Правовое регулирование арендных отношений в Украине (ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВРЖДНОСИН В УКРАРЗНРЖ)

МРЖЖРЕГРЖОНАЛЬНА АКАДЕМРЖЯ

УПРАВЛРЖННЯ ПЕРСОНАЛОМ

ДРЖСТАНЦРЖЙНА ФОРМА НАВЧАННЯ

ОЛРЖЙНИК ВОЛОДИМРЖР АНАТОЛЬЙОВИЧ

ДИПЛОМНА РОБОТА

Робота на здобуття освiтньо-квалiфiкацiйного рiвня

бакалавр

м. Днiпропетровськ

2001 рiк

- 2 -

ЗМРЖСТ

Список використаних лiтературних джерел 85

- 4 -

ВСТУП

В цiii роботi розлянутi питання рiзноманiття орендних вiдносин в Украiнi. Украiнський ринок об`iктiв оренди i досить рiзнорiдним i масштабним. Однак, дотепер цей ринок комплексно не дослiджуiться.

Проаналiзованi оренднi вiдношення, як альтернативний метод фiнансування затрат виробництва та пiдвищення ефективностi використання майна. Систематизовано правове становище оренди комунального та державного майна, та лiзингу тАУ видiв майнового найму. Також сформована процедура укладення та регулювання договорiв, регламентуючих оренднi вiдносини.

В роботi надана практика застосування оренди. Ринок володiння на основi права користування (оренди), доповнюi ринок володiння на основi абсолютного чи обмеженого права власностi. З метою дослiдження ринку об`iктiв оренди в цiй роботi була проведена iх класифiкацiя.

Розглянитi переваги i труднощi сучасного законодавства в Украiнi та заходи державноi влади що до урегулювання орендних вiдносин. Розглянутi проблеми та запропонованi шляхи до iх реалiзацii.

Мета даноi дипломноi роботи тАУ проведення теоритичного дослiдження правового регулювання орендних вiдносин в Украiнi.

Об`iкт даноi дипломноi роботи тАУ детальний розгляд правового регулювання орендних вiдносин в Украiнi.

Предметом дослiджень дипломноi роботi i особливостi правовiдносин в сферi правового регулювання орендних вiдносин в Украiнi.

Задачи даноi дипломноi роботи: дати загальний огляд розвитку актуальних проблем, регулювання орендних вiдносин;

- 5 -

В· розкрити поняття структури та динамiки ринка об`iктiв оренди;

В· проаналiзувати поняття договору оренди;

В· розкрити поняття приватизацii об`iкта оренди;

В· дати загальний огляд порядку та способу приватизацii;

В· проаналiзувати поняття лiзингу, як рiзновида оренди.

Диплом маi визначену логiку побудови та змiст. Логiчна структура роботи охоплюi широке коло питань пов`язаних з процесом регулювання орендних вiдносин в Украiнi.

Роздiл РЖ даного диплому тАЬРозвиток i актуальнi проблеми регулювання орендних вiдносинтАЭ знайомить з проблемами регулювання орендних вiдносин.

Роздiл 2 даного диплому тАЬСтруктура i динамiка ринка об`iктiв орендитАЭ знайомить з класифiкацiiю об`iктiв оренди по видам майна, розглядаi розподiл об`iктiв оренди по формам власностi, знайомить з ринками цiлiсних майнових комплексiв, будинкiв, споруджень та нежитлових примiщень, окремого iндивiдуально визначеного майна, державного майна, що знаходиться на балансах господарчих товариств, вiйськового майна, об`iктiв незавершеного будiвництва, оренди житла, а також даi аналiз регiонального розрiзу ринку об`iктiв оренди.

Роздiл 3 даного диплому тАЬПоняття договору орендитАЭ охоплюi та аналiзуi сторони, порядок укладення, умови договору оренди.

Роздiл 4 даного диплому тАЬПриватизацiя об`iктiв орендитАЭ знайомить з правовiдносинами у сферi приватизацii, розкриваi поняття об`iкта та суб`iкта правовiдносин у сферi приватизацii державного майна, розглядаi регламент приватизацii майна.

Роздiл 5 даного диплому тАЬЛiзинг, як рiзновид орендитАЭ в якiй лiзинг розглядаiться, як одна з прогресивних форм забезпечення товаровиробникiв засобами виробництва.

