граждане, продающие земельный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РСФСР от 7 декабря 1991 г. “О подоходном налоге с физических лиц” с последующими изменениями и дополнениями, а юридические лица — в соответствии с Законом РСФСР от 27 декабря 1991 г. “О налоге на прибыль предприятий и организаций” с последующими изменениями и дополнениями.
Мена (обмен) земельного участка. ЗК РФ 1991 г. в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю (ст. 52), не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право предусмотрено п. 2, 5 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”: граждане и юридические лица — собственники земельных участков — вправе обменивать земельный участок, а собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других собственников обменивать земельную долю на имущественный пай.
Следовательно, мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-то имущество.
В обоих случаях стороны данной сделки выступают одновременно в двух ролях: продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и покупателей получаемых на обмен объектов. Например, если гражданин обменивает принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на автомобиль, являющийся собственностью организации, то гражданин в таком случае выступает продавцом участка и покупателем автомобиля, а организация — продавцом автомобиля и покупателем земельного участка.
Поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ), к обмену земельных участков применимы общие гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества (ст. ст. 567—571 ГК РФ).
Отношения по обмену земельных участков оформляются договором мены, общие правила совершения которого установлены гл. 31 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
К договору мены недвижимого имущества применяются правила, предусмотренные нормами ГК РФ о купле-продаже недвижимости (§ 2 гл. 30 ГК РФ). Это объясняется некоторой схожестью договора купли-продажи и договора мены. Результатом совершения и того, и другого договора является переход права собственности на продаваемый или обмениваемый земельный участок. Вместе с тем договор мены имеет свои особенности, позволяющие отличить его от договора купли-продажи и других договоров.
Специфика рассматриваемого договора заключается в том, что при возмездном характере договора его условная цена выражена не в денежной форме, а в форме предоставления иного имущества, в данном случае земельного участка. Поэтому правила о купле-продаже, касающиеся денежных расчетов (ст. ст. 486—489 ГК РФ), к договору мены не применяются. По общему правилу обмен земельными участками по договору мены производится без доплат, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 568 ГК РФ. Так, допускается произведение доплаты за неравноценные земельные участки (разные по площади или вдалеке от населенных пунктов и др.)
Предметом договора мены не могут быть земельные участки, состоящие под арестом, а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.
В зависимости от правового положения земельных участков совершение обмена ими может быть ограничено некоторыми условиями. Например, земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, может быть отчужден путем обмена только при наличии согласия на это залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости))”.
Договор мены земельными участками заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы мены влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (ст. ст. 166—168 ГК РФ). Примерная форма договора мены земельными участками была предложена письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2—16/1629.
В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору: местоположение (адрес); категория земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общая площадь; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости; в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон (ст. 554 ГК РФ).
Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем органе юстиции, на территории которого расположены обмениваемые земельные участки.
Поскольку к форме договора мены предъявляются те же требования, что и к договору купли-продажи, то в части возможного придания договору мены нотариальной формы следует руководствоваться теми же правилами, что и при купле-продаже.
К договору мены земельными участками в качестве неотъемлемой части прилагаются:
— планы (чертеж границ) обмениваемых земельных участков;
— акты установления нормативной цены обмениваемых земельных участков;
— сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, распложенных на обоих участках;
— копии договоров аренды, временного пользования, залога, заключенных сторонами с третьими лицами, по предмету настоящего договора1.
Договор дарения земельного участка. Понятие договора дарения сформулировано в ст. 572 ГК РФ, согласно которой по договору дарения одна из сторон (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Договор дарения является одним из немногих договоров, имеющих безвозмездный характер. Даритель не получает никакого встречного удовлетворения по договору. Если же существует встречная передача (вещи, денежные суммы и т. п.), то такой договор не может быть признан дарением. К такой сделке будут применяться правила о притворной сделке, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ, с применением последствий недействительности такого договора.
Поскольку дарение — договор, его совершение зависит от волеизъявления сторон. Для того чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь за собой юридически значимые последствия, недостаточно только лишь волеизъявления дарителя, необходимо, чтобы одаряемый также выразил желание принять земельный участок в дар. В случае несогласия последнего принять дар, договор дарения не будет считаться заключенным и, естественно, не повлечет переход права собственности на передаваемый земельный участок1.
