Право собственности на квартиру и жилой дом

Недвижимость в России - бесценный капитал, дарованный природой, созданный трудом, предшествующих поколений людей, живших и живущих на Российской земле. Гражданское Общество заинтересовано в сокращении и приумножении народного достояния. Право собственности на недвижимое имущество регулируется различными отраслями права. В своей работе я опиралась на нормы гражданского, жилищного, а также конституционного права. Тема, которую я рассматриваю в данной работе, на сегодняшний день очень актуальна. Хотелось бы остановиться на составных частях работы. Первая глава посвещена основным вопросам

приобритения права собственности граждан. Здесь рассматриваются правовые аспекты приватизации квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности, коммунальных квартир, а также дается прогностическая версия, что будет с приватизацией в будущем. В этой же главе исследуются особенности права собственности жк, жск, юридических лиц, а также приобретение и прекращение этого права на жилой дом. Глава вторая является своего рода попыткой автора изложить свое мнение на тему риэлторской деятельности на основании полученного опыта в процессе работы в одном из агенств недвижимости в городе Новосибирске.

Глава 1. Право собственности

Статика отношений собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, ее тАЬзакрепленностьтАЭ за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного непроизводственного потребления. Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих ее судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношении собственности.

В субъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права.

Право собственности, как субъективное право - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Как правовой институт, то есть в объективном смысле, право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью.

1.1.Приватизация - важнейшее основание возникновения права собственности

В соответствии со ст. 1 Закона ВлО приватизации - жилищного

фонда в РiСРВ» от 4 июля 1991 г[1]
, под приватизацией жилья
понимается бесплатная передача в собственность граждан на
добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в
государственном и муниципальном - жилищных фондах, а для
граждан, забронировавших жилые помещения, тАФ по месту бронирования жилых помещений.
Приватизация жилья осуществляется, на основе следующих
принципов:

граждане принимают решение о приватизации занимаемых

ими жилых помещений, в государственном и муниципальном

жилищных фондах исключительно добровольно;

владельцы приватизированных жилых домов и квартир

имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по

своему усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в аренду,

совершать иные сделки, не противоречащие закону;

каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке

приватизации жилого помещения в домах государственного и

муниципального жилищных фондов один раз;

на переходный к рыночным отношениям период для гражВндан, нуждающихся в улучшении жилищных, условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения, жилыми помещениями;

обслуживание и ремонт приватизированных жилых помеВнщений осуществляются при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

оплата расходов, связанных с обслуживанием, и ремонтом

приватизированных жилых домов и квартир, производится их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов.

Приватизации подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном и муниципальной фондах. Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и обВнщественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государВнственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством.

С принятием Закона о приватизации жилья при переходе государственных предприятий, имеющих на своем балансе жилищный фонд, в иную форму собственности либо при их ликвидации стали возникать сложные ситуации. Зачастую влаВндельцы домов запрещали жителям приватизировать занимаеВнмые ими квартиры либо вообще бросали жилье, как и все объекты социально-культурного назначения, на произвол судьбы.

Чтобы в дальнейшем такого не происходило, новая редакция ст. 18 закона ВлО приватизации жилищного фонда в РФВ» от 23 деВнкабря 1993
г
[2]
[c1]
[c2]

[aaa3]
.
[aaa4]
устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, нахоВндящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть переВндан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранеВннием всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

В соответствии с Указом Президента РФ ВлОб использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового наВнзначения приватизируемых предприятий, находящихся в федеВнральной (государственной) собственностиВ» от 10 января 1993 г.[3]
, не могут быть включены в состав приватизируемого имущества предприятия жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения предприятий и организаций.

Особые сложности вызывает приватизация жилищного фонВнда Министерства обороны, особенно когда это касается дальних гарнизонов. По закону военнослужащий может приватизироВнвать свое жилье, так как оно относится к категории государВнственной собственности. Однако после приватизации при отъезВнде он вправе продать свою квартиру, причем необязательно покупателем будет тот военнослужащий, который придет ему на смену. Поэтому командование всячески препятствует образоваВннию дефицита жилплощади в гарнизоне таким путем.

При приватизации квартиры в заявлении необходимо укаВнзать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указаВнния долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи.

Вопрос о том, приобретают ли граждане жилье в совместную или долевую собственность, решается только самими гражданаВнми. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире тАФ по ст. 54 Жилищного Кодекса РiСР (ЖК РiСР) допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглашеВнния между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой тАФ меньшую).