Набуття та оновлення знань з проблематики сучасного бiзнесу неперервний процес. У необхiднiсть цих знань посилюiться пiд впливом реформування

- 6 -

економiки, роздержавлення суб'iктiв пiдприiмницькоi дiяльностi тАУ корпоративних i приватизованих пiдприiмств, нових форм господарювання, що виникли останнiм часом. Реформування вiдокремлення первинних ланок економiки вiд держави, формування стратегii на максимiлiзацiю прибутку в умовах жорстоких бюджетних обмежень, пiдвищення особистоi та майновоi вiдповiдальностi, тiльки за цих умов стають можливими створення дiiздатного господарського сектора, розвиток ринку капiталiв та iнвестицiй, зростання ефективностi функцiонування пiдприiмств.

- 7 -

РОЗДРЖЛ 1.

РОЗВИТОК РЖ АКТУАЛЬНРЖ ПРОБЛЕМИ

РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВРЖДНОСИН

Розвиток орендних вiдносин в Украiнi вступило в друге десятилiття. За цей час регулювання оренди державного i комунального майна пройшло кiлька етапiв.

В першi роки сучасного розвитку оренди (1989 тАФ 1991 р.) ii регулювання здiйснювалося згiдно ВлОсновам законодавства Союзу РСР i союзних республiк про орендуВ», що були прийнятi Верховною Радою СРСР 23.11.89. У них були визначенi суть оренди, ii об'iкти, орендодавцi, орендарi, змiст договорiв оренди, можливостi суборенди майна, принципи розрахунку орендноi плати, можливостi повного чи часткового викупу орендованого майна, майновi вiдносини при орендi, питання створення i функцiонування орендних пiдприiмств (об'iднань) чи iхнiх структурних одиниць. Значна кiлькiсть украiнських пiдприiмств перейшло тодi на роботу на умовах оренди.

З початком будiвництва незалежноi украiнськоi держави виникла потреба в створеннi нацiонального законодавства з питань оренди. Воно повинно було не тiльки зафiксувати змiну власника державного майна, але i вiдобразити якiсно новий етап у розвитку оренди, зв'язаний з початком приватизацii державного майна, у тому числi зданого в оренду.

У Законi Украiни ВлПро приватизацiю майна державних пiдприiмствВ» вiд 04.03.92 був передбачений викуп орендованих цiлiсних майнових комплексiв (статтi 15 i 17).

Основним законодавчим актом, на три роки призначив умови правового регулювання орендних вiдносин, у тому числi i приватизацii об'iктiв оренди, став Закон Украiни ВлПро оренду майна державних пiдприiмств i органiзацiйВ» вiд 10.04.92.

- 8 -

Оренда дозволяла орендарям (переважно трудовим колективам) нагромадити грошi для викупу державноi частки майна в орендному чи пiдприiмствi збiльшити частку орендарiв при приватизацii шляхом створення акцiонерного товариства. При цьому продаж державного майна проходив на неконкурентних початках, тобто по мiнiмальнiй стартовiй цiнi (експертна оцiнка вартостi орендованого майна, що викуповуiться, тодi ще не передбачалася). РЖ до того ж при розрахунку орендноi плати не враховувався фактор iнфляцii. Тому бiльшiсть пiдприiмств вiддало перевагу орендi з викупом безпосередньоi приватизацii, що привело до значного звуження ВлполючиВ» приватизацii.

Передбачаючи подальший розвиток подiй i прагнучи забезпечити виконання програми приватизацii. Кабiнет Мiнiстрiв Украiни здiйснив ряд заходiв щодо правового регулювання орендних вiдносин. Вiн видав декрети ВлПро додаткове регулювання орендних вiдносинВ» вiд 15.12.92 № 9-92 i ВлПро перелiк майнових комплексiв державних пiдприiмств, органiзацiй, iхнiх структурних пiдроздiлiв основного виробництва, чи приватизацiя передача в оренду яких не допускаiтьсяВ» вiд 31.12.92 № 26-92, якими був затверджений перелiк майнових комплексiв державних пiдприiмств, органiзацiй, iхнiх структурних пiдроздiлiв основного виробництва, передача в оренду яких не допускаiться.

Декрет Кабiнету Мiнiстрiв Украiни вiд 15.12.92, вiдповiдно до якого розмiр орендноi плати ставився в залежнiсть вiд вартостi орендованого майна i вводилася вимога одержання згоди органа, уповноваженого керувати вiдповiдним державним майном, на оренду цiлiсних майнових комплексiв i нежилих примiщень, а приватизацiя орендованого державного майна повинна була здiйснюватися на загальних пiдставах, передбачених законодавством про приватизацiю, докорiнно змiнив умови оренди i поклав початок багаторiчнiй полiтичнiй боротьбi навколо питань оренди.