В качестве дарителя могут выступать физические и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка, переходящего в порядке дарения.
Даритель должен обладать дееспособностью. По общему правилу за недееспособных лиц сделки совершает их законный представитель. Однако в отношении дарения земельных участков действует правило ст. 575 ГК РФ, устанавливающее запрет на дарение вещей, стоимость которых превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда (соответственно к этой категории относятся и земельные участки), от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями (родителями, опекунами и попечителями). Вместе с тем ГК РФ устанавливает, что за недееспособных граждан договор дарения заключает его опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ), но только с согласия органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Ряд ограничений установлен гражданским законодательством и в отношении юридических лиц. Организации, которым земельный участок принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (унитарные и казенные предприятия), вправе выступать дарителем по договору только с согласия собственника земли (п. 1 ст. 576 ГК РФ). Пункт 4 ст. 575 ГК РФ прямо запрещает дарение между коммерческими организациями.
Одаряемыми могут быть как физические, так и юридические лица.Договор дарения земельного участка, находящегося в совместной собственности, совершается только с согласия всех участников совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ). Так, Законом РСФСР от 22 ноября 1990 г. “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” определено, что сделки по распоряжению общим имуществом осуществляет глава хозяйства, который действует по доверенности совершеннолетних членов хозяйства.
Законом не запрещено осуществление дарения между супругами. Для совершения дарения земельного участка одним из супругов третьим лицам необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 2 ст. 576 ГК РФ и ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Поскольку стоимость передаваемого в дар земельного участка превышает предел, установленный в ст. 574 ГК РФ, такой договор дарения должен быть оформлен в письменной форме. При желании стороны договора дарения вправе удостоверить его нотариально.
Договор составляется путем составления одного документа, подписываемого сторонами или лицами, уполномоченными на это сторонами договора или законом.
Договор дарения считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации. Составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса, а оставшиеся два выдаются сторонам договора. К экземпляру одаряемого прилагается оригинал свидетельства о праве на земельный участок.
Отмена уже исполненного договора дарения земельного участка производится по основаниям, предусмотренном ст. 578 ГК РФ. Даритель вправе отменить дарение и вернуть земельный участок, если со стороны одаряемого имело место очевидная неблагодарность, выразившаяся в покушении на жизнь дарителя или его близких, в причинении дарителю телесных повреждений или лишении его жизни.
Наследование земельного участка. Право наследования, предусмотренное ч. 4 ст. 35 Конституции РФ и более подробно урегулированное гражданским законодательством, обеспечивает гарантированный переход имущества, принадлежащего умершему, к другому лицу или лицам в порядке наследственного правопреемства. Смерть гражданина влечет за собой переход его имущественных прав, а также личных прав, необходимых для осуществления имущественных прав, к другим лицам, предусмотренным законом или распоряжением умершего.
В этом случае возникает наследственное правопреемство, которому присущи следующие особенности:
— наследственное правопреемство возникает только в случае смерти гражданина или объявления его умершим в судебном порядке в соответствии со ст. 45 ГК РФ;
— наследство переходит к наследникам как единое целое в силу универсального (общего) характера наследственного правопреемства;
— при наследственном правопреемстве наследник выступает непосредственным преемником прав и обязанностей, принадлежащих умершему1.
Наследодателем может быть только физическое лицо (гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства).
Наследником является лицо, призванное к наследованию имущества в связи со смертью наследодателя. В качестве наследников могут выступать граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования, иностранные государства, иностранные граждане, международные организации.
Наследниками могут быть граждане, зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.
От наследования отстраняются лица:
— умышленно лишившие наследодателя жизни;
— совершившие покушение на жизнь наследодателя;
— способствовавшие умышленными противозаконными действиями призванию их самих или их близких к наследованию либо увеличению причитающейся им доли наследства.
От наследования также отстраняются родители после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав; граждане, злостно уклонявшиеся от исполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя.
Объектом наследственного правоотношения является наследственная масса, представляющая собой совокупность прав и обязанностей наследодателя, переходящих к наследникам. В ее состав входят право собственности на имущество (земельный участок), право аренды, временного пользования, постоянного пользования, залога и другие имущественные права, а также долги наследодателя по обязательствам.
Наследование может осуществляться на основании завещания или на основании закона. В случае отсутствия завещания или если оно определяет судьбу не всей наследственной массы, наследование основывается на законе.
