Категории земель. Земли поселений

Содержание

1. Состав земель в российской ФедерациитАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАж.3
2. Понятие земель поселенийтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАж4
3. Состав земель поселений и правовой режим использования конкретных территориальных зонтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАж.6
4. Правовой режим пригородных зонтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАжтАж.16

1.СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Так долго ожидаемый Земельный кодекс Российской Федерации наконец-то принят. Он заменил во многом устаревшие нормативные правовые земельные акты 90-х годов. теперь дело за исполнением требований головного закона в области регулирования земельных отношений.

согласно статье 7 ВлСостав земель в Российской ФедерацииВ» Земельного кодекса:

Вл1.Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1). земли сельскохозяйственного назначения;

2). земли поселений;

3). земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного социального назначения;

4). земли особо охраняемых территорий и объектов;

5). земли лесного фонда;

6). земли водного фонда;

7). земли запаса.В»

Деление земель по их целевому назначению является характерной чертой российского земельного права и служит определению специфического правового режима охраны и использования земель в зависимости от их целевого назначения. Приведённые 7 основных категорий земель существуют (при некоторых изменениях названий) достаточно давно и оправдали себя на практике с точки зрения отграничения правового режима одной категории от другой.

Полагают, что перечень категорий располагается от ВлвысшихВ» категорий к ВлнизшимВ» в зависимости от их ценности и характера использования.

В отличие от сельскохозяйственных земель, служащих главным, как правило, единственным и незаменимым средством производства сельскохозяйственной продукции, земли других категорий служат пространственным базисом для проживания, отдыха, производственной деятельности различного характера и т.д. Земли поселений, например, используются для строительства и размещения зданий, коммунально-бытовых сооружений, удовлетворения культурных нужд населения.

2.ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Согласно статье 83. ВлПонятие земель ПоселенийВ» Земельного кодекса:

Вл1. Землями поселений признаются земли, используемые и преднаВнзначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

2. Порядок использования земель поселений определяется в соотВнветствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяВнются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации.

3. Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральВнными планами городских и сельских поселений, правилами землеВнпользования и застройки.В»

Внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, котоВнрая отделяет эти земли от других категорий земель, устанавливается так же, как было записано в ст. 70 Земельного кодекса РiСР 1991 г., путем определения городской черты. Но в правовой режим земель Земельный кодекс РФ 2001 г. вносит много нового. Вся территория поселения в преВнделах его административных границ делится на территориальные зоны, которые фиксируются на карте зонирования. Для каждой зоны устанавВнливаются градостроительные регламенты, определяющие основу правоВнвого режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства данной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, как известно, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (опредеВнление трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксВнплуатации. права и обязанности пользователей, арендаторов, собственниВнков, меры безопасности и т.л). Эти вопросы решаются в соответствии со ст. 38,39,44 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно статье 84. ВлЧерта городских, сельских поселений и порядок их

установленияВ» Земельного кодекса:

Вл1. Черта городских, сельских поселений представляет собой внешВнние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти

земли от земель иных категорий.

2. Установление черты поселений проводится на основании утВнвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документаВнции.

Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных

участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

3. Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РосВнсийской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных

пунктами 4 и 5 настоящей статьи.

4. Черта городов федерального значения Москвы и Санкт-ПетерВнбурга утверждается и изменяется федеральным законам по согласоВнванному представлению законодательных (представительных) оргаВннов города Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных)

органов Ленинградской области.

5. Утверждение и изменение черты городских поселений, входяВнщих в состав закрытых административно-территориальных образоВнваний, осуществляются Правительством Российской Федерации.

6. Включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, земВнлепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участВнков.В»

Для определения обоснованной с многих точек зрения (экономичеВнской, экологической, социальной и др.) городской черты необходима разВнработка и утверждение органами власти градостроительной и землеустВнроительной документации, предусмотренной ст. 56-64 ГрадостроительВнного кодекса РФ и ст. 85 Земельного кодекса РФ. При этом учитывается документация градостроительного планирования будущего развития гоВнрода и других поселений. Имеются в виду Генеральная схема расселения на территории РФ; схемы градостроительного планирования развития частей территории РФ - так называемые консолидированные схемы плаВннирования; территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территории субъектов РФ и частей территории субъектов РФ (в том числе пригородных зон) - эти схемы создаются для всех субъектов РФ, кроме городов Москвы и Санкт-Петербурга. И еще один вид градостроительной документации планирования - на уровне территорий конкретных городов и других поселений.