Як визначений компромiс можна розглядати прийнятий 20.05.93 Декрет Кабiнету Мiнiстрiв Украiни ВлПро приватизацiю цiлiсних майнових комплексiв державних пiдприiмств i iхнiх структурних пiдроздiлiв, зданих в орендуВ». З од-

- 9 -

ного боку, було встановлено, що всi оренднi пiдприiмства, крiм малих, повиннi приватизуватися шляхом продажу приналежних державi акцiй вiдкритих акцiонерних товариств, створених державними органами приватизацii й орендарями. Орендар вносить у статутний фонд акцiонерного товариства (АТ) майно, що i його власнiстю, i одержуi вiдповiдна кiлькiсть акцiй АТ. За членами трудового колективу й органiзацii орендарiв залишалося право на пiльгове придбання акцiй, що належать державi, у вiдповiдностi зi статтею 25 Закону Украiни ВлПро приватизацiю майна державних пiдприiмствВ». Були передбаченi i додатковi пiльги з метою забезпечення орендарям до 25 вiдсоткiв статутного фонду АТ.

З iншого боку, було визначено, що таке рiшення про приватизацiю може прийматися органами приватизацii лише за згодою орендаря.

До середини 1994 р. iз загальноi кiлькостi приватизованих пiдприiмств до 85 вiдсоткiв було приватизовано шляхом прямого викупу й оренди з викупом. На той час уже проявилися об'iктивнi недолiки колективноi форми власностi: визначена инерцiоннiсть органiзацii виробництва i керування, недостатнiсть власних iнвестицiйних ресурсiв, недостатньо ефективний менеджмент. Поширення оренди на умовах дiючого тодi законодавства тимчасово закрило для приватизацii цiлi сфери економiки Украiни, перешкодило старанням нових потенцiйних iнвесторiв одержати доступ до приватизацii орендних пiдприiмств, не вiдповiдало iнтересам значних соцiальних шарiв.

Верховна Рада Украiни 14.03.95 прийняла Закон Украiни ВлПро внесення змiн i доповнень у Закон Украiни ВлПро оренду майна державних пiдприiмств i органiзацiйВ». Було скасоване право на викуп орендованого майна i внесено близько 60 iнших змiн i доповнень у закон про оренду, що тодi в основному i придбав сучасний вид.

Подальшi змiни до законодавства про оренду були обумовленi прийняттям Верховною Радою Украiни 28 червня 1996 р. новоi Конституцii Украiни, у якiй державна i комунальна власнiсть розглядаються як окремi паритетнi форми власностi. Комунальна власнiсть перестала бути однiii iз субформ державноi форми

- 10 -

власностi. Тому наприкiнцi 1997 р. комунальнi власники одержали новi повноваження щодо оренди свого майна, а Закон Украiни тАФ нова назва тАФ ВлПро оренду державного i комунального майнаВ».

На той час минулого розробленi i впровадженi майже всi необхiднi пiдзаконнi нормативнi акти й у цiлому сформована сучасна правова база оренди. Однак залишався невирiшеним ряд питань, поставлених автором у статтi ВлАктуальнi правовi й економiчнi проблеми регулювання орендних вiдносинВ»*. З метою удосконалення регулювання оренди у вiддiлi керування вiдносинами оренди i лiзингу ФДМУ були розробленi:

пропозицii щодо внесення змiн i доповнень у Методику оцiнки вартостi об'iктiв оренди, реалiзованi постановою Кабiнету Мiнiстрiв Украiни вiд 27.06.96 № 683;

Порядок повернення орендованих цiлiсних майнових комплексiв державних пiдприiмств пiсля чи припинення розiрвання договору оренди, затверджений наказом ФДМУ вiд 07.08.97 № 847;

Порядок надання дозволу державним пiдприiмствам i органiзацiям бути орендодавцем нерухомого майна, що знаходиться на iхнiх балансах, затверджений наказом ФДМУ вiд 20.02.98 № 309;

Порядок проведення конкурсу на висновок договору оренди цiлiсного майнового комплексу державного пiдприiмства, його структурного пiдроздiлу, затверджений наказом ФГИУ вiд 04.03.98 № 396;

Змiни до методики розрахунку орендноi плати i до порядку надання пiльг по оренднiй платi, затвердженi постановою Кабiнету Мiнiстрiв Украiни ВлПро внесення змiн у постанови Кабiнету Мiнiстрiв Украiни з питань регулювання орендних вiдносинВ» вiд 18.05.98 № 699.

У чергових змiнах Методики оцiнки вартостi майна при приватизацii в 1998 i 1999 р. були врахованi пропозицii вiддiлу щодо оцiнки майна орендних пiдприiмств.

- 11 -

Важливою подiiю стало прийняття Законом Украiни вiд 20.05.99 запропонованих ФДМУ змiн до Закону Украiни ВлПро оренду державного i комунального майнаВ».

