П И СEДУГИН ЖИЛИЩНОE ПРАВО 5

Некоторые из указанных выше пунктов ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в настоящее время фактически не применяются в связи с изменением общественно-политической обстановки. Например, не подлежит применению п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР ввиду признания его не соответствующим Конституции РФ. Остановимся на характеристике отдельных положений ст. 60.
В случаях временного отсутствия право на пользование жилым помещением должно сохраняться за нанимателем и членами его семьи при условии, что нанимателе и члены его семьи добросовестно выполняют свои обязанности по договору найма, не злоупотребляют своими жилищными правами и не нарушают жилищные права других граждан. Следует согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что ограничение (лишение) права пользования жилым помещением может повлечь только "такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц'"162.
В п. 2ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится о сохранении жилых помещений за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, в связи с командировкой или обучением. Наниматель или члены его семьи могут временно выехать в другую местность в связи с заключением трудового договора (контракта), который по закону (ст. 17 КЗоТ РФ) может быть заключен на неопределенный срок либо на определенный срок не более пяти лет, либо на время выполнения определенной работы. Срочный трудовой договор (контракт) заключается в случаях, когда трудовые отношения не могут быть установлены на неопределенный срок с учетом характера предстоящей работы или условий ее выполнения либо интересов работника, а также в случаях, непосредственно предусмотренных законом.
За нанимателем и членами его семьи жилое помещение сохраняется в случаях выезда в командировки, на время выполнения государственных и общественных обязанностей, связанного с временным отсутствием в жилом помещении (например, выезда в суд, органы дознания, следствия и прокуратуры другого города для участия в качестве свидетеля, народного и присяжного заседателя, эксперта и т. д.), а также в связи с обучением и др.
В случаях, указанных в ст. 63 ЖК РСФСР, наниматель и члены его семьи могут оформить бронирование жилого помещения на период временного отсутствия.
В п. Зч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР предусматриваются случаи сохранения жилых помещений за детьми, помещенными на воспитание в детские учреждения, к родственникам, опекунам или попечителям.
Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 123) дети, оставшиеся без попечения родителей, подлежат передаче на воспитание в семью (на усыновление (удочерение), под опеку (попечительство) или в приемную семью), а при отсутствии такой возможности - в учреждения для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, всех типов (воспитательные учреждения, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения и другие аналогичные учреждения). До устройства детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание в семью или в указанные учреждения исполнение обязанностей опекуна (попечителя) детей 'временно возлагается на органы опеки и попечительства.
Опека и попечительство устанавливаются над детьми, оставшимися без попечения родителей, в целях их содержания, воспитания и образования, а также для защиты их прав и интересов. Опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста четырнадцати лет. Попечительство устанавливается над детьми в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
Определяя права детей, находящихся под опекой (попечительством), Семейный кодекс РФ (ст. 148) устанавливает, что дети имеют право, в частности, на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, а при отсутствии жилого помещения имеют право на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.
Такое же право имеют и дети, оставшиеся без попечения родителей и находящиеся в воспитательных и лечебных учреждениях, а также в учреждениях социальной защиты населения (ст. 149).
Право на жилое помещение сохраняется за гражданами, временно выехавшими в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) (п. 4 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР).
Согласно ст. 150 Семейного кодекса РФ опекун (попечитель) ребенка имеет право и обязан воспитывать ребенка, находящегося под опекай (попечительством), заботиться о его здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии. Опекун (попечитель) вправе самостоятельно определять способы воспитания ребенка с учетом мнения ребенка и рекомендаций органа опеки и попечительства. Он может проживать совместно с подопечным ребенком в жилом помещении последнего, если этого требуют интересы ребенка. Основанием для сохранения за опекуном (попечителем) его прежнего жилого помещения является решение местной администрации, в котором указывается о том, что опекун (попечитель) проживает временно в другом жилом помещении подопечного. Следует иметь в виду, что опекун (попечитель) не приобретает самостоятельного права на жилое помещение ребенка, находящегося под опекой (попечительством).
Закон (п. 5 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР) предусматривает сохранение жилых помещений в связи с выездам на лечение в течение всего времени пребывания в лечебном (лечебно-профилактическом) учреждении. Необходимым условием сохранения права на жилое помещение является то, что наниматель (член его семьи) находится на стационарном лечении, т. е. отсутствует какое-то время в своем жилом помещении. Эта гарантия сохранения жилья действует в течение всего времени лечения в лечебном (лечебно-профилактическом) учреждении.
В п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке право пользования занимаемым им жильем сохраняется до приведения приговора в исполнение. На практике данная норма вызывала многочисленные жалобы, что послужило поводом к рассмотрению п. 8 Конституционным Судом РФ на предмет его соответствия Конституции РФ. Признавая п. 8 неконституционным, Конституционный Суд РФ в постановлении от 23 июня 1995 г. отметил, в частности, что положение данного пункта, связывающего утрату права на жилое помещение с фактом приведения приговора в исполнение, фактически является дополнительным наказанием в виде лишения жилплощади, не предусмотренным уголовным законодательством; оно приводит к дискриминации в жилищных правах отдельных категорий граждан по признаку наличия у них судимости и в силу этого нарушает гарантируемый государством принцип равенства прав и свобод человека и гражданина (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ).
Дискриминационный характер нормы, содержащейся в п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, считает Конституционный Суд РФ, проявляется в том, что по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, ее реализация не предполагает обязательного, как во всех остальных случаях, судебного порядка признания .лица утратившим право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР).
В этой связи заметим, что, по мнению некоторых авторов, в связи с постановлением Конституционного Суда РФ утратила силу не только ч. 1 ст. 60, но и вся ст. 60 ЖК РФ полностью163. Представляется однако, что для такого вывода нет достаточных оснований, так как, во-первых, Конституционный Суд признал неконституционной не всю ст. 60, а только ч. 1 и п. 8 ч. 2 данной статьи; во-вторых, нормы ч. 2 ст. 60 (кроме п. 7 и 8) о сохранении жилого помещения за временно отсутствющими гражданами носят гарантийный характер; они по существу сходны с нормами о сохранении жилых помещений при бронировании. Отмена же действия норм ч. 2 ст. 60 может повлечь за собой на практике к ослаблению гарантий охраны жилищных прав граждан.
Надо также иметь в виду, что новый Уголовный кодекс не называет ссылку и высылку в числе мер уголовного наказания (см. ст. 44 "Виды наказаний" УК РФ).
В связи с названным выше постановлением Конституционного Суда РФ по поводу неконституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР аналогичные вопросы были рассмотрены некоторыми судами субъектов Российской Федерации.

