8.8. Общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения
Обращаясь к особенностям оборота земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из состава земель с.-х назначения, вначале следует сказать о возникновении земельных долей.
В СССР в дореформенный период с.-х. производство вели колхозы и совхозы на земле, закрепленной за ними государством в бессрочное бесплатное пользование. В ходе аграрной и земельной реформы было решено провести реорганизацию с.-х. предприятий в новые организационно-правовые формы и приватизацию занимаемой ими земли. Приватизация земли производилась путем передачи ее в собственность граждан, работающих в с.-х. предприятиях, с определением индивидуальных земельных долей.
В ст. 15 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дано определение земельной доли. Земельная доля, полученная при приватизации с.-х. угодий до вступления Закона в силу, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель с.-х. назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.
В ходе реорганизации и приватизации с.-х. предприятий право на приобретение в собственность земельной доли, кроме работников этих предприятий, получили многие другие лица, в частности: 1) пенсионеры, вышедшие на пенсию в с.-х. коммерческой организации, (предприятии) и проживающие на ее территории, в том числе получающие пенсии по случаю потери кормильца, по инвалидности, по уходу за инвалидами и другие; 2) лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образовательных учреждений, расположенных на территории с.-х. коммерческой организации); 3) временно отсутствующие работники с.-х. коммерческих организаций: военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства; работники, направленные на повышения квалификации; лица, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случаях их возвращения); женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и отпуске по уходу за ребенком; 4) наследники лица, имевшего право на получения в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).
Следует отметить, что в ряде с.-х. организаций с учетом профиля их хозяйственной и иной деятельности приватизация земель не допускалась, и их работникам, и иным лицам земельные доли не выделялись. К таким с.-х. предприятиям (организациям) относятся: 1) племенные и конные заводы, госконюшни, ипподромы, селекционно-гибридные центры, государственные семенные инспекции и лаборатории по сортоиспытанию с.-х. культур, сортоиспытательные станции, предприятия по воспроизводству ценных и анадромных видов рыб; 2) учебно-опытные, учебно-производственные, опытно-производственные и другие хозяйства вузов, средних и специальных с.-х. учебных заведений, научно-исследовательских институтов, совхозов-техникумов и др.; 3) специализированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративной системой, ягодоводческие, чаеводческие и т. п.; 4) с.-х. предприятия в черте города .
Также необходимо отметить, что в период проведения аграрной реформы, который фактически занял все 90-е годы, земли с.-х. коммерческим организациям государством в собственность не выделялись. Преобразуемые из колхозов и совхозов новые формы таких организаций использовали занимаемые ими и прежде земли, если они реорганизовывались целиком, а если распадались на несколько мелких товариществ или кооперативов, то на основе проведения внутрихозяйственного аукциона земли бывшего хозяйства делились в соответствии с количеством земельных долей, имеющихся у работников, создающих новые хозяйства (так называемая нижегородская модель реформирования). В результате в настоящее время коммерческие с.-х. организации имеют в собственности те земли, которые были внесены в виде земельных долей в их уставный (паевой) фонд или были выкуплены, остальные земли арендуются.
Споры, связанные с правом на получение земельной доли и определением ее размеров, решаются судом.
Размер земельной доли равен среднерайонной норме с.-х. угодий, приходящейся на каждого претендента на земельную долю в данном районе. При определении земельных долей учитывались все с-х. угодья в границах с.-х. предприятий, за исключением земельных участков государственной и муниципальной собственности.
Моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче приватизированной земли в общую собственность коллектива с.-х. организации.
Всем собственникам земельных долей, при наличии заявлений от них, районный земельный комитет должен был выдать свидетельство, удостоверяющее право собственности на землю, которое является основанием для государственной регистрации права собственности на эти доли.
Закон «Об обороте земель...» в основном решает 3 вопроса, касающихся особенностей оборота земельных долей: 1) особенности совершения сделок с земельными долями; 2) порядок выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности; 3) особенности определения порядка владения и пользования земельными участками, находящимися в долевой собственности.
Правильное решение этих вопросов имеет исключительно важное социально-экономическое значение, если учесть, что собственников земельных долей в стране насчитывается свыше 11 млн.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона «Об обороте земель.», к сделкам с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель с.-х. назначения применяются правила ГК РФ. Как гласит п. 2 ст. 246 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки. В п. 1 ст. 12 Закона «Об обороте.» подчеркивается, что участник долевой собственности может, кроме того, передать долю в праве общей собственности в доверительное управление.
В ст. 12 Закона «Об обороте земель.» содержатся правовые нормы, которые являются специальными по отношению к правовым нормам ГК РФ, регулирующим те же отношения. Дело в том, что в результате приватизации с.-х. угодий в 1990-х годах возникли отношения общей долевой собственности на земельные участки со значительным количеством участников долевой собственности. ГК РФ не рассчитан на регулирование таких отношений. Например, формальное применение гражданского законодательства к собственникам земельных долей, появившихся при приватизации с.-х. угодий, не позволяет выделить земельную долю в натуре (на местности), поскольку получить согласие каждого участника общей долевой собственности на выдел земельной доли в натуре (на местности) при их значительном количестве (500-3000 человек) нотариально удостоверить согласие каждого на практике невозможно. По правилам ст. 247 ГК РФ, решение о том, как обрабатывать приватизированный земельный массив, что на нем сажать, собственники должны принимать по единогласию, что в жизни, как правило, недостижимо. Судебное разбирательство по таким вопросам вряд ли может принести своевременное решение. Сегодня общие правила ГК РФ применяются лишь в случаях, когда участников долевой собственности не более пяти, а специальные правовые нормы Закона «Об обороте.» применяются, когда их число более пяти. В этом случае правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, 13, 14 Закона «Об обороте .». Если участников общей собственности более пяти, в Законе «Об обороте.» установлен особый порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок третьему лицу.