Утверждение и изменение городской черты, черты поселков и сельВнских поселений осуществляют органы власти субъектов РФ. Исключение сделано для городов Москвы и Санкт-Петербурга. Утверждение и измеВннение их черты определяют федеральные законы по согласованию с закоВннодательными органами этих городов и Ленинградской области.

3.СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КОНКРЕТНЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН

Согласно статье 85. ВлСостав земель поселений и территориальное зонированиеВ» Земельного кодекса:

Вл1. В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной терВнриториальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны' определяет основу правового режима земельных участков, равно как;

всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений;

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения;

всеми собственниками земельных участков, землепользователям землевладельцами и арендаторами земельных участков независим от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соотВнветствии с любым предусмотренным градостроительным регламенВнтом для каждой территориальной зоны видом разрешенного испольВнзования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвиВнжимости не соответствуют установленному градостроительному регВнламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установВнленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекВнты недвижимости могут использоваться без установления срока приВнведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исВнключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоВнровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с граВндостроительным регламентом или срок приведения видов использоВнвания земельного участка и прочно связанных с ним объектов неВндвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устаВннавливается органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижиВнмости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществВнляться только в соответствии с установленными градостроительныВнми регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для заВнстройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индиВнвидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой заВнстройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажВнной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градоВнстроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон преднаВнзначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объекВнтами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназнаВнчены длд застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объВнектами согласно градостроительным регламентам. 319

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодоВнрожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубоВнпроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламенВнтам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используВнются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах черты городских, сельских поселений могут выдеВнляться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установВнленными статьями 94-100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являюВнщиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в граВнницах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного исВнпользования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооруВнжениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поВнселений и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.В»

В этой статье определен не только состав земель поселений, но и праВнвовой режим использования конкретных территориальных зон. Границы, зон должны отвечать требованиям идентификации принадлежности каждого участка только одной из зон, указанных в комментируемой статье. Градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для каждой зоны устанавливаются индивидуально - с учетом особенностей расположения данной зоны, а также возможностей территориального сочетания различных видов жилого, общественного, производственного, рекреационного и иных видов целевого использования земельных участВнков.

Если земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвиВнжимости после принятия новых правил землепользования и застройки не будут соответствовать установленному градостроительному регламенту данной зоны, то они могут использоваться без установления срока привеВндения в соответствие с регламентом. Но это допускается лишь в случае, если их текущее использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей природной среды, памятников истории и культуры. Однако реконструкция и расширение существующих, а также строительство ноВнвых объектов могут производиться с соблюдением установленных градоВнстроительных регламентов соответствующей зоны.

Правовому режиму земель города и других поселений характерен ряд существенных ограничений порядка землепользования и хозяйственной деятельности организаций, действующих на территории поселений.

Так, органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 49 Закона РФ ВлОб охране окружающей природной средыВ», вправе в интересах рационального землепользования устанавлиВнвать на своей территории и другие требования и ограничения, обяВнзательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учрежВндениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требоваВнния получили название земельно-планировочных. Они в основном указаВнны в строительных нормах и правилах Госстроя РФ (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидноВнстей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если зеВнмельный массив в свое время был разделен таким образом, ,что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этоВнго участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т.д. Такого рода серВнвитуты могут устанавливаться в силу давности, договора, судебного реВншения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действоВнвать в виде условия, включаемого в документ на право пользования земВнлей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ, в целях безопасности полета воздушных судов, вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в опредеВнленной полосе вдоль этой линии запрещается полив посевов дождеваниВнем, земляные и некоторые другие работы.

Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.

Если участок земли находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.

ВлОсновными положениями Государственной программы приватизаВнции государственных и муниципальных предприятий в Российской ФедеВнрации после 1 июля 1994 годаВ», утвержденными Указом Президента РосВнсийской Федерации от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земельВнных участков устанавливаются следующие публичные сервитута, обязыВнвающие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов моВнжет осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соотВнветствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует созВндания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в ценВнтральном квартале крупного города от владельца земли, желающего его застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе выВнсотных, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой заВнстройки, в нем было бы неуместно создание ВлдымящегоВ» (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохраВннение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых квартаВнлах. Поэтому, независимо от желания собственника или собственников земли, часть отведенной для застройки местности должна остаться незаВнстроенной.

Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, воВнкруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в саниВнтарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасноВнсти, устанавливаемых вдоль линий высоковольтных передач, газопровоВндов высокого давления.

Для жилой и иной застройки ВлпротивопоказаныВ» земли, которые моВнгут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государстВнвенные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях пеВнрепланировки территории. Например, если на территории, предназначенВнной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устВнройство прудов/производство прочных земельных улучшений и тому Вместе с этим смотрят, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются Ограничения в части развития и улучшения своих участВнков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для гоВнсударственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предВнприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэроВнпортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открыВнтой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более Детальные) проекты районных плаВннировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некотоВнрые другие. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой завиВнсимости от сроков их действия определяются ограничения, вызванные резервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в дейВнствующем законодательстве (кроме, например, законодательства города Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказываВнется на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель.

Поскольку земли поселений находятся в ведении местных исполниВнтельных органов власти, они планируют, зонируют и организуют испольВнзование и охрану своих земель.

Граждане, а также предприятия, желающие получить землю, должны прежде всего обратиться в местную администрацию по месту нахождения земельного участка. Эти же органы ведут государственный учет земель и контроль за их правильным использованием, рассматривают связанные с этим конфликты.

Взаимодействие органов государственной власти и управления РосВнсийской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местноВнго самоуправления в области градостроительной деятельности осущестВнвляется, как это определено ст. 21-23 Градостроительного кодекса РФ, путем совместной разработки и реализации федеральной градостроительВнной политики, соответствующих республиканских и межрегиональных градостроительных программ и прогнозов, проектов нормативных актов, обеспечивающих благоприятные условия проживания населения, а также создания банков данных о состоянии территорий, поселений и ведения градостроительного (территориального) кадастра.

Органы государственной власти и управления устанавливают в предеВнлах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деяВнтельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняеВнмых законом интересов ее участников. Они контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деяВнтельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной докуВнментации, а также согласовывают вопросы формирования проВнмышленных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного наВнследия и окружающей среды.

В свою очередь органы местного самоуправления в соответствии с соВнгласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительВнной документацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение градостроительных нормативов и экологических требований, установленных федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Вопросы развития и благоустройства города (поселка), улучшения окВнружающей среды решаются в соответствующих планах и проектах, явВнляющихся основными градостроительными документами. РазрабатываВнются эти планы и проекты в форме следующих документов. На федеВнральном уровне - Основные положения Генеральной схемы расселения на территории РФ и Основные положения схем градостроительного плаВннирования развития частей территории Российской Федерации. Эти доВнкументы утверждаются Правительством РФ. В них учитываются взаимВнные интересы Российской Федерации, ее субъектов, а также устанавлиВнваются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности (ст. 21, 28 Градостроительного кодекса РФ).

Статья 28 Градостроительного кодекса, определяя назначение градоВнстроительной документации, устанавливает, что градостроительная докуВнментация о градостроительном планировании развития территорий субъВнектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) и частей территорий субъектов Российской Федерации (граВндостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) включает территориальные комплексные схемы градостроительного плаВннирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (терВнриториальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территоВнрий субъектов Российской Федерации).

В градостроительной документации о градостроительном планироваВннии развития территорий субъектов Российской Федерации и частей терВнриторий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образоваВнний в области градостроительства.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других мунициВнпальных образований включает:

территориальные комплексные схемы градостроительного планироВнвания развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниВнципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает: проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее - проект планировки); проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и

других элементов планировочной структуры городских и сельских посеВнлений.

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными норматиВнвами. Градостроительная документация любого вида включает текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установВнленные заданием на разработку градостроительной документации соВнответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанавВнливается в соответствии с законами и иными нормативными правовыми

актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правоВнвыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правоВнвыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация любого вида подлежит государстВнвенной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе. Так, обязательными условиями для утверждения градостроительной доВнкументации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие поВнложительного заключения органов охраны памятников культуры в слуВнчаях, определенных законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других заинтересованных государственных органов

с учетом мнения населения.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на осВнновании задания, выданного заказчиками - соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления (или по соВнгласованию с ними). Внесение изменений в утвержденную градостроиВнтельную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населеВнния, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе. Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

Разработка градостроительной документации любого вида осуществВнляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, усВнтановленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Решение органов государственной власти и органов местного самоВнуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градоВнстроительной документации любого вида подлежат опубликованию.