Змiни в законодавствi про оренду, установлення державним органам приватизацii задач по надходженню в бюджет орендних платежiв на тлi кризи неплатежiв, структурнi змiни на ринку об'iктiв оренди убiк нерухомостi i майна, що знаходиться на балансах господарчих товариств, факти нелегiтимноi оренди, виявленi практикою окремi пробiли в правовому регулюваннi оренди ставлять новi задачi щодо застосування як правових, так i економiчних регуляторiв оренди.

1. Повинне бути довершене приведення нормативних актiв у вiдповiднiсть з дiючою новою редакцiiю закону про оренду. Розроблено, погодженi з зацiкавленими мiнiстерствами i вiдомствами i затвердженi постановою Кабiнету Мiнiстрiв Украiни вiд 19.01.2000 № 75 змiни до методики розрахунку i порядку використання плати за оренду державного майна.

Розповсюджений також конкурсний добiр орендаря на оренду нерухомого майна тАФ обновлений Порядок проведення конкурсу на право висновку договору оренди державного майна, затверджений наказом ФДМУ вiд 03.09.99 №1677 i зареiстрований у Мiн'юсту 28.10.99.

На черзi тАФ змiни в типовому договорi оренди, яких доцiльно мати принаймнi два: окремо для оренди цiлiсних майнових комплексiв (ЦМК) i оренди нерухомого й iншого окремого iндивiдуально визначеного майна.

2. З метою збереження методичноi iдностi з неодноразово змiнювалася методикою оцiнки об'iктiв приватизацii й уточнення сфери застосування експертноi оцiнки об'iктiв оренди i процедури оцiнки окремого iндивiдуально визначеного майна доцiльно внести деякi змiни в Методику оцiнки вартостi об'iктiв оренди.

3. Для забезпечення збiльшення надходжень у державний бюджет коштiв за оренду державного майна здiйснити комплекс заходiв, якi б зацiкавлювали балансодержателей державного майна в передачi його в оренду органами привати-

- 12 -

зацii i робили економiчно ризикованоi нелегiтимну (без дозволу органа приватизацii) оренду. Розглядалися, наприклад, що випливають можливостi:

перелiчувати балансодержателям частина орендноi плати, отриманоi по договорах оренди, укладеним органами приватизацii;

вилучати на користь власника (у державний бюджет) частина орендноi плати, отриманоi балансодержателями державного майна по укладеним ними договорам оренди;

активно iнiцiювати розгляд у судi справ про визнання недiйсними договорiв оренди державного нерухомого майна, ув'язнених без дозволу органа приватизацii, з вилученням у бюджет отриманоi орендноi плати як незаконно отриманого прибутку.

Першi двi пропозицii тiльки що реалiзованi в постановi Кабiнету Мiнiстрiв Украiни вiд 19.01.2000 № 75.

Окремого розгляду вимагаi ключовий у вiдносинах орендодавця з орендарем питання оптимiзацii рiвня орендноi плати.

4. З метою створення сприятливих умов для стягнення боргiв по оренднiй платi варто домагатися скасування сплати позивачами (органами приватизацii) нотарiальних чи платежiв визначення джерела таких уплат. Аналогiчна проблема зi сплатою мита при розглядi справ в арбiтражному судi уже вирiшена з iнiцiативи ФДМУ: iнформацiйним листом Вищого арбiтражного суду Украiни (ВАСУ) вiд 03.09.99 № 01-8/414 внесенi змiни в iнформацiйний лист ВАСУ вiд 05.10.93 № 01-8/1076.

5. Значною перешкодою для виконання завдань по надходженню коштiв вiд оренди в бюджет i позицiя мiнiстерств i вiдомств, що вiдмовляють у наданнi дозволiв на висновок договорiв оренди державного майна державними органами приватизацii, у той же час надаючи такi дозволи прiдприiмствам-балансодержувачам. Тiльки протягом 1999 р. зафiксовано бiльш 80 випадкiв таких вiдмовлень.

- 13 -

Звернемося до статтi 9 Закону Украiни ВлПро оренду державного i комунального майнаВ». У нiй i визначене противорiччя. З одного боку, частиною 4 статтi 9 пiдставою для вiдмовлення у висновку договору оренди в зв'язку з ненаданням дозволу органом керування майном визначене лише ненадання Влзгоди на видiлення структурного пiдроздiлу пiдприiмстваВ».