Если согласие на неравное пользование жилыми помещенияВнми не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

Прежде при приватизации квартир родители были вправе вписать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких или вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой. Однако в настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации сформулирована следующим образом: ВлВ догоВнвор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, котоВнрым это жилое помещение передается в общую с несовершенВннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживаюВнщие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещениемВ».

До принятия этого дополнения та же мысль была выражена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской ФедераВнции ВлО некоторых вопросах применения судами Закона РоссийВнской Федерации ВлО приватизации жилищного фонда в РоссийВнской ФедерацииВ» от 24 августа 1993 г. В постановлении отмечаВнлось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи согласно ст. 53 ЖК РiСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершенВннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Законом РФ от 11 августа 1994 г. были внесены изменения и дополнения в Закон ВлО приватизации жилищного фонда в Российской ФедерацииВ». В соответствии с этими изменениями Влдля совершения сделок в отношении приватизированных жиВнлых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помеВнщением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживаВнют, однако на момент приватизации имели на это жилое помеВнщение равные права с собственниками.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещеВнниями, в которых проживают (проживали) исключительно несоВнвершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделеВннии сберегательного банкаВ».

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершенВннолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, передаВнются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Количество экземпляров договора о передаче жилого дома или квартиры в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответствуВнющим органом местной администрации.

При передаче жилья в собственность граждан при приватиВнзации нотариального удостоверения не требуется и государВнственная пошлина не взимается. Договор заключается в простой письменной форме.

За оформление документов при приватизации взимается
плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся
оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение.

Документами, подтверждающими право собственности на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро техничесВнкой инвентаризации (БТИ). Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистраВнции договора граждане получают возможность по своему усмотВнрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

Возможны варианты, когда при жизни квартиросъемщика приватизация квартиры не была вовремя осуществлена исклюВнчительно по вине приватизационной конторы. Возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такую квартиру. Формально квартиросъемщик не стал собственником квартиры. Однако в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на квартиры даже в тех случаях, когда квартиросъемщики умерли в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ ВлО приватизации жилищного фонда в Российской ФедерацииВ» от 24 августа 1993 г. если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственВнность или до регистрации такого договора в соответствующем органе местной администрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к "отказу в удовлетворении требования наследника. Так, С. предъявила иск к НПО ВлЭнергомашВ» о признаВннии права собственности на однокомнатную квартиру в г. Химки, ссылаясь на то, что наниматель жилого помещения 3. в августе 1992 г. подал заявление о приватизации занимаемой квартиры и завещал ее ей. 24 сентября 1992 г. 3. умер, не успев оформить договор на передачу жилого помещения в собственность. Ответчик в приватиВнзации квартиры наследнице 3. С. отказал.

Решением народного суда, оставленного без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда, в удовлетВнворении иска отказано. Однако Президиум Мособлсуда, рассмотрев дело, отменил указанные судебные постановВнления и указал, что ни народный суд, ни кассационная инстанция не учли при рассмотрении дела данного разъВняснения Пленума Верховного Суда РФ.

Договор о приватизации жилого помещения может быть по желанию его собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных причин. Например, для пенсиВнонеров-собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными.

В других случаях договоры о приватизации расторгают разВнведенные супруги. Являясь собственниками квартиры, они моВнгут ее разменять только по взаимному согласию. Если такого согласия нет, то суд не сможет ее разменять в принудительном порядке, поскольку в этом случае нарушается право собственВнности одного из них. Если же квартира становится государственВнной или муниципальной собственностью, суд правомочен это сделать.

Однако заставить собственника жилья передать гражданину бесплатно занимаемое им жилое помещение никто не может.

Так, Ч. обратился в суд с иском к ТОО ВлДмитриевы горыВ» о передаче в собственность занимаемой им квартиры, которая была выделена Ч. колхозом ВлБольшевикВ» (правопредшественник ТОО). Районный суд иск удовлетворил, ссылаясь на Указ Президента РФ ВлО мерах по усилению социальной защиты военнослужащих внутренних войск, лиц начальствующего состава и рядового состава органов внутренних дел и членов их семейВ» от 2 ноября 1992 г.,[4]
в соответствии с которым истец имел право, по мнению суда, получить в собственность занимаемую квартиру. Между тем названный Указ, равно как и Закон ВлО приватиВнзации жилищного фонда в РФВ» предусматривает безвозмездВнную передачу жилья в собственность только в домах государВнственного и муниципального жилищных фондов. В связи с этим вышестоящая судебная инстанция обоснованно отменила это решение.