Завещание — это распоряжение гражданина своим имуществом на случай смерти, сделанное в установленном законом порядке. Завещание должно быть составлено письменно, подписано лично завещателем и нотариально удостоверено. При невозможности подписать завещание собственноручно в силу физических и иных недостатков, завещатель вправе просить другое лицо (кроме наследника) подписать завещание в присутствии нотариуса. При этом в завещании должно быть указано, в силу каких обстоятельств завещатель не мог подписать завещание собственноручно.
Основным в содержании завещания является распоряжение завещателя о назначении конкретных лиц в качестве наследников и определение долей в наследственном имуществе. Если в завещании не указан размер доли каждого из наследников, то они предполагаются равными.
Принцип свободы завещания состоит в том, что гражданин не связан составленным завещанием и вправе в любой момент отменить или изменить его.
Отмена завещания производится путем составления нового завещания либо подачи заявления в нотариальный орган об отмене завещания. В последнем случае наступает завещание по закону.
Изменение завещания осуществляется исключительно путем составления нового завещания, в котором завещатель изменяет или вообще отменяет отдельные распоряжения первого завещания. Возможен и такой вариант, что позднее завещание лишь дополняет прежнее завещание, не изменяя и не отменяя его. Так, если наследодатель первым завещанием распорядился только частью земельного участка, а завещание в отношении другой части составил позже, то после смерти наследодателя будут действительны оба завещания.
Недействительность завещания устанавливается судом исходя из общих правил о недействительности сделок. Так, недействительными будут признаны завещания, составленные:
— под влиянием обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т. п.;
— недееспособными гражданами;
— не в соответствии с требованиями закона о форме и содержании завещания.
Исполнение завещания возложено законом на самих наследников или исполнителя завещания, назначенного в завещании. Исполнителем завещания (душеприказчиком) может быть любое физическое лицо, за исключением самого наследника.
Наследование по закону происходит в следующих случаях:
— наследодатель не оставил завещания;
— завещанием была затронута только часть наследственного имущества, поэтому оставшаяся часть должна наследоваться по закону;
— наследник по завещанию умер раньше наследодателя;
— все наследники по завещанию отказались от наследства;
— завещание признано недействительным (полностью или частично).
К наследникам по закону относятся:
в первую очередь — дети (в том числе усыновленные), супруг и родители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;
во вторую очередь — братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны матери, так и со стороны отца.
К числу наследников по закону относятся также нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.
Для приобретения наследником имущества, переходящего по наследству, необходимо его принятие. Наследство принимается либо путем фактического вступления наследника во владение земельным участком, либо посредством подачи нотариальному органу по месту открытия наследства заявления о принятии наследства (или об отказе принятия).
Наследник вправе требовать от нотариуса выдачи свидетельства о праве на наследство по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Свидетельство о праве наследования земельным участком подлежит предъявлению в орган юстиции для регистрации права на недвижимое имущество, о чем нотариус указывает в тексте свидетельства и дает разъяснение наследникам.
Для оформления наследственных прав комитеты по земельной политике представляют нотариусу справку (акт) о нормативной цене земельного участка на день смерти владельца земельного участка.
Вместе со свидетельством о праве на наследство в комитет по земельной политике представляется свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт, выданный на имя наследодателя, с отметкой нотариуса о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Ко второй группе сделок относятся такие, при совершении которых не происходит смена собственника земельного участка. К ним относятся: аренда земли; ипотека (залог) земельных участков; безвозмездное пользование земельным участком; временное (срочное) пользование; доверительное управление земельным участком.
Рассмотрим один из новых видок сделок — ипотеку.
Ипотека (залог) земельных участков. Залог по гражданскому праву является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Напомним, что под обязательствами понимается обязанность одного лица (должника) совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (п. 1. ст. 307 ГК РФ) либо воздержаться от определенного действия.
Сущность залога состоит в том, кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, за изъятиями, установленными законом (алиментные платежи и др., уступка которых другому лицу запрещена законом — п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ, наиболее распространенным основанием залога является договор. Залог может возникать также в силу закона, на основании наступления указанных в нем обстоятельств в случае, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
К залогу недвижимого имущества, возникающему в силу договора, а равно в силу закона, применяются правила ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Согласно п. 1 ст. 341 ГК РФ, моментом возникновения права залога является момент заключения договора о залоге, а в случае, если обязательство возникло позже заключенного договора об ипотеке, — с момента возникновения этого обязательства.
Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным залогом с момента возникновения права залога.
Понятие договора ипотеки дается в ст. 1 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, где закреплено, что одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя — преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Предметом договора об ипотеке могут быть, в частности, земельные участки, а также имущественные права на земельные участки (право аренды, право владения, право пользования и т. д.).
Закон разрешает залог земельных участков:
— находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц;
— предоставленных для ведения садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
— приусадебных для личного подсобного хозяйства;
— занятых зданиями, строениями, сооружениями, в размере, необходимом для их использования;
— находящихся в общей долевой или совместной собственности, выделенных в натуре1.
Однако не все земельные участки могут быть предметом залога. В соответствии со ст. 63 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не допускается залог:
— земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
— сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
— части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, устанавливаемого нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления.
По общему правилу в случае залога земельного участка, на котором находятся здания, сооружения или строения, принадлежащие залогодателю, права залога на указанную недвижимость не распространяются (п. 1 ст. 64 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект недвижимости.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ” разъяснено, что одновременно со зданиями и сооружениями может быть заложен как сам земельный участок или его часть, так и право аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, нотариально удостоверяется и подлежит обязательной государственной регистрации.
Существенными условиями договора об ипотеке является предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и ст. 29 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. К заявлению прилагаются:
— нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
— документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений (свидетельство о праве, на основании которого земельный участок принадлежит залогодателю);
— документы об уплате регистрационного сбора (квитанции, платежные поручения);
— план земельного участка или чертеж его границ;
— сводная ведомость оценки зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке (при включении в предмет договора);
— документ, удостоверяющий личность заявителя.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем
своих обязанностей, предусмотренных договором, является основанием для обращения взыскания на имущество до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (ст. 348 ГК РФ). В данном случае взыскание на заложенный земельный участок будет обращено только в том случае, если будет установлена ответственность должника или третьих лиц на его стороне, за неисполнение обязательства, по которому должник несет ответственность.
Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество производится на основании судебного решения или соглашения между залогодателем и залогодержателем.
Соглашение залогодателя и залогодержателя о внесудебном обращении взыскания на заложенный земельный участок должно быть составлено в письменной форме и нотариально удостоверено (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Несоблюдение обязательной нотариальной формы такого соглашения влечет его недействительность (ст. 165 ГК РФ). В таком соглашении стороны вправе предусмотреть реализацию заложенного земельного участка путем его продажи на торгах или аукционе (ст. 56 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).
Удовлетворение требований залогодержателя за счет земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем не допускается в случаях:
— если для ипотеки земельного участка требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (например, опеки и попечительства);
— если предметом ипотеки является земельный участок, находящийся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В перечисленных случаях взыскание на заложенный земельный участок обращается по решению суда.
Библиографический список
Конституция Российской Федерации. М., 1993. Ст. ст. 9, 35, 36.
Закон РФ от 23 декабря 1992 г. “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. № 1. Ст. 26.
Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Спарк, 1996. Ч. 1, 2. Ст. ст. 168—181, 450—490, 567, 572—580, 583—603
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3544.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 “Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. № 25. Ст. 1427.
Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.
Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 “О реализации конституционных прав на землю” // Российская газета. 1996. 12 марта.
Указ Президента РФ от 26 октября 1997 г. № 1263 “О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды” // Собрание законодательства РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.
Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 “О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев” // Собрание законодательства РФ. 1995.
Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 “О мерах по реализации ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // Собрание законодательства РФ. 1997. № 45. Ст. 5195.
Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 “Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды” // Собрание законодательства РФ. 1998. № 2. Ст. 263.
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. акад. Г. В. Чубукова; М.: Новый Юрист, 1998. 544 с.
Земельное право России: Учебник. М.: Былина, 1997. 408 с.
Земельное право России: Учебник по специальности “Правоведение” / Под ред. В. В. Петрова; М.: Зерцало, 1997. 300 с.
Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. С. А. Боголюбова; М.: Норма-Инфра, 1999. 400 с.
Оглоблина О. М. Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие. М.: Изд-во г-на Тихомирова М. Ю. 1999. 367 с.