Так Конституционный Суд Республики Башкортостан принял постановление от 22 июля 1998 г. в связи с жалобой гражданина Р. Г. Ягудина. По делу было установлено, что в апреле 1997 г. наниматели О. М. Михайлова, С. В. Лобанов, Т. Г. Ягудина произвели обмен жилых помещений. Вступившим в силу соглашением об обмене жилыми помещениями .были нарушены жилищные права Р. Г. Ягудина, осужденного в 1994 г. к шести годам лишения свободы, и непосредственно ущемлены права обменивающихся сторон на пользование жилым помещением. Это послужило мотивом к предъявлению иска о признании обмена жилыми помещениями недействительным. Решением Салаватского городского суда Республики Башкортостан исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан отменила решение суда первой инстанции и дело направила на рассмотрение в тот же суд для разрешения спора о праве на жилую площадь между заявителем и членами его семьи.
Гражданин Р. Г. Ягудин обратился в Конституционный Суд Республики Башкортостан с жалобой о проверке конституционности положений соответствующей статьи (54) Жилищного кодекса Республики Башкортостан, которые могут служить основанием для признания заявителя утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия сверх установленных сроков по причине осуждения к лишению свободы.
Признавая неконституционными указанные положения ЖК Республики Башкортостан, Конституционный Суд, в частности, указал:
"Временное отсутствие гражданина, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием лишения права пользования жилым помещением. Признание лица утратившим право пользования • конкретным жилым помещением допускается лишь по основаниям, установленным Жилищным кодексом Республики Башкортостан, и производится в судебном порядке'164".

Согласно ст. 61 ЖК РСФСР признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков производится в судебном порядке. Такое признание производится судом в случае возникновения об этом спора по иску заинтересованных лиц (наймодателя, нанимателя или членов его семьи). Признав причину отсутствия гражданина уважительной, суд отказывает в признании лица утратившим право пользования жилым помещением.

Гражданка Г. проживала в двухкомнатной квартире, в которой была прописана (зарегистрирована) также ее дочь А. Г. предъявила в суде иск к А. о признании ее утратившей право на жилое помещение, указывая, что ее, дочь в течение длительного времени живет совместно с К. в доме, принадлежащем ему на праве собственности.
Полагая, что ввиду длительного отсутствия на спорной жилой площади А. утратила свое право на нее, районный суд иск Г. удовлетворил. Данное решение было оставлено без изменения вышестоящим судом.
После этого по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР дело было рассмотрено в порядке судебного надзора президиумом городского суда, который отменил решение суда и определение кассационной инстанции и направил дело на новое рассмотрение. При этом выяснилось, что А. была вынуждена не проживать на данной жилой площади из-за крайне обостренных отношений с матерью, у которой действительно трудный, неуживчивый. характер. Поведение Г. несколько раз обсуждалось общественностью, она привлекалась к ответственности за оскорбление. Г. устраивала дочери скандалы, отбирала у нее ключи. Все эти обстоятельства давали основание считать, что непроживание А. на данной площади имело по уважительным причинам165.

БРОНИРОВАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В последние годы в связи с новой экономической ситуацией в нашей стране наблюдается значительная миграция населения, многие граждане выезжают на работу за границу.
Для обеспечения сохранения за указанными гражданами права на жилое помещение при временном выезде в другую местность закон предусматривает в определенных случаях возможность бронирования жилого помещения.
Согласно ст. 62 ЖК РСФСР занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу - на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях. Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.
В проекте ЖК РФ предусматривается, что любое временно отсутствующее лицо (а не только тот, кто выезжает на работу в районы Крайнего Севера, за границу и т.д.) вправе требовать выдачи охранного свидетельства (брони). Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в суд (ст. 42, 43 проекта ЖК РФ).
Эта новелла нашла закрепление в жилищных кодексах некоторых субъектов Российской Федерации.
Так, в ЖК Кабардино-Балкарской Республики предусмотрено оформление охранного свидетельства (брони) во всех случаях временного отсутствия граждан, предусмотренных ст. 64 данного Кодекса (аналогичной ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР).
Согласно ст. 50 ЖК Республики Коми временно отсутствующие граждане, за которыми сохраняется право на жилое помещение, вправе требовать выдачи охранного свидетельства.
Порядок бронирования жилых помещений на территории Российской Федерации в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336166.
Согласно Инструкции за нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи. Члены семьи нанимателя могут бронировать лишь ту часть жилой площади, которая приходится на их долю, а при согласии всех остальных членов семьи - все жилое помещение.
Охранное свидетельство (броня) - документ, выданный по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от ведомственной принадлежности жилого дома. Охранное свидетельство подтверждает сохранение права на жилое помещение за временно отсутствующим гражданином. Бронирование проводится в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
За военнослужащими сверхсрочной службы, прапорщиками, мичманами и лицами офицерского состава Вооруженных Сил, войск и органов государственной безопасности, а также за членами их семей в установленных законодательством случаях жилое помещение бронируется по постоянному месту жительства.
В домах и квартирах индивидуального жилищного фонда и фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов жилые помещения бронируются за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в порядке, установленном Инструкцией.
Забронированное жилое помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых помещений по установленной форме. Для получения охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его семьи) или по его доверенности другим лицом подается заявление. К заявлению прилагаются: копии финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договору - копия трудового договора; в других случаях - ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации. Членом семьи работника, выезжающим к месту своей работы, подается только заявление.
Охранное свидетельство (броня) выдается гражданину в двух экземплярах. Первый экземпляр представляется им в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения бронируемого жилого помещения под расписку на втором экземпляре, остающемся у гражданина, забронировавшего жилое помещение.
Охранное свидетельство (броня) хранится в жилищно-эксплуатационной организации как документ строгой отчетности. При продлении времени пребывания за границей, перезаключении или продлении трудового договора и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, охранное свидетельство (броня) выдается на новый срок по заявлению гражданина с приложением документов, подтверждающих право на бронирование жилого помещения (копии трудового договора, ходатайства предприятия, учреждения, организации). Жилое помещение не бронируется:
- если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
- за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;
- за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов;
- за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.
Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в судебном порядке.
Выданное гражданину охранное свидетельство (броня) может быть признано недействительным в судебном порядке.
Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.
Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.
Бронирование жилого помещения нанимателем или членом его семьи должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда.
Согласно ЖК РСФСР наниматель вправе заселить забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия брони. При возвращении наниматель и члены его семьи вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором найма, а в случае отказа освободить помещение - потребовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления им другого жилого помещения.
Как и в других случаях временного отсутствия нанимателя и членов его семьи, при бронировании само по себе истечение срока действия брони и временного их отсутствия не должно служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением. В этой связи следует указать на ст. 16 Инструкции, предусматривающую, что "если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требование о возврате им помещения, договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР расторгается в судебном порядке". Представляется, что в этом случае Суд должен выяснить характер выезда гражданина из ранее занимаемого жилого помещения, причины его невозвращения и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.

Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 г. получил охранное свидетельство на комнату на период с 10 января 1974 г. по 19 апреля 1976 г., затем Солдатов в течение нескольких лет работал в Красноярском крае, проживал в общежитии.
Отменяя решения судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала:
"Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2ч. 2 ст. 60 ЖК [предусматривающим, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим гражданином в случае временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций) в течение всего времени выполнения данной работы] он сохранил право на комнату, в которой жил с матерью, судом не проверялись. Таким образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение не может быть признано постановленным на основе всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене, как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК'"167.

ПРАВО НАНИМАТЕЛЯ НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЕМУ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ МЕНЬШЕГО РАЗМЕРА ВЗАМЕН ЗАНИМАЕМОГО

Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органа местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (см. ст. 75 ЖК РСФСР).
Предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера - разновидность обмена (замены) жилыми помещениями, главной особенностью которого является то, что одной из сторон в данном соглашении выступает местная администрация города, района или предприятие (учреждение, организация), которому принадлежит жилой дом; им передается жилое помещение, занимавшееся нанимателем и членами его семьи, а взамен его нанимателю предоставляется другое жилое помещение меньшего размера.
Раньше, до принятия Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР, в законодательстве имелась норма (ст. 59 Основ гражданского законодательства, ст. 316 ГК РСФСР 1964 г.), которой предусматривалось право наймодателя в домах местных Советов народных депутатов производить принудительно изъятие излишней жилой площади у нанимателя в виде отдельной изолированной комнаты и передавать ее другому нанимателю.
Жилищный кодекс не воспроизвел норму об изъятии излишков жилой площади у нанимателя, поскольку это означало бы продолжение практики превращения изолированных квартир в коммунальные. Это не соответствует общим правилам цивилизованного использования жилых помещений. Статья 75 ЖК РСФСР установила принципиально иное правило, предоставив нанимателю право самому ставить вопрос об обмене (замене) занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Это - право, но не обязанность нанимателя, и при его нежелании произвести такую замену у него не могут быть изъяты излишки жилой площади в принудительном порядке.
Правило ст. 75 ЖК РСФСР распространяется на жилые помещения, принадлежащие государству или муниципальным образованиям. На частный жилищный фонд, а также на общежития и другие специализированные жильце помещения (дома) это правило не распространяется.
Одно из условий, при которых производится такая замена, - наличие в пользовании у нанимателя излишней жилой площади сверх установленных социальных норм. Вопрос о том, при наличии какого размера излишней жилой площади может быть произведен такой обмен жилыми помещениями и составляет ли эта излишняя жилая площадь отдельную комнату или она является внутрикомнатной, решается в каждом конкретном случае по взаимному соглашению сторон.
Замена большего жилого помещения на жилое помещение меньшего размера производится нанимателем с согласия членов его семьи.

ПРАВО НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ПРИ ПЕРЕОБОРУДОВАНИИ
И ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ КВАРТИР И КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ
ЖИЛОГО ДОМА

При пользовании жилым помещением нередко возникает необходимость и желание произвести перепланировку или переоборудование помещения с целью сделать его более удобным для проживания либо для удовлетворения потребностей в жилье новых граждан, вселившихся с согласия нанимателя (собственника) и членов его семьи и т. п.
Под переоборудованием понимается перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и перестройка туалетов, ванных комнат. Под перепланировкой имеется в виду перенос и разборка жилых перегородок, перенос и устройство дверных проемов, тамбуров, остекление балконов и лоджий.
Чаще всего необходимость в переоборудовании и перепланировке возникает у граждан, проживающих в домах старой застройки. Однако нередко такая необходимость возникает и у граждан, вселившихся в новые дома.
Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры.
Однако иногда граждане производят переоборудование и перепланировку занимаемых ими жилых помещений, не ставя целью повышение благоустройства квартиры, а ухудшая ее состояние, нарушают соответствующие строительные нормы и правила, что ведет к разрушению (а иногда обрушению) несущих конструкций и других элементов здания, нарушению работы инженерного оборудования.
Переоборудование и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений допускаются лишь с согласия нанимателя, проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения органов местной администрации. Причем такое разрешение обязательно для переоборудования и перепланировки жилого помещения независимо от того, в доме какого жилищного фонда оно находится (ст. 84 ЖК). Это положение закона конкретизируется в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР168, в п. 9 которых говорится: "Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (местной администрации. - П. С.), а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования - с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя".
В Жилищном кодексе определяется также, что при отсутствии согласия между нанимателем и членами его семьи, а также в случае отказа наймодателя спор разрешается в судебном порядке. При этом споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймо-дателем о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется разрешение органов местного самоуправления.

Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого дома и об определении порядка эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы администрации района утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.
Кнушевицкая и Абрамова обратились с жалобой в суд на указанное постановление администрации района о выдаче разрешения на перепланировку, просили признать его незаконным и восстановить прежний порядок эксплуатации мест общего пользования.
Решением народного суда в удовлетворении жалобы Кнушевицкой и Абрамовой отказано; они обязаны не чинить препятствий в пользовании общим коридором в доме в соответствии с заключением администрации района.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение, как вынесенное по неполно проверенным обстоятельствам дела, указав следующее:
"Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местной администрации.
Народный суд пришел к выводу, что в результате перепланировки дома жилищные условия нанимателей таких квартир улучшаются.
В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предлагаемая Щербатовой перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или, наоборот, ухудшает.
Между тем, как видно из приобщенного акта обследования квартиры № 2 этого дома помощником санитарного врача (она же - член межведомственной комиссии), подход к квартире № 2 со двора неудобен и ухудшает жилищные условия из-за узкого неосвещенного переулка и отсутствия подъезда.
Этот документ должен быть оценен судом.
Одним из доводов улучшения жилищных условий в результате перепланировки, по мнению суда, является то, что у сторон появляется реальная возможность обустроить в каждой квартире по туалету взамен уборной на улице. Данный вывод сделан также по недостаточно исследованным обстоятельствам, поскольку согласно указанному выше акту устройство туалета в квартире № 1 является нарушением санитарных правил.
Согласно плану застройки дома эксплуатация строения предусматривает пользование как парадным, так и черным ходом, имеющими разное функциональное назначение. Поэтому оставление для каждой квартиры только одного входа может ухудшить жилищные условия для жильцов обеих квартир, это обстоятельство следовало учитывать при разрешении спора'"169.