Приватизация жилья в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти (речь идет о приватизации жилья, принадлежащего государству или колхоВнзам). Однако предварительно этот вопрос должен решаться на общем собрании членов колхоза или работников совхоза. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности.

Не следует приватизировать жилье, если в скором времени предполагается совершить обмен этого жилого помеВнщения. Как уже говорилось, бесплатно приватизировать госуВндарственное и муниципальное жилье можно только один раз. Перед обменом своей квартиры на муниципальное жилье нужно расторгнуть договор о приватизации. Делается это через суд, и за одну только регистрацию расторжения договора приватизаВнции необходимо уплатить значительную сумму.

Законом РФ ВлО внесении изменений и дополнений в Закон РiСР ВлО приватизации жилищного фонда в РiСРВ» от 4 января 1993 г
[5]
[aaa5]
. разрешена приватизация в домах тАФ памятниках истории и культуры, а также жилых помещений, не отвечающих санитарно-гигиеническим нормам. Прежний закон разрешал приватизацию квартир в домах, подлежащих капитальному ремонту, только после его проведения. Однако в современной финансово-экономической ситуации рассчитывать на быстрое его осуществление не приходится. Поэтому новый закон снял ограничения на приватизацию квартир в домах, требующих капитального ремонта. Вместе с тем, нельзя приватизировать аварийные дома, которые включены в план капитального ремонВнта на ближайшие годы.

В настоящее время в соответствии со ст. 4 Закона ВлО приваВнтизации жилищного фонда в РiСРВ» не подлежат приватизаВнции жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключеВннием жилого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.

Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиениВнческим, противопожарным нормам и т.д. Например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодными для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.

По общему правилу, при приватизации государственных предприятий ведомственные жилые дома, находящиеся в полВнном хозяйственном ведении этого предприятия, не приватизиВнруются. Однако, если речь идет о ветхих домах, подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить жильцам новые квартиры. Процесс этот, к сожалению, затягиВнвается на долгие годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку администрация запрещаВнет производить такие действия, как приватизация квартиры, прописка мужа на площадь жены и т.д.

В таких случаях, если дом непригоден для жилья, то жильцы вправе потребовать расторжения договора и предоставления нового жилья.

1.1.1.Приватизация коммунальных квартир

Вопрос о приватизации как коммунальных квартир в целом, так и отдельных помещений, входящих в коммунальные кварВнтиры, не нашел в настоящее время окончательного разрешения.

В соответствии с общим правилом, установленным законом, коммунальные квартиры приватизации не подлежат.

Однако, как сказано далее в законе, Влсобственники жилищноВнго фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения¹, и учреждения, в оперативное управВнление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации жилых помещений или коммунальных квартирВ».

Таким образом, решение этого вопроса передано на усмотреВнние конкретного собственника жилья или его представителя, которые различаются в зависимости от формы собственности на приватизируемое жилье. Так, если речь идет о государственном жилищном фонде, относящемся к федеральной собственности, то соответствующее решение принимает Госкомимущество РФ по согласованию с соответствующими министерствами и ведомВнствами, а если речь идет о государственной собственности субъектов Федерации, то их органы по управлению имуществом.

Что касается коммунальных квартир, входящих в мунициВнпальный жилищный фонд, то решение о их приватизации могут принимать соответствующие муниципальные органы власти.

Приватизировать можно также коммунальное жилье, приВннадлежащее предприятиям на праве хозяйственного ведения и учреждениям на праве оперативного управления.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управВнления включают те же правомочия, что и право собственности (владения, пользования и распоряжения), однако если право собственности тАФ абсолютное и неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления ограВнничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти праВнвомочия производны от права собственности.

Таким образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права оперативного управления и хозяйВнственного ведения могут принимать самостоятельно, поскольку это не выходит за рамки их правомочий.

Приватизация коммунальных квартир осуществляется в слеВндующем порядке. Все жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми необходимыми документами либо в местную администрацию, либо в предприятие, если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется договором между администрацией и нанимателями. В нем должно быть отражено, что жилые помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего пользования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются своими помещениями по. своему усмотрению.

Особым образом решается вопрос в тех случаях, когда в коммунальной квартире освобождается одна или несколько комнат.

в соответствии со ст. 46 ЖК РiСР[6]
:

1) если в квартире освободилось жилое помещение, не изолиВнрованное от занимаемым другим нанимателем жилого помещеВнния, это помещение подлежит передаче в его пользование;

2) освободившееся изолированное жилое помещение в кварВнтире, где проживает несколько нанимателей, должно предосВнтавляться проживающим в этой квартире гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям признаВнются нуждающимися в улучшении жилищных условий;

3) при отсутствии нуждающихся право на получение освобоВндившегося жилого' помещения имеют другие проживающие в этой квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного человека (12 кв. м.) или они не обеспечены полагающейся им дополнительной жилой площадью.