З iншого боку, частина 2 статтi 9 вимагаi направляти копii проекту договору оренди й iнших матерiалiв органу, уповноважений керувати вiдповiдним майном, не тiльки у випадку оренди ЦМК структурного пiдроздiлу пiдприiмства, але й оренди ЦМК пiдприiмства й оренди нерухомого майна. На думку автора, змiстом розгляду зазначених документiв мiнiстерством (вiдомством) повинна бути робота над умовами договору оренди. Але частина 3 статтi 9 знову повертаi нас до Влнадання дозволу щодо висновку чи договору вiдмовленнiВ». Як свiдчить практика, органи приватизацii враховують цей висновок, хоча формально закон нiчим iх до цього не зобов'язуi (крiм випадкiв оренди ЦМК структурних пiдроздiлiв).

Отже, стаття 9 вимагаi уточнення.

6. Вимагають уточнення i стаття 13 того ж закону про оренду. Цiлком справедливо в 1999 р. було встановлено, що на вiдмiну вiд орендованих ЦИК пiдприiмств, органiзацiй, iхнiх структурних пiдроздiлiв орендоване нерухоме й iнше окреме iндивiдуально визначене майно не передаiться на баланс створеного орендарем пiдприiмства (господарчого товариства). Але у випадку оренди не примiщення, а будинку в цiлому може ставитися питання про передачу його на баланс орендаря (практика це пiдтверджуi).

7. У практицi суборенди iснуi проблема одночасного забезпечення дотримання вимог закону щодо не перевищення субарендной платою плати за оренду того ж майна i дiючоi методики розрахунку орендноi плати, якщо встановлена методикою орендна ставка для субарендатора i бiльшоi, нiж для орендаря того ж нежилого примiщення. Зараз нормативно-правова база оренди не мiстить механiзму рiшення поставленого питання. У розглянутому випадку мимоволi продик-

- 14 -

товане законом поширення на субарендатора передбаченоi для орендаря меншоi орендноi ставки означаi надання субарендатору нiчим не виправданоi пiльги i вiдхилення вiд вимог методики. Щоб не порушити нi методику, нi закон, необхiдно доповнити статтi 22 чи статтi 19 Закону Украiни ВлПро оренду державного i комунального майнаВ» приблизно наступним положенням: субарендатор частина субарендного платежу, рiвну оренднiй платi, перелiчуi орендарю, а залишок тАФ у бюджет. (Поки що можна дiяти в такий спосiб: зменшувати об'iкт оренди на майно, що передбачалося здати в суборенду, i укладати договiр оренди, а не суборенди цього майна безпосередньо з користувачем, що прагнув до суборенди).

8. Дотепер законодавчо не урегульованi питання списання i вiдчуження орендованого майна. Тут основною проблемою i визначення напрямкiв використання коштiв, отриманих вiд вiдчуження цього майна. Серед можливих варiантiв, що обговорюються, тАФ напрямок коштiв на реновацiю орендованих основних коштiв, висновок з орендарем кредитного договору i т.п.

9. Державний iнформацiйний бюлетень про приватизацiю, 2000, № 1, с. 50 - 52. кают i при поверненнi орендованих ЦМК пiсля чи припинення розiрвання договорiв оренди. Перша з них стосуiться компенсацii майном орендаря його боргiв по оренднiй платi. Це передбачено Порядком повернення орендованих цiлiсних майнових комплексiв державних пiдприiмств пiсля чи припинення розiрвання договору оренди, затвердженим наказом ФДМУ вiд 07.08.97 № 847 i зареiстрованим Мiн'юстом, i правомiрнiсть такоi майновоi компенсацii нiким не обскаржуеться. Але мова йде i про зарахування ii суми у виконання завдання по надходженню коштiв вiд оренди, щодо чого податковi органи на час написання дiйсноi статтi ще не визначилися.

РЖнша тАФ головна проблема тАФ полягаi в тому, що пiсля закiнчення оренди ЦМК галузевi органи керування вiдмовляються приймати це майно i визначати його нового балансодержателя (i правонаступника евентуальних боргiв орендаря). Вiдповiдно до пункту 3 статтi 27 закону про оренду Влорендар за вказiвкою орендодавця зобов'язаний передати об'iкт оренди вiдповiдному державному пiд-

- 15 -

приiмствуВ», але орендодавець не може визначити це пiдприiмство без участi органа галузевого керування. Отже, доцiльно доповнити статтi 27 наступним положенням:

ВлПротягом .. днiв пiсля чи припинення розiрвання договору оренди орган, уповноважений керувати цим майном до передачi його в оренду, чи його правонаступник визначаi балансодержателя (балансодержателей) майна, що повертаiться пiсля орендиВ».