При рассмотрении иска о переустройстве и перепланировке жилых помещений суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений.
В Жилищном кодексе содержится также положение, согласно которому наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние, (ч. 3 ст. 84 ЖК РСФСР).
Вопросы, связанные с правом на жилое помещение при изменении размера жилой площади в связи с капитальным ремонтом жилого дома, получили принципиальное разрешение в ст. 82 и 83 ЖК РСФСР. При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.
Нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта предоставляется другое жилое помещение. Предоставляемое на время капитального ремонта жилое помещение должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК РСФСР). В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. В этих случаях прежний договор найма жилого помещения прекращает свое действие, а в отношении нового жилого помещения заключается новый договор. Увеличение жилого помещения следует считать существенным, если в результате капитального ремонта его размеры превысят установленную законодательством норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии у нанимателя права на нее) и образуются излишки жилой площади.

§ 3. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Жилищные отношения, являясь устойчивыми, стабильными, подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Так, данные выборочного исследования показывают, что уже через пять лет после получения квартиры в связи с изменением состава семьи 5% новоселов нуждаются в смене квартир, а через десять лет такую необходимость испытывают уже 13% новоселов. Это оказывает влияние на содержание жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.
Жилищный кодекс РСФСР устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.
В ЖК РСФСР регламентируются следующие случаи изменения договора найма.
Изменение договора найма может произойти в связи с разделом или выделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Необходимость раздела (выдела) жилой площади вызывается разного рода причинами: изменением половозрастного состава семьи и созданием нескольких семей, расторжением брака между супругами и др. Согласно правилам, содержащимся в законодательстве (ст. 86 ЖК РСФСР), право требовать изменения договора найма имеет совершеннолетний член семьи. В печати было высказано мнение, что для более полной защиты интересов несовершеннолетних членов семьи следует производить раздел (выдел) жилой площади также по искам опекунов и попечителей этих лиц170.
Жилищный кодекс не исключает возможности изменения договора найма жилого помещения по требованию несовершеннолетних граждан путем раздела или выдела жилой площади. Статья 53 ЖК РСФСР наделяет равными правами и обязанностями, вытекающими из договора найма, всех членов семьи нанимателя. Из этого можно сделать вывод, что в законе следует прямо предусмотреть возможность изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя независимо от его возраста. Осуществление этих прав при необходимости может производиться .законными представителями несовершеннолетних членов семьи. Ранее действовавшее законодательство предусматривало в качестве одного из условий, при которых возможен раздел (выдел) жилой площади, наличие у члена семьи самостоятельного источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.). Теперь по жилищным законам не требуется, чтобы выделяющийся член семьи имел самостоятельный источник средств к существованию.
Требование о наличии у выделяющегося члена семьи самостоятельного источника средств к существованию обусловлено необходимостью регулярной уплаты нанимателем квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, как показывает практика, иногда наниматели оплату .жилого помещения производят не за счет доходов от самостоятельного источника средств к существованию, а из других источников (заработная плата или пенсии других членов семьи, опекуна, близких родственников и т. п.).
Член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения при условии, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено отдельное изолированное жилое помещение. В противном случае (например, при выделе в самостоятельное пользование части комнаты) раздел признается недействительным. В тех случаях, когда порядок пользования жилой площадью был заранее"-обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением.
Эта практика нашла закрепление в ст. 86 ЖК РСФСР, предусматривающей возможность выделения члену семьи помещения с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма жилого помещения, разрешаются судом.

Носова Н. обратилась в суд с иском к сыну Носову Ю. о разделе жилой площади в виде отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является. Она просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына, Носова Ю., в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа произвести обмен квартиры.
Носов Ю. иск не признал, сложившийся порядок пользования отдельными комнатами не отрицал.
Решением народного суда в иске отказано.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое судебное рассмотрение.
Президиум Московского городского суда протест удовлетворил, указав следующее:
"Согласно ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилой площади, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение.
Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложился определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица пользуется комнатой размером 17, 2 кв. м, а ответчик - комнатой размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются отдельными изолированными помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения договора найма жилого помещения"171'.
Данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившемуся порядку пользования квартирой не дано.