Как указано в ст. 35 Градостроительного кодекса, генеральный план -градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъВнектов Российской Федерации.

Генеральный план является основным градостроительным докуменВнтом, определяющим в интересах населения и государства условия формиВнрования среды жизнедеятельности, направления и границы развития терВнриторий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градоВнстроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральном плане городского или сельского поселения определяВнются:

основные направления развития территории поселения с учетом осоВнбенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;

зоны различного функционального назначения и ограничения на исВнпользование территории указанных зон;

меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного харакВнтера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

соотношение застроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;

территории резерва для развития городского или сельского поселения;

иные меры по развитию территории городского или сельского поселеВнния.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

Генеральный план города и его пригородной зоны может разрабатыВнваться как единый документ на основе соглашения между органами местВнного самоуправления сопредельных территорий.

Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатыВнваться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ.

При разработке генерального плана исторического поселения учитыВнваются историко-архитектурный опорный план такого поселения и проВнекты зон охраны памятников истории и культуры.

Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываВнются и утверждаются органами местного самоуправления соответствуюВнщих поселений в порядке, установленном Градостроительным кодексом. Генеральный план города и его пригородной зоны утверждается органами государственной власти соответствующего субъекта Российской ФедераВнции. Генеральные планы городов Москвы и Санкт-Петербурга разрабатыВнваются и утверждаются органами государственной власти городов МоскВнвы и Санкт-Петербурга.

Генпланы городов или сельских поселений до их утверждения подлеВнжат опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными

органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъВнектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, специВнально уполномоченными государственными органами в области экологиВнческой экспертизы, а также заинтересованными организациями и насеВнлением (ст. 18 и 28 Градостроительного кодекса).

Утвержденная градостроительная документация обязательна для исВнполнения всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в градостроительную документацию осуществляется, как уже было сказано выше, только с разрешения утвердившего ее органа.

К разработке документации привлекаются специальные проектные орВнганизации, которые ведут обширные исследования социально-экономиВнческого и архитектурно-планировочного характера (перспективы роста населения и его социально-культурных потребностей, состояние исВнпользования природных ресурсов и их охрана, рациональные архитектурно-планировочные решения и т.д.). После составления проектов они утВнверждаются соответствующими государственными органами и с этого момента приобретают обязательную силу.

Схема и проект районной планировки охватывают территорию одного, нескольких административных районов, целой области или республики. Они утверждаются, как правило, правительствами субъектов Российской Федерации. В схемах районной планировки научно согласуются и уточняВнются основы перспективного развития охватываемого района, области, республики. В них предусматривается организация комплексного терриВнториального размещения и развития объектов народного хозяйства, гороВндов и поселков, а также планомерного, рационального использования и охраны природных ресурсов. Срок действия схемы районной планировки бывает достаточно продолжительным (25 лет).

Проекты детальной планировки разрабатываются на основе генеральВнного плана и охватывают отдельные части города (поселка): жилые и проВнмышленные районы, общегородские центры, зоны отдыха и экологичеВнской защиты. Они устанавливают подробную архитектурно-планировочную и пространственную организацию застраиваемой территории. РасВнсчитаны проекты на 3-5 лет.

Правила застройки содержат требования градостроительной дисципВнлины: порядок выдачи разрешений на строительство, обязанности по блаВнгоустройству, архитектурно-строительный контроль, функции застройВнщиков-землепользователей.

Госстрой РФ (бывшее Министерство строительства РФ) и его органы на местах осуществляют государственное руководство и контроль в данВнной сфере, отвечают за развитие и высокий качественный уровень архиВнтектуры и градостроительства в городе (поселке, селе).

Предоставление земельных участков в городских и сельских поселеВнниях осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки предоставляются на праве собственности, бесВнсрочного пользования, аренды или временного пользования. Чаще всего применяются две последние формы права на землю: временное пользоваВнние (на период строительства объекта), аренда земли - для хозяйственной эксплуатации участка. Для индивидуального жилищного строительства, а также для ведения личного подсобного хозяйства или садоводства (в мелких населенных пунктах) участки предоставляются в собственность по нормам, устанавливаемым местной администрацией.

При проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лиВнцам земельных участков для застройки органами местного самоуправлеВнния могут устанавливаться следующие дополнительные требования к их участникам:

возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;

строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инВнфраструктур;

соблюдение сроков строительства объектов недвижимости;

благоустройство территорий общего пользования.

В документе, удостоверяющем право на земельный участок в городах и сельских населенных пунктах, в обязательном порядке указывается код территориальной зоны, установленный правилами застройки; функциоВннальное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в границах терВнриторий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природноВнго и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются законодательством Российской ФедеВнрации и законодательством субъектов Российской Федерации. Документ должен содержать также сведения о наличии в границах земельного учаВнстка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов, наличие зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельВнного участка, с указанием ограничений на его использование в связи с расположением на нем указанных объектов.

При делении земельных участков или изменении их границ и параВнметров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, микВнрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проезВндов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии) и границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от границ земельного учаВнстка (линии регулирования застройки) и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъВнектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т.е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные помещения), принадлеВнжащие им на праве частной или другой собственности (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ ВлО товариВнществах собственников жильяВ»'.

Кондоминиум тАФ единый комплекс недвижимого имущества, вклюВнчающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме отВндельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской ФедеВнрации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - в .частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоВнминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объВнектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона, т.е. до 15 июня 1996г.

Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоВнминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроительВнных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенВнных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавлиВнваемом Правительством Российской Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерасчете и корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных

долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устаВннавливается путем умножения площади помещения на удельный показаВнтель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с устаВнновленным порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых располоВнжены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долеВнвую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собВнственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума (наравне с помещениями) домовладельцами или тоВнвариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приВнобретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в государственной или муниципальной собВнственности и используются в соответствии с действующим законодаВнтельством.

Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земельВнных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить границы и размеры земельВнного участка в кондоминиуме.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части зеВнмельных участков осуществляются государственными органами исполниВнтельной власти или органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество кондоминиума может:

получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строиВнтельства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройку на прилегающих и выделенных земельных участках.

4.ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРИГОРОДНЫХ ЗОН

Согласно статье 86. ВлПригородные зоныВ» Земельного кодекса:

Вл1. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеВнся за пределами черты городских поселений, составляющие с гороВндом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

2. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйстВнвенного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

3. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РосВнсийской Федерации.

4. Границы и правовой режим пригородных зон городов федеВнрального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изВнменяются федеральными законами.

5. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, коВнторые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреаВнционные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

6. Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается на осноВнвании решения Правительства Российской Федерации.В»

Согласно статье и ст. 49 Градостроительного кодекса РФ территория пригородной зоны города включает земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муВнниципальных образований, входящих в пригородную зону данного гороВнда. Это - территория резерва для развития поселения, размещения проВнмышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выВнполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Установление границ пригородных зон городов осуществляется на осВннове градостроительной документации.

Использование территории пригородной зоны города и градостроиВнтельная деятельность в границах пригородной зоны данного города осуВнществляются с учетом интересов населения города и населения городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности.

Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта Российской Федерации, части территории субъекта Российской Федерации (в том числе пригородной зоны), района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации.

В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняюВнщие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказыВнвающая вредное воздействие на окружающую природную среду (ст. 50 Кодекса).

Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригоВнродной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполВннительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и расположенных в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города, для государВнственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с зеВнмельным и гражданским законодательством Российской Федерации.

По ст. 2 Закона РФ от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ ВлОб особо охраняеВнмых природных территорияхВ» зеленые и пригородные зоны городов и других поселений могут быть по решению Правительства РФ, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов меВнстного самоуправления отнесены к категории особо охраняемых природВнных территорий.

Список используемой литературы: ВлКомментарий к Земельному кодексу Российской ФедерацииВ» под редакцией С. А. Боголюбова. Москва 2001г.

Вместе с этим смотрят:

Классификация черноземов
Количественные показатели агроклиматических ресурсов
Комнатные растения-целители
Комплексная механизация откормочной фермы КРС на 2000 голов