У статтi 27 слiд також уточнити, що при чи припиненнi розiрваннi договору оренди, компенсацiя витрат орендаря на погодженi орендодавцем невiддiльнi полiпшення орендованого майна здiйснюiться лише в межах приросту вартостi майна в результатi цих полiпшень.

10. З метою збiльшення обсягiв оренди випливаi особлива увага звернути на оптимiзацiю використання майна, що знаходиться в сферi керування органiв приватизацii, а саме на державне майно, що знаходиться на балансах господарчих товариств, створених у процесi приватизацii. Про загальний орендний потенцiал господарчих товариств повiдомлялося автором у статтi ВлРинок об'iктiв орендиВ». Конкретнi данi по окремих господарчих товариствах мiстять матерiали iхньоi iнвентаризацii.

11. У зв'язку з вищевикладеним зростаi значення контрольноi функцii органiв приватизацii. Вона реалiзуiться рiзними способами, серед яких основними i наступнi:

контроль за виконанням умов договорiв оренди i дотриманням орендарями вимог дiючого законодавства;

перевiрки Контрольно-ревiзiйним керуванням ФДМУ роботи орендодавцiв

регiональних вiддiлень Фонду;

робота фахiвцiв ФДМУ в комiсiях з перевiрки окремих договорiв оренди.

Висновок до роздiлу 1: Новою формою роботи i розгляд виявлених недолiкiв i проблем оренди робочою групою Кабiнету Мiнiстрiв Украiни з питань оренди, створеноi за розпорядженням Кабiнету Мiнiстрiв Украiни вiд 29.10.99 №

- 16 -

1184-р, при участi керiвникiв i фахiвцiв ФДМУ, фiнансових, податкових органiв i силових структур, а також аналогiчними мiжвiдомчими робочими групами в регiонах (створенi за наказом ФДМУ вiд 30.12.99 № 2456) з метою пiдвищення ефективностi використання державного майна.

- 17 -

РОЗДРЖЛ 2

СТРУКТУРА РЖ ДИНАМРЖКА РИНКА ОБ`ЕКТРЖВ ОРЕНДИ.

У сучасних умовах переходу до ринковоi економiки, реформування вiдносин власностi, структурноi перебудови економiки зростаi роль рiзних форм надання майна в тимчасове платне користування: Найбiльше поширення одержала оренда.

Однiii з важливих передумов пiдвищення ефективностi оренди, удосконалення керування нею й обТСрунтованого прогнозування надходження орендноi плати i аналiз ринку об'iктiв оренди. Украiнський ринок об'iктiв оренди i досить рiзнорiдним i масштабноi. Однак дотепер у лiтературi цей ринок комплексно не дослiджувався. Публiкацii в риэлтерских виданнях висвiтлюють переважно стан ринку оренди житла у великих мiстах.

Ринок володiння на основi права користування (оренди) i, що доповнюi до ринку володiння на основi абсолютного чи обмеженого права власностi. З метою дослiдження ринку об'iктiв оренди були здiйсненi iхня класифiкацiя i сегментування ринку. Результати дослiдження приводяться нижче.

2.1. Класифiкацiя об'iктiв оренди по видам майна

У вiдповiдностi зi статтею 5 Закону Украiни ВлПро оренду державного i комунального майнаВ» i наступнi групи об'iктiв оренди:

цiлiснi майновi комплекси пiдприiмств, органiзацiй, iхнiх структурних пiдроздiлiв (цехiв, дiлянок, фiлiй);

будинку, спорудження, примiщення, об'iднанi назвою Влнерухоме майноВ»;

iнше, крiм будинкiв, споруджень i примiщень, окреме iндивiдуально визначене майно;

державне i комунальне майно, що виявилося на балансах господарчих товариств, створених у процесi чи приватизацii корпоратизациi.

- 18 -

У вiдповiдностi зi статтею 1 Закону Украiни ВлПро оренду державного i комунального майнаВ» i статтею 7 Закону Украiни ВлПро господарську дiяльнiсть у Збройних силах УкраiниВ» окремим об'iктом оренди i вiйськове майно.

У вiдповiдностi зi статтею 6 Указу Президента Украiни вiд 28 травня 1999 р. № 591/99 ВлПро особливостi приватизацii об'iктiв незавершеного будiвництваВ» останнi також вiднесенi до об'iктiв оренди.

З прийняттям Земельного кодексу Украiни у груднi 1990 р. вiдновлено пiдхiд до оренди як до можливоi форми тимчасового користування землею. У 1998 р. прийнятий Закон Украiни ВлПро оренду землi". Об'iктами оренди можуть бути земельнi дiлянки як сiльськогосподарського, так i несiльськогосподарського призначення.