При рассмотрении споров о разделе жилых помещений возможны отдельные случаи отказа в иске в связи с небольшими размерами жилого помещения, проживанием в данном помещении многих нанимателей, интересы которых будут существенно ущемлены в результате раздела, и т. п.
В разделе жилых помещений в одной квартире может быть отказано, если с учетом санитарных и технических требований невозможно заключение на жилые помещения этой квартиры нескольких договоров найма жилого помещения. Это прежде всего относится к малогабаритным (малометражным) квартирам, предназначенным для посемейного заселения. Суд может отказать в удовлетворении иска о разделе такого жилого помещения либо при наличии совмещенного санузла, либо когда размер мест общего пользования исключает возможность использования их несколькими семьями, а также с учетом других конкретных обстоятельств. Отказ в разделе жилого помещения в таких случаях должен быть подробно мотивирован и, как правило, основан на заключении санитарно-эпидемиологической службы или межведомственной комиссии. Возникший конфликт в этом случае может быть разрешен путем обмена жилыми помещениями.
Изменение договора найма жилого помещения может иметь место вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Такая замена одного нанимателя другим возможна при условиях: предъявления совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующего требования к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя; согласия нанимателя и остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи на признание члена семьи нанимателем. Также право принадлежит в случае смерти нанимателя любому из членов семьи умершего. Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.
Изменение договора найма жилого помещения возможно также при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в одну семью. Согласно ст. 87 ЖК РСФСР указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединяющиеся в одну семью супруги, родители и дети и т. д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении только выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, с целью незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствовало их намерению заключить единый договор найма жилого помещения. Отказ наймодателя в заключении единого договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.
ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.
Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя, не предупреждая заблаговременно об этом наймодателя.
Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без его предварительного ремонта. Для недопущения таких случаев закон (ст. 142 ЖК РСФСР) установил, что наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора найма. Договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.
Некоторые считают, что одним из случаев прекращения жилищных правоотношений по инициативе нанимателя является обмен жилыми помещениями. Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением права на ранее занимаемое помещение. Вместе с тем между ними имеются различия. Правовое регулирование отношений, связанных с обменом, существенно отличается от расторжения договора найма по инициативе нанимателя: во-первых, при обмене прекращение пользования прежним жилым помещением возможно не в любое время, а лишь при наличии согласия другой стороны и после получения обменных ордеров; во-вторых, такое прекращение пользования с заменой прежнего нанимателя новым в домах предприятий (учреждений, организаций) допускается с согласия их руководителей; в-третьих, если для расторжения договора найма в соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР достаточно устного согласия членов семьи нанимателя, то при обмене необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя.
Расторжение договора найма по инициативе наймодателя. Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. В ст. 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.
Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался. Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом.
В ЖК РСФСР установлен круг случаев выселения с предоставлением гражданам жилого помещения.
Жилищный кодекс также значительно расширил число случаев выселения граждан при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке за счет сокращения числа случаев выселения в административном порядке.
В ЖК РСФСР выселение в административном порядке сохраняется только для лиц, которые проживают в жилом помещении (доме), грозящем обвалом, а также в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Однако при этом необходимо иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора без возможности последующего обращения в суд, сложившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФСР, признана не соответствующей Конституции РФ. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ, правило об обжаловании постановления прокурора о выселении лишь вышестоящему прокурору "лишает заинтересованную сторону возможности защитить свои интересы в судебном порядке, что противоречит Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.
Необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо в демократическом обществе и противоречит... Конституции Российской Федерации'172
Конституционный Суд отметил, что "договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1 ст. 90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора"173.
Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Жилищный кодекс РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе. Таким образом, выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.
В ЖК РСФСР закреплено не только общее правило, но и наиболее важные основания выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Граждане выселяются из жилых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;
3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 91 ЖК РСФСР).
В ЖК РСФСР указывается, что предоставляемое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно находиться в черте данного населенного. пункта и быть размером не меньше того, которое ранее занимал выселяемый. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат.
Если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом права на дополнительную площадь.
Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при выселении в административном порядке - в постановлении прокурора (ст. 96 ЖК РСФСР).
Выселение граждан в связи со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного жилищных фондов обычно связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов. Как известно, промышленное и жилищное строительство нередко связано со сносом небольших жилых домов или домов устаревших типов.
Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных, муниципальных или общественных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.
Предоставление жилого помещения нередко связано с угрозой обвала дома. Как известно, жилые помещения под влиянием времени, природных условий и в результате их использования постепенно изнашиваются и могут прийти в состояние, грозящее обвалом. Признание дома грозящим обвалом относится к компетенции исполнительных органов государственной власти, которые осуществляют контроль за состоянием жилых домов, находящихся на подведомственной им территории.
Угроза обвала дома зачастую вызвана его высокой степенью непригодности, когда дом является аварийным. В федеральном жилищном законодательстве не употребляется термин "аварийный Дом", хотя на практике этот случай непригодности жилого помещения (дома) встречается часто.
Этот пробел восполнен в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Так, в Положении о порядке признания жилых помещений (домов) аварийными, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643, говорится следующее: "Помещение (дом) признается аварийным в случае определения его технического состояния как крайней степени непригодности для проживания. Грозит обрушением и представляет угрозу для жизни проживающих... В случае признания дома аварийным расторгаются договоры найма, аренды по соглашению сторон и в соответствии с действующим законодательством. Или в судебном порядке...
На основании решения Правительства Москвы о признании дома аварийным префект соответствующего административного округа осуществляет контроль за оповещением жителей и арендаторов дома о его судьбе и подбирает жилье, необходимое для переселения людей в жилые дома"174.
Если жилое помещение (дом) грозит обвалом, то договор найма расторгается и нанимателю вместе с членами его семьи по решению органа местного самоуправления предоставляется другое благоустроенное жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответствующей государственной, муниципальной, общественной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом.
Предоставление жилого помещения в связи с переоборудованием жилого помещения (дома) в нежилой. Переоборудование жилого дома в нежилой обычно связано с -передачей его для государственных, муниципальных или общественных надобностей. Необходимость переоборудования жилого помещения (дома) в нежилой возникает, 'например, в связи с размещением в некоторых помещениях служебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-эксплуатационных и специализированных служб и т. д. Жилищный кодекс РСФСР устанавливает, что в случае выселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение той государственной (муниципальной), кооперативной, общественной организацией, которой передается переоборудованное жилое помещение (дом).
Выселение из жилых помещений, находящихся на территории военных городков. Жилищный кодекс РСФСР предусматривает возможность выселения из жилых помещений в военных городках офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных Сил России и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающих совместно с ними лиц с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке выселяются из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК).
Закрытые военные городки являются одним из видов закрытых административно-территориальных образований. Закрытым административно-территориальным образованием является такое территориальное образование, для которого, в частности, необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан, а также возможность переселения граждан из закрытых военных городков в другие жилые помещения.
В ЖК РСФСР предусматриваются случаи выселения с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (ст. 97).
Рассматривая иск о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан потребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое ему жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами по делу.
Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения. Действующие законы предусматривают выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.
Такое выселение допускается только при виновном поведении нанимателя (членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц). Причем все случаи выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе.
Выселение без предоставления жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан использовать предоставленное им жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию (ст. 10, 142 ЖК РСФСР). Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному выше основанию встречается редко.
Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а' к виновному в этом были приняты меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными (например, его поведение было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда, общественных организаций)175.
Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст. 98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.
Порча или повреждение жилого помещения может выразиться в разных формах: в повреждении стен, полов, оборудования дома, жилых комнат и мест общего пользования и т. д. Имеют место случаи сдачи занимаемых жилых помещений в аренду производственным и торговым фирмам, самоуправного переустройства квартир, содержания в них животных и т. п.
Выселение без предоставления другого жилого помещения производится также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица используют жилое помещение не по назначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением. Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах, например, в превращении жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, в овощехранилище и т. д.
Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Закон возложил на граждан обязанность соблюдать правила общежития. В практике понятие "правила общежития" применительно к случаям выселения по ст. 98 ЖК РСФСР понимается довольно широко: при оценке поведения нанимателя учитываются также антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общепризнанным правилам поведения.
Выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность совместного с ним проживания. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу (в этом случае возможно изменение договора найма в связи с заменой нанимателя). Требование о выселении виновного лица могут заявить как наймодатель, так и граждане, проживающие в данном доме или квартире, в том числе и другие члены семьи нанимателя.
Семейный кодекс РФ (ст. 71), предусматривая последствия лишения родительских прав, устанавливает, что вопрос о дальнейшем совместном проживании ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством.
Согласно ст. 98 ЖК РСФСР лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Приведенное правило впервые включено в закон, и оно очень важно для защиты прав несовершеннолетних. Основная его задача состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав (или ограниченного в родительских правах), создать им надлежащие условия для проживания.
Для удовлетворения требования о выселении таких лиц необходимы два условия: 1) суд должен принять решение о лишении лица родительских прав по отношению к совместно проживающим с ним; 2) должно быть признано невозможным совместное проживание родителей с детьми в жилом помещении. Доказательства в подтверждение невозможности совместного проживания могут быть представлены органами опеки и попечительства, жилищными органами, опекуном (попечителем), родственниками и т. д. либо получены судом при рассмотрении дела о выселении путем допроса свидетелей, исследования других доказательств.
С учетом довольно широко распространенной практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов закон (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что взамен выселения без предоставления жилой площади суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью совместного проживания, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение.
Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена, установленного законом.
При отказе лица, виновного в создании обстановки невоз--можности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения.
Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным. Как уже указывалось, закон устанавливает, что ордер на жилое помещение в случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений может быть признан судом недействительным. Признание ордера недействительным влечет за собой определенные правовые последствия, и прежде всего освобождение гражданами занятого на основании ордера жилого помещения.
Жилищный кодекс РСФСР (ст. 100) предусмотрел последствия признания ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц: эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья.
При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий (например, дача взятки должностному лицу и т. д.).
В законе установлено также, что, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. Это помещение должно быть пригодным для жилья с точки зрения санитарно-тех-нических требований. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали ранее (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).
Данное правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный ордер не может служить основанием для использования гражданином жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в другое жилое помещение или помещение, которое он ранее занимал.
Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Лица, которые самоуправно, т. е. без разрешения соответствующих органов и должностных лиц, заняли жилое помещение в доме государственного (муниципального, общественного и др.) жилищного фонда, подлежат выселению в административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения. Иногда под самоуправным вселением понимается также вселение граждан в жилое помещение не на основании ордера, а на основании другого административного акта (например, письменного разрешения должностного лица местной администрации) либо решения некомпетентного органа и т. д. Однако эти случаи неправильно относят к категории самоуправного вселения, так как здесь происходит не самоуправное, а незаконное вселение, поскольку вселение происходит без ордера. Если лицо заняло жилое помещение с нарушением установленного порядка и условий предоставления жилых помещений, но на основании какого-либо разрешения, такое лицо не считается самоуправно занявшим жилое помещение и может быть выселено не в административном, а только в судебном порядке.
Административное выселение производится при отказе лица, самовольно занявшего жилое помещение, освободить помещение. Это лицо по заявлению наймодателя на основании санкции прокурора выселяется органами внутренних дел (милицией) в семидневный срок со дня вынесения постановления прокурора о даче разрешения на выселение.
В течение семидневного срока со дня дачи санкции гражданину предоставляется возможность добровольно освободить помещение. По истечении указанного срока выселение производится в принудительном порядке органами милиции.
Как сказано выше, Конституционный Суд РФ постановлением от 5 февраля 1993 г. признал не соответствующими Конституции РФ ст. 90 и 99 ЖК РСФСР в части выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд.