В отличие от ст. 250 ГК РФ участников долевой собственности можно уведомить не только письменно непосредственно каждого, но и путем публикации сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения сособственники могут заявить о намерении приобрести долю. В таком случае преимущественное право покупки доли в праве общей собственности субъекта РФ не возникает.
Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель с.-х. назначения или не заявят о намерении приобрести ее, действует преимущественное право покупки субъекта РФ, для реализации которого продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель с.-х. назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным ст. 8 Закона «Об обороте...».
Если субъект РФ или муниципалитет откажутся от покупки доли в праве общей собственности либо не уведомят продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, то продавец, как и при продаже земельного участка (ст. 8 Закона), вправе в течение года продать долю третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При продаже доли по цене, ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, продавец обязан направить в названные органы новое извещение в письменной форме.
Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращения для этого лица права на долю в общей собственности.
Общие положения, регулирующие выдел доли, содержатся в ст. 252 ГК РФ. В соответствии с этой статьей ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками, или выделена доля одного из них по соглашению между ними, а при недостижении соглашения - в судебном порядке.
Если участников общей собственности более пяти, выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок осуществляется по правилам ст. 13 Закона «Об обороте земель.». В соответствии со ст. 13 участник долевой собственности вправе требовать выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на землю. Для этого он обязан известить в письменной форме или через средства массовой информации остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения участка, а при необходимости - и размера компенсации остальным участникам долевой собственности.
Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, при несоразмерности имущества, выделяемого в натуре, доли в праве собственности участнику долевой собственности выплачивается соответствующая денежная сумма или иная компенсация. С согласия собственника остальными участниками долевой собственности ему может быть выплачена компенсация вместо выдела его доли в натуре.
Компенсация выплачивается, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка на единицу его площади. В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.
Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей. Предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от других участников долевой собственности. Споры о местоположении земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведение которых устанавливается Правительством РФ, а при недостижении согласования - в суде. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным п. 1 ст. 4 Закона «Об обороте земель.».
Выдел земельного участка производится в соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве». При изменении границ объектов землеустройства, землеустройство осуществляется в обязательном порядке (ст. 3). В соответствии со ст. 15 этого же Закона при проведении территориального землеустройства выполняются работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства. Проводится межевание. Оформляются документы о межевании в виде Описаний, предоставляемые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
В п. 3 ст. 13 Закона «Об обороте земель.» предусмотрена специфика приобретения права собственности субъекта РФ или муниципалитета на выделяемый из долевой собственности земельный участок. Согласно этому пункту, не использованная в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель с.-х. назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием и признана их собственностью по решению суда. Если участок не используется для соответствующей цели, он может быть изъят (ст. 284 ГК РФ) в порядке, предусмотренном земельным законодательством (ст. 286 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 6 Закона «Об обороте земель.», земельный участок из земель с.-х. назначения может быть изъят принудительно у собственника в судебном порядке в случае его ненадлежащего использования. Заявление в суд направляется по правилам ст. 54 ЗК РФ с заблаговременным предупреждением участников долевой собственности о допущенных нарушениях и наложении на них административного взыскания в виде штрафа. Если нарушение не устранено, то субъект РФ или муниципалитет в праве требовать выдела земельного участка и признания права собственности на этот земельный участок на основании п. 3 ст. 13 Закона «Об обороте земель.».
Если участников общей собственности более пяти, порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, определяется с учетом особенностей, установленных в ст. 14 ФЗ «Об обороте земель ...». Эти специальные правовые нормы упрощают порядок принятия решений сособственников относительно владения и пользования земельным участком по сравнению с общим требованием, установленным ст. 247 ГК РФ, по общему согласию всех участников, а при недостижении такового - судом.
Согласно ст. 14 Закона «Об обороте земель.», решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании должно быть сделано не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.
Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими на собрании участниками долевой собственности.
Если согласие участников долевой собственности по владению и пользованию земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил ст. 13 Закона «Об обороте земель.» и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
При принятии решений на общем собрании должно учитываться положение п. 2 ст. 247 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Если при проведении общего собрания нарушены правила о его проведении, о порядке принятия решения, или кто-то из участников долевой собственности считает свои права и охраняемые интересы нарушенными, он вправе обратится в суд на основании п. 1 ст. 247 ГК РФ. Например, если общее собрание приняло решение, по которому одному или нескольким участникам предоставлена во владение и пользование часть земельного участка, явно не соразмерная их доле в праве общей собственности, такое решение может быть признано не законным.
ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Какие отношения регулируются отраслью экологического права?
2. Как отличаются природный объект от природного ресурса?
3. Какие экологические права имеют граждане?
4. Перечислите разновидности экологической ответственности.
5. На какие категории делится земельный фонд РФ?
6. Перечислите виды вещных прав на землю, назовите их особенности.
7. Какой максимальный размер участка земель сельскохозяйственного назначения может находиться в собственности одного лица в Алтайском крае?
8. Каковы особенности долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения?