2. Правовой режим земельных участков, предоставленных для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств
Правовое положение земельного участка и его охрана соответствуют общим требованиям, предъявляемым к субъектам прав и обязанностей на земли сельскохозяйственного назначения.
Совокупность земельных прав фермерских хозяйств подразделяется на права по распоряжению землей и на права по ее хозяйственному использованию.
Первая группа прав определяется ст. 10 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, п.п. 1, 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, а также рядом статей ГК РФ и другими нормативными актами. Прежде всего, это правомочие фермерского хозяйства совершать сделки с той частью земли, которая составляет его собственность. К ним относятся: сделки купли-продажи, дарения, мены земельных участков, передачи их в залог, аренду, по наследству, а также отчуждение по договору ренты.
Что касается той части земель фермерского хозяйства, которая находится у него на праве бессрочного пользования или аренды, то она может передаваться другим субъектам по договору временного пользования, то есть сроком до трех лет, для использования под огороды, сенокошение и выпас скота, т. е. для сельскохозяйственного использования. Конкретные условия для использования определяются договором, который должен быть зарегистрирован в органе юстиции.
Распоряжение земельным участком главой фермерского хозяйства осуществляется с согласия всех членов хозяйства.
Имущество данного хозяйства составляют земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника, транспортные средства и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ).
Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности фермерского хозяйства, являются общим имуществом членов хозяйства и используются по соглашению между ними.
Вторую группу прав фермерских хозяйств составляют правомочия по использованию земли (ст. 52 ЗК РФ и ст. 10 Закона “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”). Данным хозяйствам предоставлены следующие права по использованию земельных участков.
1. Право самостоятельно хозяйствовать на земле, т. е. самостоятельно решать все основные вопросы хозяйственной деятельности: определять специализацию хозяйства, систему земледелия, технологию производства и переработки сельскохозяйственной продукции, распределения доходов и т. п.
Производственная деятельность фермерского хозяйства должна осуществляться в соответствии с тем направлением, которое заявлено при получении земельного участка. Хозяйство может заниматься и другим видом деятельности, не запрещенным действующим законодательством. При этом предусмотрено одно правило, содержащееся в ст. 16 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве: сохранение в качестве основного вида деятельности производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции.
Реализацию произведенной продукции фермерское хозяйство осуществляет по своему усмотрению на рынке, через государственную и кооперативную торговую сеть и по другим потребителям по самостоятельно устанавливаемым ценам. При этом качество продукции должно соответствовать действующим нормативам и санитарным нормам. Поставка произведенной продукции на экспорт и расчеты с зарубежными партнерами осуществляются в установленном порядке.
2. Право использовать для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные надземные воды, а также другие полезные свойства земли. Здесь следует отметить две особенности этого правомочия: реализация этих прав возможна, во-первых, только для внутрихозяйственных целей, т. е. указанные природные ресурсы не могут быть предметом сделок, связанных с отчуждением их как сырьевых материалов или изделий из них. Во-вторых, использование их должно осуществляться в соответствии с действующим специальным законодательством: лесным, водным, горным и др.
Кроме того, следует иметь в виду, что с передачей участка в собственность граждан не все виды природных ресурсов, имеющихся на нем, становятся собственностью этих граждан. Некоторые полезные ископаемые остаются собственностью государства и могут быть переданы только на праве пользования. Это же относится и к участкам лесного фонда, а также водных объектов, не относящихся к числу обособленных.
3. Право в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, а также создавать пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями.
4. Право возводить жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением предоставленных или приобретенных земель.
5. Право собственности на произведенные им посевы или посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, произведенную продукцию и доходы от ее реализации1.
Обязанности граждан, ведущих крестьянские, фермерские хозяйства определяются ст. 53 ЗК РФ и ст. 11 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Эти обязанности сводятся в основном к необходимости эффективно и рационально использовать землю, не допускать ухудшения экологической обстановки в регионе в результате своей хозяйственной деятельности, своевременно вносить установленный земельный налог и арендную плату за землю, не нарушать прав собственников земли, землевладельцев и землепользователей.
Налогообложение имущества крестьянских (фермерских) хозяйств имеет некоторые особенности по сравнению с другими субъектами прав на сельскохозяйственные земли. Согласно п. 15 ст. 12 Закона о плате за землю, граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства, освобождаются от уплаты земельного налога в течение 5 лет с момента предоставления им земельного участка.
Местной администрации предоставлено также право устанавливать льготы по взиманию земельного налога и арендной платы в виде полного или частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставок земельного налога.Прекращение деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств предусмотрено в ст. 32 Закона о них и в соответствующих статьях ЗК РФ, а также в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Деятельность фермерского хозяйства прекращается в случаях принятия решения членами хозяйства о прекращении его деятельности, т. е. в связи с выходом из него всех членов, если не остается ни одного члена хозяйства или наследника, желающего продолжить деятельность хозяйства; использования земельного участка методами, приводящими к деградации; изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд; по иным основаниям, например, в результате признания хозяйства несостоятельным (банкротом).