ГЛАВА 6. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма)176.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне - нанимателю-гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации.
В некоторых субъектах РФ (г. Москва) установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма, он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма или приобретения его в собственность. В связи с этим формируются основные списки граждан, которым жилье предоставляется по договорам коммерческого найма. Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп занимаемого ими жилого помещения в порядке и на условиях, установленных договором177.
Стороны договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных сферах, в том числе в частном, государственном и муниципальном жилищных фондах.
Коммерческий наем широко применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.
Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения могут выступать также организации.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно предоставить его для проживания граждан. Жилые помещения по договору коммерческого найма предоставляются обычно гражданам, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Однако, как сказано выше, жилые помещения по договору коммерческого найма могут быть предоставлены и гражданам, которые состоят на таком учете, - в случае, например, их отказа от получения жилья социального назначения.
Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.
Другой стороной договора коммерческого найма (нанимателем), как и договора социального найма, выступает гражданин.
Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма право пользования жилым помещением имеют постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и лица, не входящие в состав семьи нанимателя; при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения одним из сонанимателей полностью солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения обязанности кредитору (наймода-телю), а сонаниматель, исполнивший такую обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях: за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).
Объект договора коммерческого найма. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.
В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустройстве жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР), законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Разумеется, соглашением сторон объектом договора коммерческого найма может быть определено также благоустроенное жилое помещение. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.
В многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением наниматель по договору коммерческого найма имеет право пользоваться частью общего имущества, причитающейся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения (ст. 290, п. 2 ст. 673 ГК РФ)178.
Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение. До принятия нового Гражданского кодекса на практике встречались случаи, когда во время существования жилищного правоотношения происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Новый Гражданский кодекс содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, говорится в ст. 675 ГК РФ, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймо-дателем на условиях ранее заключенного договора найма.