Если на свободную жилую площадь в квартире претендует несколько нанимателей, то с их общего согласия она может быть продана покомнатно каждому претенденту либо в совместную, либо в долевую собственность под общие цели. Продажа комнат нанимателям в коммунальных квартирах будет осуществляться по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом мунициВнпального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья. Эти цены будут дифференцированными в зависимости от месВнтонахождения комнаты и качества жилья.

При отсутствии в квартире претендентов на свободную комВннату среди жильцов последняя будет предоставлена другим гражданам по договору найма. После заселения комнаты при согласии всех жильцов приватизация может быть осуществлена.

1.1.2.Прекращение бесплатной приватизации жилья

Бесплатная приватизация жилья в России будет прекращена 1 января 2004 года. Как сообщил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, это предусмотрено проектом нового Жилищного кодекса, который готовит правительство РФ. Выступая на заседании трехсторонней комиссии по урегулированию социально-трудовых отношений, Пономарев заявил, что "практически все, кто хотел приватизировать свое жилье, уже сделал это". В результате, по его словам, 63% граждан в настоящее время уже проживают либо в частном, либо в приватизированном жилье. Тем не менее, продолжал Пономарев, проект Жилищного кодекса предусматривает различные формы содействия со стороны государства гражданам, нуждающимся в получении жилья, в частности, выдачу им субсидий. Вводятся нормы общей жилой площади. По словам зампреда Госстроя, до конца 2001 года правительство окончательно доработает этот проект Жилищного кодекса и направит его для утверждения в Госдуму.[7]

Госстрой России выступает за прекращение с 2002 года бесплатной приватизации жилья. Это положение рассматривается как ключевой пункт жилищно-коммунальной реформы, которую готовит ведомство по поручению правительства.[8]

В Москве прекращение бесплатной приватизации жилья может наступить еще раньше, вопрос об ограничении приватизации квартир в столице Московская Городская Дума рассмотрит в ближайшее время.

Ранее московские депутаты уже поднимали вопрос о прекращении бесплатной приватизации жилья в Москве сроком на два года, однако президент Ельцин "не дал хода" этому законопроекту.

Теперь данный законопроект в масштабах всей страны намерен реанимировать Госстрой, который действует по поручению правительства.

В случае, если правительство решится вынести этот законопроект в Думу, депутаты вполне могут его поддержать. "Помимо проправительственных фракций, автоматически поддерживающих Путина во всем, за ограничение приватизации проголосуют полторы сотни коммунистов".[9]

К настоящему времени в России неприватизированным остается около 40 процентов жилого фонда.

1.2.Право собственности на квартиры в домах ЖСК и ЖК

Свои потребности в жилье граждане могут удовлетворить, объединившись в ЖСК и ЖК. Первые образуются для строиВнтельства домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонВнту и реконструкции. ЖК создаются для приобретения у предВнприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (реконструВнированных) жилых домов и их последующей эксплуатации. >КСК (ЖК) действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.

В члены ЖСК (ЖК) могут быть приняты граждане, достигшие восемнадцати лет, нуждающиеся вулучшении жилищных уcловий и постоянно проживающие в данном населенном пункте. Лицу, принятому в члены ЖСК (ЖК) по решению членов общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после утверждения соответВнствующим органом местной администрации и выдачи ордера.

Само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права собственности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им или купленного жилого дома и переданных ему денежных средств, является сам кооператив. Пайщику принадлежит лишь право владения, польВнзования и в определенной степени распоряжения предоставленВнным ему помещением.

Жилые помещения в ЖСК (ЖК) предоставляются пайщикам и проживающим с ними членам семей. Однако в отличие от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на предоставленное пайщиВнку жилое помещение. С утратой права члена ЖСК (ЖК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила является смерть пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещеВннии ЖСК (ЖК), сохраняют право пользования данным помещеВннием при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.

Следует, однако, иметь в виду, что наряду с пайщиком тАФ членом ЖСК (ЖК) доля паенакопления может принадлежать и супругу (супруге) пайщика. Это происходит в случаях, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов или позднее, когда паенакопление увеличилось при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и другие члены семьи, проживающие совместно с пайщиком и получившие это право в порядке наследования.

