Тема 15. Выселение нанимателей, собственников и иных лиц из занимаемого жилого помещения
Учебные вопросы:
1. Понятие «выселение из жилого помещения». Виды выселения из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.
2. Выселение из жилых помещений лиц, не являющихся нанимателями и собственниками занимаемых жилых помещений.
3. Выселение нанимателей и собственников жилых помещений за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.
4. Выселение собственника жилого помещения при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам перед кредиторами.
5. Выселение члена семьи собственника жилого помещения в случае прекращения семейных отношений.
6. Выселение граждан из занимаемых жилых помещений специализированного жилищного фонда, жилых помещений специализированных потребительских кооперативов.
1. Понятие «выселение из жилого помещения». Виды выселения из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма
Выселение из жилого помещения является правовым последствием прекращения жилищных правоотношений, связанных с фактическим использованием жилого помещения.
Новый ЖК РФ значительно расширил перечень оснований выселения из занимаемого жилого помещения.
Выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может быть осуществлено:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений;
2) с предоставлением других жилых помещений;
3) без предоставления других жилых помещений;
Указанные виды выселения осуществляются только по решению суда.
Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма осуществляется в следующих случаях:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
При проведении капитального ремонта или реконструкции, в случае, если указанные мероприятия невозможно произвести без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. Переселение осуществляется в жилое помещение маневренного фонда. Затраты на переселение как в жилое помещение маневренного фонда, так и обратно несет наймодатель. Если наниматель возражает против временного переселения, наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Вместо жилого помещения маневренного жилищного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договором социального найма.
Критериями благоустроенности жилого помещения являются:
1. равнозначность по размеру общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
2. соответствие установленным требованиям;
3. нахождение в черте того населенного пункта, откуда осуществляется выселение;
4. благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Выселение с предоставлением других жилых помещений по договору социального найма осуществляется в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер другого жилого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Выселение без предоставления другого жилого помещения осуществляется в случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, разрушают его. При совершении указанных действий наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. При наличии разрушений жилого помещения наймодатель вправе назначить разумный срок для их устранения. Если наниматель жилого помещения и проживающие с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят выявленных нарушений, виновные лица по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
2. Выселение из жилых помещений лиц, не являющихся нанимателями и собственниками занимаемых жилых помещений
Основаниями выселения граждан, не являющихся собственниками занимаемых жилых помещений, является утрата ими законных оснований пользования занимаемой жилой площадью. Указанные лица могут выступать в качестве субъектов обязательственных правоотношений, например, арендаторов, нанимателей по договору коммерческого найма, поднанимателей, пользователей по договору срочного безвозмездного пользования. Утратой законных оснований пользования жилыми помещениями является в данном случае истечение срока действия, прекращение или расторжение договора.
Если данные граждане в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освободят указанное жилое помещение, они подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Временные жильцы обязаны покинуть жилое помещение не позднее чем через семь дней с момента предъявления требований нанимателей и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи или по истечению обусловленной с ними договоренностью. Временные жильцы выселяются на основании судебного решения, в случае отказа освободить жилое помещение.
3. Выселение нанимателей и собственников жилых помещений за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения
Выселение нанимателя или собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения предусмотрено ст. 29 ЖК РФ.
Собственник или наниматель жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, в порядке который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки.
Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего принимает следующее решение в зависимости от основания пользования жилым помещением:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
4. Выселение собственника жилого помещения при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам перед кредиторами
Собственник жилого помещения может быть выселен вследствие обращения на принадлежащее ему жилое помещение взыскания по обязательствам перед кредиторами.
Таковыми, например, могут являться долги по договорам кредита, займа, ипотеки, долги, связанные продолжительным периодом неуплаты налогов, платежей за квартиру и коммунальные услуги и другие обязательственные отношения. Обращение взыскания по долгам собственника может быть обращено на долю должника в общем имуществе супругов, в состав которого входит совместно нажитое супругами в период брака жилое помещение. Обращение взыскания в указанных случаях осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства в судебном порядке. Решение о выселении собственника принимается судом. Лицам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания, предоставляются жилые помещения из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными.
5. Выселение члена семьи собственника жилого помещения в случае прекращения семейных отношений
Выселение членов семьи собственника жилого помещения в случае прекращения семейных отношений принципиальная новелла жилищного законодательства. В соответствии с ч.ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Суд может обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.
По истечении указанного срока соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. До истечения установленного срока право пользования жилым помещением прекращается в связи с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или по решению суда, если отпали основания для сохранения такого права.
В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого по основаниям ч. 4 статьи 31 Жилищного кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
6. Выселение граждан из занимаемых жилых помещений специализированного жилищного фонда, жилых помещений специализированных потребительских кооперативов
Основаниями выселения граждан из занимаемых жилых помещений специализированного жилищного фонда являются расторжение или прекращение договора найма специализированных жилых помещений. В случае отказа освободить такие жилые помещения, указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.
Не могут быть выселены из занимаемых служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно - исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение и жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы;
Данным категориям лиц предоставляются жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Член жилищного кооператива, исключенный из него по основаниям невыплаты паевого взноса, или в связи с грубым неисполнением без уважительных причин своих обязанностей, предусмотренных Жилищным кодексом или Уставом, а также члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива. Данные лица обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
В случае отказа освободить жилое помещение вышеуказанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Литература:
Нормативно - правовые акты: 1, 3.
Основная: 1, 9, 20.
Дополнительная: 3, 19, 25.
Контрольные вопросы:
1. Что такое «выселение из жилого помещения»?
2. Какие существуют виды выселения из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма?
3. Раскройте правовой механизм выселения нанимателей и собственников жилых помещений за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.
4. Раскройте правовой механизм выселения собственника жилого помещения при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам перед кредиторами.