8.7. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

  Земли с.-х. назначения - наиболее ценная категория земель, в которую входят лучшие плодородные земли, составляющие достояние страны. Они служат не только пространственным базисом для размещения сельскохозяйственных объектов, но и выполняют роль основного средства производства в сельском хозяйстве. Эта категория земель - одна из самых трудносозда- ваемых и в то же время легко уязвимых природных объектов. При правильном обращении она постоянно улучшает свое плодородие и повышает продуктивность.
  С учетом изложенного земли с.-х. назначения по сравнению с другими категориями земель должны иметь более строгий правовой режим, использоваться более рационально, научнообоснованно и эффективно, подлежать особой охране посредством установления целевого назначения земель, территориального зонирования, установления разрешенного использования, что и предусмотрено земельным законодательством.
  В отношении земель с.-х. назначения усложнен порядок изменения целевого назначения земель. Статья 8 ЗК РФ устанавливает, что перевод земель с.-х. назначения из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, а порядок перевода земель устанавливается Федеральным законом от 3 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Этот Закон гласит, что перевод земель с.-х. назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. Эти случаи перечислены в ст. 7 данного Закона. Особо ценные с.-х. угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
  Как это предусмотрено п. 1 ст. 78 ЗК РФ, земли с.-х. назначения предоставляются для ведения с.-х. производства, создание защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных с с.-х. производством целей. Пользователями этих земель являются граждане и юридические лица различных правовых форм.
  Оборот земель, включая земли сельскохозяйственного назначения, можно определить как переход земельного участка от одного лица к другому. ЗК РФ не урегулировал оборот земель с.-х. назначения. Как это предусмотрено п. 6 ст. 27 ЗК РФ, этот оборот осуществляется в соответствии с принятым позднее Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он, согласно этой статье, распространяется в основном на с.-х. угодья.
  Можно выделить следующие особенности оборота земель с.-х. назначения:
  1. Нормирование размеров земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам из земель с.-х. назначения. Это означает, что устанавливаются предельные размеры земельных участков, которые могут быть предоставлены лицам. Закон не допускает и совершение земельных сделок, если в результате их образуется земельный участок меньше минимального размера, установленного законом субъекта РФ. При этом установленный законами субъектов РФ размер общей площади таких земельных участков с.-х. угодий не может быть менее чем 10% общей площади с.-х. угодий в границах одного административно-территориального образования. В Алтайском крае, например, в соответствии с Законом от 4 марта 2003 г. № 8-ЗС «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения»1 максимальные размеры общей площади земельных участков в пределах территории сельского района или города краевого значения, которые могут находиться в собственности лиц, составляют 10% общей площади с.-х. угодий района (города).
  Если земельный участок или доля (доли) в праве общей собственности из состава земель с.-х. назначения приобретены в собственность с нарушением правил, то такой земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в течение одного года со дня приобретения земельного участка или доли в собственность. В противном случае учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в письменной форме известит об этом орган государственной власти субъекта РФ. Последний в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушениях, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на торгах (конкурсах, аукционах).
  2. Обязанность собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов использовать земельные участки надлежащим образом в соответствии с законодательством. В случае неисполнения предписаний для указанных лиц наступают неблагоприятные последствия в виде возмещения вреда и принудительного изъятия земельного участка, о чем подробно было сказано в предыдущем параграфе.
  3. Иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, составляет более 50%, земельные участки из земель с.-х. назначения предоставляются только в аренду.
  4. Залог земельных участков из земель с.-х. назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости»1 (с изм.). Согласно п. 2 ст. 55 и п. 1 ст. 63 этого Закона, предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель с.-х. назначения, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (п. 1 ст. 63).
  Таковы общие особенности оборота земель с.-х. назначения. Помимо общих, существуют особенности в порядке предоставления земель с.-х. назначения в собственность, аренды земельных участков из земель с.-х. назначения.
  Законом «Об обороте земель с.-х. назначения» предусмотрено 4 основания приобретения земельных участков в собственность: 1) купля-продажа; 2) предоставление земельного участка в собственность государством или муниципалитетом; 3) наследование; 4) выкуп земельного участка, находящегося в аренде.
  К купле-продаже земельных участков из состава земель с.-х. назначения применяются общие положения ГК РФ (ст. 129, гл. 34), ЗК РФ (ст. 27, 37), определяющие основания и порядок купли-продажи земельных участков вообще. Что касается особенностей купли-продажи этих земельных участков, то они сводятся к следующему.
  Граждане и юридические лица вправе приобрести земельные участки из состава земель с.-х. назначения в собственность в порядке купли-продажи, за исключением тех ограничений, которые установлены для них, и с учетом преимущественного права покупки земельных участков соответствующим субъектом РФ или муниципалитетом. Механизм реализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст. 250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.
  При продаже земельного участка из земель с.-х. назначения, как это предусмотрено ст. 8 Закона «Об обороте земель...», субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
  Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки органы местного самоуправления. Однако при этом должна быть соблюдена норма ч. 2 ст. 132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству.
  Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме исполнительный высший орган государственной власти субъекта РФ или муниципалитет о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если субъект РФ или муниципалитет откажутся от покупки или не уведомят продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец в праве в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене, указанной в извещении.
  Если в течение года со дня извещения договор не будет заключен или заключен на условиях по цене, ниже ранее заявленной, или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов вновь возникает преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п. 4 ст. 8 Закона «Об обороте...», т. е. субъект РФ или муниципалитет имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также избавиться то сервитута и др. Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии, пригодном для цели его использования, и предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. В противном случае покупатель может требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Договор купли-продажи заключается в письменной форме. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.