Общее собрание членов ЖСК (ЖК) вправе на общих основаВнниях принять в ЖСК (ЖК) нескольких наследников при налиВнчии для каждого их них изолированного помещения. НаследниВнкам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования квартирой, ЖСК (ЖК) выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний сущесВнтвует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственВнности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращение обязательства ЖСК возвраВнщать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотноВншения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественВнного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса тАФ это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.[10]

1.4.Право собственности на квартиры юридических лиц

Право собственности на квартиру может возникнуть не толь-! ко у физического, но и у юридического лица. Так, частные юридические лица могут приобретать квартиры и другую неВндвижимость в жилищной сфере по всем возможным основаниям предусмотренным гражданским законодательством. К ним относятся в первую очередь различные гражданско-правовые сделВнки (договоры купли-продажи, мены, дарения и другие сделки, не противоречащие действующему законодательству). Порядок заключения и исполнения таких сделок не отличается от порядка заключения сделок, участниками которых являются граждане. Так, в частности, требуется нотариальное оформление сделок и последующая регистрация в органах местной администрации.

Право собственности у вновь образуемого юридического лица
на жилые помещения может возникнуть в тех случаях, когда
один или несколько учредителей передают принадлежащие им
на праве собственности квартиры в качестве доли в уставный,
капитал. В этом случае стоимость квартир оценивается самими
учредителями.
Наконец, право собственности на квартиру или даже на целый
жилой дом может возникнуть у юридического лица в результате
инвестирования в строительство (включающем долевое участие
в инвестировании). Если квартиры приобретаются юридическиВн
ми лицами посредством участия в долевом строительстве, то
обычно заключается договор о совместной деятельности. Этот
договор заключается для достижения общей хозяйственной
цели, в данном случае для постройки жилого дома. Участники
договора могут производить взносы деньгами или имуществом
либо путем трудового участия. Жилой дом, построенный в
результате совместной деятельности, является общей собственВнностью сторон договора. Квартиры и другая недвижимость этого
дома распределяются между участниками договора пропорциВнонально вложенным средствам.

Юридическое лицо может осуществлять строительство жилоВнго дома самостоятельно. Однако поскольку жилой дом неразрывВнно связан с земельным участком, необходимо либо приобрести земельный участок в собственность, заключить договор долгосВнрочной аренды на этот земельный участок либо получить землю в пользование.

Естественно, для любого застройщика наиболее предпочтиВнтельным вариантом является оформление права собственности на земельный участок, предназначенный для постройки.

Основанием для оформления права собственности является не договор, а заключение Департамента муниципального жилья, содержание которого не уточняется. Правоустанавливающим документом в этом случае является Регистрационное удостовеВнрение на право собственности. Субъектами права на получение такого удостоверения являются как инвесторы, полностью посВнтроившие дом за счет собственных средств, так и инвесторы-дольщики.

Право собственности инвестора возникает только после госуВндарственной регистрации и выдачи правоустанавливающего документа.

Правомерность указанного распоряжения вызывает опредеВнленные сомнения. В данном случае право собственности на жилой дом или квартиру, построенных за счет средств инвестоВнра, должно возникать у этого инвестора непосредственно, транВнсформируясь из права собственности на объект незавершенного строительства. Свидетельства, удостоверяющие это право, не должны носить правопорождающего характера, а должны офорВнмлять уже существующее право. Исходя из этого, заявительно-разрешительный порядок выдачи свидетельств, предусмотренВнный распоряжением от 8 февраля 1993 г., не может быть признан законным.

Под разрешительным порядком понимается такой порядок, когда компетентный орган проверяет не только законность, но и целесообразность выдачи документа. В данном случае регистриВнрующие органы такого права не имеют. В случае предъявления

инвестором всех предусмотренных законом документов орган, осуществляющий регистрацию права, обязан ее произвести и выдать соответствующий документ. Вопрос о целесообразности

признания прав за инвестором на объект строительства должен

решаться на стадии выделения земельного участка и подписаВнния инвестиционного проекта. Отказ в регистрации права собВнственности по мотивам нецелесообразности после завершения

необоснованное лишение инвестор средств, вложенных в

объект.

В связи с этим содержание заключения Департамента муниципального жилья, о котором шла речь выше, может касаться, только законности представленных инвесторами документов, н не вопросов, связанных с целесообразностью оформления прав; собственности или распределением между инвесторами квартир. Вопросы распределения долей или квартир решаются исключительно по соглашению между сами

Вместе с этим смотрят:

"Заказные" убийства и их предупреждение

"Зеленые", как субъект мировой политики

"Земледельческий закон" Византии, система хозяйства, формы собственности и аренды византийской общины

"Присвоение" и "растрата": сущность и признаки

"Русская Правда" как памятник Древнерусского права