Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Министерство образования Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Сибирский государственный индустриальный университет

Кафедра тАЬСтроительное производство и управление недвижимостьютАЭ

РЕФЕРАТ

по дисциплине тАЬОценка недвижимоститАЭ

на тему тАЬАлгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонированиятАЭ

Новокузнецк 2003

Содержание

ВВЕДЕНИЕ. 3

Термины и определения. 7

Цели государственной кадастровой оценки. 8

Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов 10

Методики оценки земли. 17

Требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценке. 21

Стоимость земель и базовые функции. 23

Иерархический принцип организации оценки городских земель. Кадастровая и индивидуальная оценка. 25

Факторы государственной кадастровой оценки. 29

Требования, предъявляемые к Методике. 31

Исходная информация и ее источники. 34

Расчетные блоки, используемые в Методике. 36

Экономическая оценка городских земель на основе градостроительной оценки территории. Программно-методический комплекс LandUser 37

Исходные данные для расчетов. 42

Предплановая и постплановая оценка. 43

Калибровка модели. 44

Оценка городских (поселковых) земель. 45

Оценка сельскохозяйственных земель. 53

Список литературы. 64

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.

2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.

Земельный кадастр тАУ систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:

Ø Кадастру недвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка земли;

Ø Земельной книге, в которой учитывается право собственности на землю.

Определенные шаги в области создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона тАЬОб оценке земельтАЭ, который в настоящее время находится на доработке.

В отдельных субъектах Российской Федерации проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 тАЬО порядке определения нормативной цены землитАЭ. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.

В настоящее время вступил в силу Закон РФ тАЬОб обороте земель сельскохозяйственного назначениятАЭ. Для оценки сельскохозяйВнственных земель разработана кадастровая оценка земли. Она суВнществует во многих регионах и по расчетам составляет от 400 руб. на севере страны до 46 тыс. руб., на юге за 1 га пашни. КадастроВнвая оценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия, дачные участки, городские кварВнталы) можно покупать и продавать в соответствии с Земельным коВндексом. Однако общепринятой методики по оценке стоимости земВнли пока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущими научно-исследовательскими учреждениями нашей страВнны и опыт стран с рыночной экономикой.

В целях обеспечения методической поддержки и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана тАЬМетодика государственной кадастровой оценки городских земельтАЭ (Поставщик - Центр аналитических исследований и разработок АООТ тАЬГородской кадастртАЭ, г. Москва).

Настоящая тАЬМетодика государственной кадастровой оценки городских земельтАЭ предлагается органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления для использования в земельно-оценочных работах.

Настоящая методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее именуется - Методика) разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". Методика учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации (далее субъектов РФ) в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15.03.97 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли".

Определение кадастровой стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

Методические основы оценки городских земельных участков и связанной с ними недвижимости сводятся к следующему.

Оценка стоимости городских земель, определенная на основе оценки стоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений с учетом статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельном рынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных участков, являясь обобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентную составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимости городских земель и земельных участков, так и всех экономических нормативов землепользования. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другие.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городВнских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллекВнтивного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаВнже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерчеВнской недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инжеВннерное обустройство территории, а также систему коэффициентов.

Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеВнты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.

Для целей настоящей Методики используются следующие термины и определения:

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м²) объекта ГКОЗП.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

В· в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

В· для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

В· для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

В· для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 тАФподготовительные работы, сбор и обработка исходВнной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 тАФ функциональное зонирование территории города;

Этап 3 тАФ исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 тАФ ценовое зонирование территории города;

Этап 5 тАФ оформление результатов кадастровой оценки городВнских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоиВнмость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоиВнмость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на анаВнлогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимоВнсти на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оцеВнночно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Этап 1.Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

тАФ сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экоВнлогии, инженерно-геологических характеристиках территории;

тАФ определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

тАФ классификацию земель по землепользователям города, праВнвовому режиму;

тАФ классификацию земель по функциональному использоваВннию;

тАФ классификацию земель по градостроительной ценности, тиВнпам объектов недвижимости и основным видам текущего испольВнзования с выделением оценочных микрозон;

тАФ оценку текущего использования и прогноз наиболее эффекВнтивных направлений развития земель отдельных оценочных микВнрозон с уточнением их границ и площадей;