  Предоставление земельного участка из земель с.-х назначения государством или муниципалитетом в собственность - это публичный оборот земель с.-х назначения. В ст. 34 ЗК РФ содержится порядок предоставления гражданам указанных земельных участков для целей, не связанных со строительством. Ст. 10 Закона «Об обороте.» устанавливает особенности применения ст. 34 ЗК РФ в отношении земель с.-х. назначения.
  Земельный участок из состава земель с.-х. назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и не изъятый из оборота, может быть приобретен гражданином или юридическим лицом в собственность (приватизирован) в результате предоставления его государством или муниципалитетом. В составе земель с.-х. назначения есть земли, которые изъяты из оборота и не могут быть приватизированы. Согласно п. 4 ст. 1 Закона «Об обороте земель.», приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель с.-х. назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Такие земельные участки, как подчеркнуто в п. 6 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель...», могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды. Другие земли этой категории земель могут быть приватизированы, если субъекты РФ не объявят мораторий на их предоставление, как это сделано в Алтайском крае. Согласно ст. 1 упомянутого Закона края, «предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель с.-х. назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится с 1 января 2052 года».
  Когда продажа земельного участка разрешена, то по общему правилу ст. 10 Закона «Об обороте земель.» участки из земель с.-х. назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок проведения торгов урегулирован в ст. 38 ЗК РФ и ст. 447-449 ГК РФ. Согласно п. 5 ст. 38 ЗК РФ, порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.
  Гарантия права наследования установлена ст. 35 Конституции РФ. Некоторые специальные правила наследования земельных участков предусмотрены ст. 1181 и 1182 ГК РФ. Принадлежавший наследодателю на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.
  При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящаяся на нем древесно-кустарная растительность (ст. 12 ЛК РФ). Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка с соблюдением придельных норм минимального раздела земельного участка он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение этого земельного участка в счет своей наследственной доли. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ. В ситуации, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
  Согласно ст. 10 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»1, наследование имущества фермерского хозяйства осуществляется в соответствии с ГК РФ. В ст. 1179 ГК РФ определены особенности наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства. Поскольку земельный участок входит в состав наследства (ст. 1181 ГК РФ), эти нормы распространяются и на наследование земли. Установлено, что если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей собственности членов хозяйства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается. Если же после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства это хозяйство прекращается (в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжить ведение хозяйства, не имеется), имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, включая земельный участок, подлежит разделу по общим правилам гражданского законодательства (ст. 258 и 1182 ГК РФ). В ст. 11 Закона «Об обороте земель.» указанные правила дополнены положением, согласно которому в случае, если принятие наследства привело к нарушению требований ст. 3 и 4 данного Закона, к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 этого же Закона. То есть, если наследуемый земельный участок привел к превышению установленных предельных размеров земельных участков, или он достался иностранцу, которым земельные участки из земель с.- х. назначения в РФ могут передаваться только на праве аренды, то эти лица обязаны произвести отчуждение этого земельного участка.
  К отношениям о передачи в аренду земельных участков из состава земель с.-х. назначения применяются общие правовые нормы гл. 34 ГК РФ. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Особенности сдачи в аренду земельных участков названы в ст. 22 ЗК РФ. Специальные правовые нормы, касающиеся земель с.-х. назначения, предусмотрены в ст. 9 и 10 Закона «Об обороте земель.». К таким особенностям относятся:
  1) предельный срок договора аренды земельных участков их земель с.-х. назначения не может превышать 49 лет;
  2) арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но исключительное право аренды земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, в том числе лицо, приватизировавшее здания, строения, сооружения, расположенные на этом земельном участке;
  3) передача в аренду земельных участков из состава земель с.-х. назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, т. е. без проведения торгов в случае, когда о желании заключить договор аренды земельного участка получено только одно заявление, но при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Земельные участки без проведении торгов могут предоставляться в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим общинам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям с.-х. профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления с.-х. производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, гражданам для сенокошения и выпаса скота, но на этот случай положения п. 2 ст. 10 Закона «Об обороте земель.» не распространяются. Если в указанные органы подано два или более заявлений об аренде земельного участка, то он предоставляется в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, определенном в ст. 38 и 38-1 ЗК РФ.
  Находящийся в аренде земельный участок из состава земель с.-х. назначения можно выкупить. Согласно п. 4 ст. 9 Закона «Об обороте..», арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. 8 и 10 настоящего Закона. Особенности заключаются в следующем.
  Если земельный участок находится в частной собственности, применяются правила ст. 624 ГК РФ и ст. 8 Закона «Об обороте земель.». То есть, в договоре аренды может быть предусмотрено, а если не предусмотрено, то может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее внесенной арендной платы в выкупную цену, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Но при этом должно соблюдаться преимущественное право покупки земельного участка государством или муниципалитетом.
  Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то кроме общих положений ст. 624 ГК РФ применяются правила п. 4 ст. 10 Закона «Об обороте земель...». Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изм.).
  Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции.
  Случаи, когда выкуп арендуемого земельного участка не допускается, установлены в п. 5 и 6 ст. 10 Закона «Об обороте ...». Это происходит, когда земельный участок находится в аренде у религиозной организации, казачьего общества, научно-исследовательской организации, образовательного учреждения с.-х. профиля, общин коренных малочисленных народов и земельные участки, занятые оленьими, отгонными пастбищами.