ФОРМА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ. СРОК В ДОГОВОРЕ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Пункт 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.
Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.
Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т. п.) за свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя179.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. С другой стороны, для наймодателя согласие нанимателя на переоборудование дома требуется лишь тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. При этом мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае во внимание не принимается, тогда как прежнее жилищное законодательство, исходя из равенства жилищных прав, учитывало их согласие или отказ на переоборудование.
Кроме того, если при социальном найме целью переоборудования жилого помещения является повышение благоустройства квартиры, то такое указание' в ГК отсутствует. Закон также не употребляет понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его переоборудованием.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.
Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма180.
Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода за счет платы за жилье и коммунальные услуги.
По ранее действовавшему законодательству извлечение (получение) таких "нетрудовых доходов", если это носило систематический характер, могло повлечь за собой для собственника (наймодателя) неблагоприятные последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома (дачи или иного строения) либо части дома (дачи, иного строения) (см. ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.).
Ныне действующее законодательство коренным образом изменило такое положение, предоставив собственнику (наймо-дателю) свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением (жилым домом), в том числе сдавать его внаем, получая собственный доход, прибыль.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Последнее правило применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин - собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник.
Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных ГК РФ, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ), т. е. внутриквартирный текущий ремонт. На наймодателя закон, как сказано выше, возлагает обязанность по производству капитального ремонта, а также текущего ремонта, не относящегося к внутриквартирному.
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов181.

§ 2. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора. Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем по общему согласию между ними.
Закон предусматривает случаи, когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения нет согласия о том, кто из них станет нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Возникающие споры разрешаются в судебном порядке.

§ 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Гражданский кодекс РФ устанавливает основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.
Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п. 2 ст. 687 ГК РФ: по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
В ГК РФ (ст. 688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

ГЛАВА 7. ОПЛАТА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

<< Пред. стр. 5 (из 13) След. >>

Список литературы по разделу