тАФ определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

тАФ сбор, проверку достоверности и группировку данных рынВнка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2.Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

тАФ Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селиВнтебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

тАФ Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы проВнизводства;

тАФ Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предВнприятий, организаций, садоводческих и огороднических некомВнмерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйВнственного производства;

тАФ Транспортная зона тАФ зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парВнки и т.п.;

тАФ Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенВнные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

тАФ Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, заВнпаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоВнны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимоВнсти.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми одВннотипными домами:

тАФ малоэтажной усадебной жилой застройки;

тАФ малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельВнных участков;

тАФ многоэтажной секционной застройкой (3тАФ5 этажей),

тАФ многоэтажной секционной застройкой (6тАФ9 этажей);

тАФ многоэтажной секционной застройкой (10тАФ12 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подраздеВнлить на следующие виды объектов недвижимости: земельные учаВнстки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвиВнжимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными доВнмами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сеВнтей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталоВнвложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

тАФ естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа тАФ реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

тАФ границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

тАФ улицы, площади, проезды;

тАФ границы (заборы) предприятий и объектов производственВнного и непроизводственного назначения;

тАФ границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади заВнстройки, форме, уровню инженерного обустройства и местополоВнжению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3.Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными методаВнми оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная велиВнчина по конкретному виду использования или максимальное знаВнчение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионВнный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичВнных земельных участков устанавливаются:

тАФ по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

тАФ по земельным участкам, застроенным объектами недвижиВнмости с применением затратного метода, предусматривающего выВнчитание восстановительной стоимости за минусом износа из текуВнщей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оцеВнночные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальныВнми участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4.Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков в райВнонах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивиВндуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устаВннавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозоВннам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастроВнвую карту города и осуществляется ценовое зонирование территоВнрии города, а именно формирование на основе полученных покаВнзателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочВнных зон. Оценочной зоной является часть земель административВнно-территориального образования, однородных по функциональВнному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осущестВнвляется на основе соблюдения следующих принципов:

тАФ близость значений показателей стоимости земельных участВнков;

тАФ территориальное единство расположения микрозон;

тАФобщность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микВнрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатаВнми функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитыВнваются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территоВнрии для каждой городской зоны может учитываться влияние опВнределенных групп факторов. Например, для селитебной зоны перВнвостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объВнектам культуры и бытового обслуживания общегородского значеВнния.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудоваВннием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживаВнния населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландВншафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наВнличие транспортных путей, удаленность от основных транспортВнных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистичеВнского и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертВнных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к перифеВнрийным районам города. При отклонении от этой тенденции устаВннавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления заВнвисимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на зеВнмельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5.Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоВнуправления. Органы местного самоуправления публикуют резульВнтаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опублиВнкованных данных. После обсуждения опубликованных результаВнтов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местВнного самоуправления, вносятся в государственный земельный каВндастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоиВнмости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составВнной части комплексной программы кадастровой оценки недвижиВнмости, могут использоваться для следующих целей:

Ø создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

Ø формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

Ø уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

Ø установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

Ø определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

Ø определения величины компенсационных выплат при изъяВнтии земель для муниципальных нужд;

Ø обоснования наиболее рациональных и перспективных наВнправлений городской застройки;

Ø информирования органов муниципальной власти и оказаВнния платных услуг различным субъектам земельного рынка;

Ø создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимоВнсти, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а такВнже необходимостью установления и учета ценообразующих фактоВнров для каждого конкретного вида использования земель.

Самый распространенный способ рыночной оценки земли тАФ метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При применении этого метода сначала выявляются фактичесВнкие продажи участков на соответствующем рынке или его сегменВнтах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтвержВндения хотя бы одной стороной ее законности и экономической цеВнлесообразности. Сумма продажной цены корректируется в завиВнсимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участВнка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит соВнпоставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена увеВнличивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточнеВнние цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых для сельскохозяйственного, промышВнленного назначения и для жилищного строительства тАФ цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. тАФ цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах тАФ цена за 1 фронВнтальный метр; в районах жилой, дачной застройки при стандартВнных по форме и размерах участках тАФ цена за 1 лот; при необходиВнмости соблюдения правил зонирования по ограничению величиВнны здания тАФ цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отноВншения площади застройки к площади земельного участки.