Одной из специфических особенностей правового режима земель фермерского хозяйства в сфере распоряжения ими является раздел земельной собственности. Поскольку земля находится в общей собственности членов фермерского хозяйства, то по общему правилу в случае прекращения его деятельности в связи с выходом из него всех членов или по иным основаниям земельный участок делится по соглашению между ними, а при не достижении согласия — в судебном порядке (ст. ст. 252, 254 ГК РФ). При этом выдел может быть произведен как в натуральном, так и в денежном выражении. Но такой порядок раздела земли возможен только в случае полной ликвидации фермерского хозяйства. При выходе же одного или нескольких членов такого хозяйства из его состава земельный участок разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на имущество хозяйства. Срок выплаты компенсации при этом не должен превышать 5 лет (п. 3 ст. 15 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Имущество фермерского хозяйства при его прекращении подлежит разделу по правилам общей совместной или долевой собственности. При этом доли членов хозяйства по праву совместной собственности признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
В таком же порядке делится и земельный участок, но с соблюдением требований земельного законодательства: сохранения целевого назначения земли, минимальных норм и др.
Наследование земельного участка, находящегося в собственности фермерского хозяйства или в пожизненном наследуемом владении, осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 61 ЗК РФ. Участок передается по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами. При отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников умершего, изъявившему желание вести фермерское хозяйство, если при этом такое лицо отвечает требованиям, установленным для получения участка в целях организации фермерского хозяйства.
Если наследников несколько, выбор между ними производится на конкурсной основе местной (районной) администрацией, в ведении которой находится данный земельный участок.
Споры о преимущественном праве наследования участка рассматриваются судом.
При отсутствии наследников, желающих вести фермерское хозяйство, земельный участок передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома либо садоводства или животноводства.
Постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694 “О федеральной целевой программе развития земельной реформы на 1999—2000 годы” отмечено, что в России завершен первый этап земельных преобразований.
В результате реорганизовано 23,5 тыс. колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн га их земель. В итоге 11, 8 млн работников бывших колхозов и совхозов стали собственниками земельных долей.
Сформирован значительный слой крестьянских (фермерских) хозяйств — 270,2 тыс. хозяйств, в распоряжение которых передано 13,8 млн га земель.
Собственниками приватизированных предприятий и других объектов недвижимости выкуплено свыше 10 тыс. земельных участков под такими предприятиями и объектами.
Вместе с тем остаются проблемы реализации земельной реформы.
1. Национальное земельное богатство страны используется неэффективно, так как:
а) начиная с 1991 года, земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства;
б) земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления;
в) размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Так, обеспечены поступления земельных платежей в бюджеты всех уровней (федерального, субъектов Федерации и местных): в 1995 году — 3,3 триллиона рублей; в 1996 году — 5,4 триллиона рублей; в 1997 году — 9,5 триллиона рублей (в ценах соответствующих годов);
г) десятки миллионов гектар земли выведены из хозяйственного использования из-за неправильного обращения с ними, идет и дальше деградация земель и снижение их плодородия;
д) земельные отношения крайне политизированы, что тормозит принятие нового земельного кодекса и других нормативных актов, регулирующих эти отношения.
2. Финансирование, материальное и кадровое обеспечение реформы осуществляется крайне плохо: в 1997 году финансирование земельной реформы из федерального бюджета составило менее 20 % от бюджетных назначений. В итоге в 1997—1998 годах были практически свернуты землеустроительные работы, тормозится создание земельного кадастра, оформление документов о правах на землю, проведение массовой оценки земель, экономическое зонирование территорий и проведение других работ.
Правительство РФ рассматривает земельную реформу как важнейший элемент структурной перестройки экономики России, одно из основных направлений государственной политики, содержанием которой на нынешнем этапе являются:
— осуществление практического перехода к гарантированным Конституцией РФ формам собственности на землю и их стабилизации посредством гарантирования прав и государственной регистрации;
— вовлечение земельных участков в экономический оборот, создание в России регулируемого государством земельного рынка и его инфраструктуры;
— перераспределение земли и ее передача эффективно действующим хозяйствам;
— повышение плодородия почв и охрана земель;
— приватизация физическими и юридическими лицами земли в соответствии с законодательством;Библиографический список
— разграничение неприватизированных земель на находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и в муниципальной собственности;
— создание системы государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество и сделок с ними, проведение массовой оценки земли на большей части территории Российской Федерации.
Целью программы является обеспечение разработки и реализации комплекса взаимосвязанных правовых, организационных, финансовых, научно-технических, землеустроительных и иных мер, позволяющих в 2002 году в основном завершить земельную реформу в России и создать эффективный механизм регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами.
На первом этапе (1999—2000 гг.) в основном осуществляются меры правового, организационно-управленческого, информационно-просветительского и технологического характера, которые должны привести к существенным изменениям земельных отношений, не требующим значительных финансовых затрат, и обеспечить экономическую базу проведения второго этапа. На втором этапе (2001—2002 гг.) проводятся ресурсоемкие мероприятия, направленные на проведение работ по рациональному использованию земель.
Библиографический список
Конституция РФ. М., 1993. Ст. 36.
Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768. (В ред. Законов РФ от 21 февраля 1992 г. и от 2 июня 1993 г.).
Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5; Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.
Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.
Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 “О реализации конституционных прав на землю” // Российская газета. 1996. 12 марта.
Еремин А. М. Современные аграрные проблемы и реформы П. А. Столыпина // Государство и право. 1994. № 4.
Земельное право России: Учебник по специальности “Правоведение” / Под ред. В. В. Петрова; М.: Зерцало, 1997. Гл. X.
Земельное право России: Учебник. М.: Былина, 1997. Гл. XVII.