2.2. Розподiл об'iктiв оренди по формам власностi.

На ринку оренди представлене майно, що вiдносяться до усiх форм власностi. При цьому:

переважна бiльшiсть пропозицiй цiлiсних майнових комплексiв протягом усього перiоду iхньоi дозволеноi оренди надходило вiд комунального сектора, iншi - вiд державного. Про це свiдчить i той факт, що завдання на 1999 р. щодо надходження коштiв вiд оренди об'iктiв права комунальноi власностi в 3.1 рази перевищуi плановi надходження вiд оренди державного майна:

нежила нерухомiсть, пропонована для оренди, вiдноситься в основному до власностi територiальних суспiльств (комунальноi), у меншому ступенi тАФ до державного, в обмеженiй кiлькостi тАФ до колективноi недержавноi власностi. Такому розподiлу сприяi постiйна передача нерухомостi з державноi власностi i комунальну. До приватного (iндивiдуальноi) чи колективноi (кооперативноi) власностi громадян вiдносяться гаражi;

житлова нерухомiсть (квартири) вiдноситься переважно до приватноi власностi громадян. придбаноi внаслiдок приватизацii житлового фонду. Здаються в

- 19 -

оренду також котеджi, що i власнiстю чи громадян вiдносяться до колективноi недержавноi власностi;

iнше, крiм нерухомого, окреме iндивiдуально визначене майно вiдноситься до усiх форм власностi, але порiвняно великим поки i пропозицiя державного сектора;

переважно до державноi власностi вiдноситься майно, що унаслiдок заборони на його приватизацiю не ввiйшло в статутнi фонди утворених при приватизацii i корпоратизацii господарчих товариств, але залишилося на iхнiх балансах (iншi вiдносяться до комунальноi власностi);

вiйськове майно вiдноситься до державноi форми власностi.

2.3. Ринок цiлiсних майнових комплексiв

З 1989 1. в Украiнi почалася оренда цiлисних майнових комплексiв. Пропозицiя була надзвичайно широким, оскiльки але законодавству про оренду в 1992 тАФ 1994 р. практично неможливо було вiдмовити орендарям у правi на оренду (це i сьогоднi i непростою справою). Попит стимулювався iстотними перевагами орендарiв у процесi приватизацii. Неодиничними були випадки передачi цiлiсних майнових комплексiв в оренду по рiшеннях судiв. Так. наприклад, був переданий в оренду вiдомий Миколаiвський глиноземний завод. Орендi не пiдлягали лише пiдприiмства, визначенi Декретом Кабiнету Мiнiстрiв Украiни вiд 31 грудня 1992 р. № 26-92, i тi, у яких заборонена недержавна пiдприiмницька дiяльнiсть.

У 1992 - 1993 р. в орендi було кожне п'яте промислове пiдприiмство. Однак унаслiдок приватизацii ринок оренди державних i комунальних пiдприiмств iстотно скоротився. В останнi три роки iхньоi пропозицii зведенi до мiнiмуму. При цьому мiнiстерства i вiдомства незважаючи на вiдповiдне доручення Уряду не змогли запропонувати жодного пiдприiмства для передачi в оренду. Кiлькiсть дiючих договорiв оренди постiйно скорочуiться i зараз складаi 199 (тiльки по орендi майна державних пiдприiмств). Щодо орендних пiдприiмств, створених на комунальнiй власностi, та iхня кiлькiсть перевищуi 1,7 тис.

- 20 -

2.4. Ринок будинкiв, споруджень i нежитлових примiщень

Зараз це найбiльший сегмент загального ринку об'iктiв оренди. Оскiльки кiлькiсть нежилоi нерухомостi об'iктивно обмежено (як i площi земельних дiлянок пiд нову забудову) i значна ii частина залишаiться в комунальнiй i державнiй власностi, на ii i стабiльний попит з боку пiдприiмницьких структур.

Найбiльш розповсюдженоi i оренда прибудованих примiщень у житлових будинках з метою використання iх пiд заклади торгiвлi, суспiльного харчування, офiси. У великих i середнiх мiстах i попит на гаражi в зв'язку зi збiльшенням парку автомобiлiв (у малих мiстах i селищах автомобiлi звичайно паркуються на присадибних дiлянках). РД також попит на складськi примiщення (переважно для обслуговування торгiвлi). РЖснуi обмежений попит i на примiщення для промислового виробництва.

Для оренди пропонуються, крiм нежилих примiщень у житлових будинках, також тимчасово вiльнi в зв'язку зi скороченням обсягiв виробництва i наукових дослiджень i вивiльненi з метою одержання прибуткiв вiд оренди примiщення пiдприiмств, науково-дослiдних iнститутiв, iнших органiзацiй i установ.