В качестве единицы для сравнения по застроенным участкам могут применяться: цена за 1 м² общей или чистой площади; цена за 1 м³складов, элеваторов и др.: цена за 1 место тАФ парковки, в гараже и др.

На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медианВнной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения примеВнняется в случаях, когда участки сильно отличаются один от друВнгого по размерам, но относительно сходны по другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно одиВннакового размера, но сильно отличающихся по другим параметВнрам, основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Он служит затем ориВнентиром для расчета стоимости других участков земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участка с основанием по фронту улицы составит при-мерно 65% стоимости Прямоугольного участка с такой же граниВнцей и глубиной.

Следующий способ оценки стоимости земельных участков осВннован на определении соотношения продажных цен и потенциальВнного или фактического валового дохода, получаемого от собственВнности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведении расчетов оценки стоимости земельных участВнков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:

тАв оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

тАв определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

тАв рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемноВнжения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее аналоги для сравнения.

Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения соотношения между обВнщей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. УстаВнновлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем распределения обВнщей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составВнными частями тАФ земельным участком и строениями (улучшенияВнми). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единиВнцы сравнения или базового участка для данного района.

Следующий метод получил название метода остаточной продукВнтивности (остатка). При его использовании чистый доход, отнесенВнный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расхоВндов за три других фактора производства: труда тАФ зарплаты, коВнмиссионных; капитала тАФ процентов, дивидендов; предпринимаВнтельских способностей тАФ прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставВнка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Еще одним способом оценки земли является метод капиталиВнзации дохода, при котором стоимость участка может быть опредеВнлена как его способность приносить доход в будущем. Оценка земВнли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации тАФ это множитель, с помощью котоВнрого осуществляется переход от величины текущего чистого дохоВнда от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учитыВнвается доля текущего доходя в полной стоимости участка.

Стоимость земли (С) определяется по формуле

С=Д/R,

где Д тАФ величина чистого дохода;

Д тАФ норма (коэффициент) капитализации.

Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обесВнпечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенВнный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом способе следующая:

тАФ на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравВннимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиВнях определяется потенциальный валовой доход;

тАФ на основе фактических издержек составляется смета расхоВндов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуаВнтационные и резервы;

тАФ рассчитывается действительный валовой доход (эффективВнный), получаемый путем вычитания из потенциального ваВнлового дохода возможные потери, которые устанавливаютВнся путем анализа соответствующих показателей на рынке;

тАФ исчисляется чистый доход как разница действительного ваВнлового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений;

тАФ чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения валового или чистого дохода на рентный мульВнтипликатор. Его рассчитывают по формуле

Р_м=Ц_п : Д,

где Р_м тАФ рентный мультипликатор;

Ц_п тАФ цена продаж сопоставимых участков;

Д тАФ арендная плата или чистый доход.

По российскому законодательству плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица РФ, междунаВнродные неправительственные организации и иностранные юридиВнческие лица, имеющие земли в собственности, владении и пользоВнвании.

Налогами облагаются земельные участки и земельные доли при общей долевой собственности. Ставки налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственноВнго назначения. Федеральные органы законодательной власти устаВннавливают средние ставки с 1 га (1 м²) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки по райоВннам. Например, в Московской области установлена минимальная ставка земельного налога тАФ за 1 га пашни, многолетних насаждеВнний тАФ 600 руб.; сенокосов тАФ 200 руб.; пастбищ тАФ 100 руб.

Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле

3=П х С х К,

где П тАФ площадь участка соответствующего назначения;

С тАФ ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К тАФ коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно отВнносят равными частями на себестоимость продукции, или на соотВнветствующие источники финансирования по землям, не связанным с основной деятельностью.

Кадастровая оценка земель должна удовлетворять следующим требованиям.

1. Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под любую базовую функцию. То же относится к оцен

Вместе с этим смотрят:

"Заказные" убийства и их предупреждение

"Зеленые", как субъект мировой политики

"Земледельческий закон" Византии, система хозяйства, формы собственности и аренды византийской общины

"Присвоение" и "растрата": сущность и признаки

"Русская Правда" как памятник Древнерусского права