2. Виды прав граждан на земельные участки

  Права граждан на земельные участки можно рассматривать с двух позиций: как юридический факт, на основании которого возникает правообладание земельным участком, и как совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей.
  Эти обе позиции переплетаются друг с другом: основание правообладания земельным участком определяют пределы правомочий граждан в отношении земли, а данные правомочия зависят от основания, на котором принадлежит тот или иной участок. Например, только у собственника земельного участка наибольший круг правомочий в отношении использования земель, а эти полномочия не могут быть реализованы иначе, как при наличии права собственности на землю.
  Виды прав граждан можно подразделить по трем основным критериям: право собственности, иные вещные права, обязательственные права.
  1. Право собственности на земельный участок может возникнуть у граждан:
  а) при условии земельной правосубъектности гражданина, выражающейся в наличии у него прав быть собственником, нести соответствующие права и обязанности самому лично;
  б) при соблюдении правил приобретения земельного участка в собственность: правил купли-продажи, соответствия формы договора купли-продажи типовому договору, соблюдения или нарушения прав иных лиц на преимущественную покупку данного участка и т. п.
  Право граждан иметь землю в частной собственности прямо закреплено в Конституции РФ (ст. 36). Согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, граждане — собственники земельных участков обладают всеми правомочиями по владению, пользованию и распоряжению ими.
  Право владения земельным участком распространяется на всю территорию, находящуюся в пределах границ данного земельного участка. В частности, собственник вправе не допускать посторонних лиц на свой земельный участок или допускать ограниченный круг лиц; разрешать или не разрешать пользование объектами растительного мира, водоемами, расположенными на участке.
  Право владения земельным участком ограничивается в интересах государства. Например, государственные инспекторы по охране не могут быть ограничены во входе на земельный участок, принадлежащий гражданину на праве собственности, если это нахождение совершается с целью осуществления установленных законом контрольных функций.
  Право пользования земельным участком, т. е. право эксплуатации земли, осуществляется собственником в соответствии с целевым назначением земельного участка или не в противоречии с этим назначением. Например, возведение подсобных помещений рядом с жилым домом на участке, предоставленном для строительства жилья, хотя и не предусмотрено целевым назначением участка, но не противоречит ему, поскольку подсобные помещения являются принадлежностью жилого дома и следуют его судьбе.
  Право распоряжения граждан земельными участками означает, что они как собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные предприятия (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.
  Право собственности граждан на земельный участок может быть односубъектным и многосубъектным. В частности, односубъектным является право одного гражданина на земельный участок, определенный на местности в натуре. Многосубъектным является право собственности нескольких граждан на один земельный участок.
  По субъектам общую собственность граждан на землю можно подразделить на: а) общую собственность супругов на земельный участок; б) общую собственность на земельные участки в кондоминиуме; в) общую собственность на земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства.
  2. Иные вещные права граждан на земельные участки. Содержание этих прав рассмотрено ранее, поэтому остановимся лишь на их особенностях.
  Иные вещные права граждан на земельные участки можно подразделить прежде всего на период их действия, в связи с чем выделяется пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и временное пользование. Если закон закрепляет за первым видом вещных прав не только принадлежность земли гражданам на весь период их жизни, но и возможность распорядиться этой принадлежностью после жизни (наследственное завещание), второй вид вещных прав дает стабильность принадлежности земли до возникновения оснований прекращения ее в установленном законом порядке, то третий вид вещных прав на землю действует в пределах точно определенного временного промежутка.
  Вещные права граждан определены законом (законодательным порядком), поэтому не допускается установление режима этих отношений как в административном, так и в договорном порядке. Например, муниципальные органы не имеют права отменить наследство при пожизненном владении земель, поскольку это противоречит закону.
  Виды вещных прав устанавливаются и с учетом правового режима земель, которые предоставляются на основе этих прав. В частности, если земельный участок предоставляется для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, как правило, в пожизненное наследуемое владение, то земельный участок под строительство индивидуального жилого дома — в постоянное (бессрочное) пользование. Иначе говоря, чем более значимо использование земельного участка, тем прочнее право принадлежности этого участка лицам, осуществляющим его использование.
  3. Обязательственные права граждан на земельный участок порождаются только в результате сделок, основной из которых является договор аренды земельного участка, поскольку по этому договору в срочное возмездное пользование предоставляется весь земельный участок.
  В отличие от вещных прав, содержание правомочий граж- дан-арендаторов устанавливается по соглашению с арендодателями этих участков при условии непротиворечия содержания договорных правомочий закону и целевому назначению земель.
  Обязательственные земельные правоотношения возникают и из договоров совместной деятельности, из учредительных договоров о создании хозяйственных обществ и товариществ, а также некоммерческих объединений, например, при создании кондоминиумов и др.
  С учетом этого обязательственные правоотношения граждан, основанные на возникновении прав на земельные участки, можно подразделить на правоотношения, связанные с созданием коллективных организаций коммерческого и некоммерческого типа, а также не связанные с созданием таковых организаций (например, индивидуальная или коллективная аренда земельных участков).