Прикладами оренди споруджень i оренда частин наземних i пiдземних вестибулiв i переходiв метрополiтену, частин перонiв залiзничних станцiй, частин вуличних пiдземних переходiв i т.п. Дозволена оренда немагiстральних трубопроводiв.

2.5. Ринок iншого окремого iндивiдуально визначеного майна

До цiii групи майна вiдносяться машини й устаткування, транспортнi засоби, меблi i т.п. Це ж майно i типовим об'iктом лiзингу. В умовах зменшення обсягiв промислового виробництва i тривалоi iнвестицiйноi кризи пропозицiя на цьому ринку перевищуi попит. До того ж частина пропозицiй складаi морально i фiзично зношена технiка. Про масштаби цього ринку складно робити висновки через вiдсутнiсть необхiдноi статистичноi iнформацii.

- 21 -

2.6. Ринок державного майна, що знаходиться на

балансах господарчих товариств

Специфiкою цiii групи об'iктiв оренди i ii рiзнорiднiсть. До неi вiдносяться i цiлiснi майновi комплекси структурних пiдроздiлiв, i житлова i нежила нерухомiсть, i iнше майно. Вiдповiдно до затвердженого спiльного наказу Фонду державного майна Украiни i Мiнекономiки вiд 19 травня 1999 р. № 908/68 Положенням про керування державним майном, що не ввiйшло в статутнi фонди господарчих товариств у процесi приватизацii оренда вiдноситься до прiоритетних напрямкiв використання цього майна.

Проведена недавно Фондом державного майна Украiни iнвентаризацiя в 3,5 тис. господарчих товариств, створених у процесi приватизацii, виявила близько 12,7 тис. об'iктiв, що вiдносяться до державноi власностi. Серед них 0,8 тис. дитячих садiв, 0,5 тис. гуртожитку, 0,3 тис. баз вiдпочинку i профiлакторiiв, 0,8 тис. клубiв, палацiв культури, бiблiотек, спортивних споруджень, бiльшiсть з який не використовуiться по призначенню, закритi через брак коштiв на змiст i можуть бути чи цiлком частково зданi в оренду. Додамо до них ще не визначене, але значна кiлькiсть об'iктiв права державноi власностi на балансах господарчих товариств, створених у процесi корпоратизацii.

2.7. Ринок вiйськового майна

Ця група об'iктiв оренди також i рiзнорiдноi. До неi вiдноситься як окреме нерухоме i рухоме майно, так i цiлiснi майновi комплекси пiдприiмств, органiзацiй, установ, установ i iхнiх структурних пiдроздiлiв. За даними Мiноборони, до його структури вiдносяться, крiм 10 казенних i 19 стратегiчно важливих пiдприiмств, ще 163 пiдприiмства, майно яких, як правило, може бути об'iктом оренди. Це ремонтнi пiдприiмства, проектнi iнститути, будiвельнi органiзацii, пiдприiмства будiвельних матерiалiв, закладу вiйськовоi торгiвлi, сiльськогосподарськi пiдприiмства, лiсгоспи, туристськi бази, готелi.

- 22 -

Уже стали об'iктами оренди складськi та iншi примiщення у вiйськових мiстечках. Здаються в оренду примiщення у вiйськових госпiталях. До спонукуваного вiйськового майна, що може надаватися в оренду, вiдносяться автомобiлi, трактори, цистерни, будiвельна технiка, устаткування i т.п.

До вiйськового майна вiдноситься не тiльки майно Збройних сил Украiни, але й iнших зi зданих вiдповiдно до дiючого законодавством вiйськових формувань.

2.8. Ринок об'iктiв незавершеного будiвництва.

Специфiкою цього ринку i те, що вiн i загальним для оренди i приватизацii. При цьому прiоритетнiй i приватизацiя, а оренда стаi можливоi, якщо об'iкт незавершеного будiвництва довго не вдаiться продати. Умовою оренди i добудовування об'iкта, а метою - викуп орендованоi частини об'iкта пiсля добудовування. Про масштаби ринку важко судити через вiдсутнiсть повноi статистичноi бази по незавершеному будiвництву. Вiдомо, наприклад, що тiльки на балансах створених при приватизацii господарчих товариств i 0,2 тис. об'iктiв незавершеного буд

Вместе с этим смотрят:

"Заказные" убийства и их предупреждение

"Зеленые", как субъект мировой политики

"Земледельческий закон" Византии, система хозяйства, формы собственности и аренды византийской общины

"Присвоение" и "растрата": сущность и признаки

"Русская Правда" как памятник Древнерусского права