2. Особенности правового режима сельскохозяйственных земель

  Россия обладает уникальным богатством, созданным природой, — черноземом, признанным эталоном почв на Всемирной выставке в Париже. Это степная почва, отличающаяся плодородием вследствие обилия в ней необходимых для растений питательных веществ. Но далее к северу черноземы переходят в серые лесостепные, менее плодородны почвы, а вся северная половина страны занята бедными дерново-подзолистыми почвами, на Крайнем Севере — тундровыми.
  Деление земель сельскохозяйственного назначения по степени плодородия почв имеет, помимо хозяйственного, правовое значение, предопределяя различия в характере возникающих по их поводу земельных правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом.
  Рассмотрение правовых режимов различных участков земель сельскохозяйственного назначения целесообразно вести, отправляясь от философских понятий “общее”, “особенное” и “единичное” (специальное) как форм движения человеческой мысли в процессе познания объективного мира. “Всякое действительное, исчерпывающее познание заключается лишь в том, что мы в мыслях поднимаем единичное из единичности в особенность, а из этой последней во всеобщность”.
  Понятие общее охватывает признаки, присущие всем предметам данного рода, особенное свидетельствует об отличительных свойствах, а единичное есть не что иное, как специальное, отличающее предмет от предметов другого рода. В связи с этим обоснованной является классификация правовых режимов земель сельскохозяйственного назначения на общий, особый и специальный.
  Объектом общего правового режима является вся площадь земель, пригодных для нужд сельского хозяйства. Их целевое назначение — быть средством производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Потребительский рынок страны более чем на 70 % формируется за счет продовольствия и товаров, изготовленных из сельскохозяйственного сырья. Правовой режим этой категории земли заключается в том, что они предоставляются прежде всего для сельскохозяйственных целей. Пригодность земель для этих целей устанавливают по данным земельного кадастра.
  Общий правовой режим проявляется и в том, что, если при размещении строительного объекта возникает необходимость предварительного согласования места, такое согласование не требуется при предоставлении земель для сельскохозяйственного производства.
  К общему режиму для всех видов земель сельскохозяйственного назначения относится норма о том, что продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением их целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти — субъекта Российской Федерации (ч. 4 ст. 8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”).
  Перечисленные и другие требования, составляющие общий правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, обосновываются, помимо решения продовольственной проблемы страны, задачей обеспечения земельными участками граждан для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и иных целей, т. е. решения социальных и оздоровительно-воспитательных проблем.
  Особый правовой режим установлен законодательством для сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня. К таким угодьям относятся участки и земельные площади, обладающие общностью естественных признаков, целевого хозяйственного назначения и более строгими требованиями их охраны. Это — пашня, мелиоративные луга, сенокосы, пастбища, виноградники, сады и др.
  Изъятие таких угодий для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ч. 1 ст. 24 ЗК РФ). Из перечня следует вывод, что речь идет об изъятии земель только для государственных или муниципальных нужд.
  Специальный правовой режим установлен для особо ценных в данном регионе продуктивных земель, в том числе опытных полей (участков) научно-исследовательских и образовательных учреждений (ч. 2 ст. 24 ЗК РФ). Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации. Федеральный закон, не связывая инициативу и полномочия субъектов Федерации при определении, какие из имеющихся у них земель сельскохозяйственного назначения могут быть отнесены к особо ценным, в качестве критерия для решения вопроса называет продуктивность земель. Такой прием не вызывает сомнения в его правильности, поскольку уровень продуктивности и экологической значимости может быть определен именно с учетом региональных особенностей.
  Специальный правовой режим земель государственных образовательных и научно-исследовательских учреждений, племенных и опытно-селекционных центров состоит в том, что эти земли исключены из перераспределения в процессе реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий согласно постановлению Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708, утвердившим Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. Этим же постановлением установлен специальный правовой режим земель специализированных племенных колхозов и совхозов, семеноводческих, рисоводческих, виноградарских, чаеводческих, по выращиванию лекарственных трав, зверосовхозов, животноводческих комплексов, птицефабрик и парниково-тепличных комбинатов. Земли указанных хозяйств при их реорганизации не подлежат разделу на паи между членами их коллективов с целью обеспечения сохранения сложившейся специализации хозяйств.
  Основным признаком специального правового режима особо ценных земель является то, что они наравне с землями природно-заповедного фонда, историко-культурного назначения и других особо охраняемых территорий не подлежат изъятию у собственников, владельцев и пользователей даже в исключительных случаях, какие перечислены в ч. 1 ст. 24 ЗК РФ (международные обязательства, разработка ценных полезных ископаемых и т. д.).
  Специальный режим установлен земельным законодательством — федеральным и субъектов Федерации — также для территорий в местах проживания малочисленных народов Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. В частности, при необходимости изъятия земельных участков для целей, не связанных с хозяйственной деятельностью этих народов и этнических групп, предусматривается возможность проведения референдума.