<< Пред.           стр. 7 (из 13)           След. >>

Список литературы по разделу

  "Согласно ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения... Если граждане, указанные в настоящей статье, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и несут такие же обязанности, как наниматель и члены его семьи. Казимиров перестал проживать в квартире, о которой вышел спор в связи с тем, что в семье сложились неприязненные отношения, от жилой площади он не отказывался, при подаче заявления о расторжении брака... он ставил вопрос о разделе жилой площади, право на квартиру не утратил. При таких данных суд пришел к правильному выводу о том, что на приватизацию квартиры требовалось согласие Казимирова и договор на передачу квартиры в собственность Казимировой следует признать недействительным, поскольку не имелось согласия бывшего мужа на приватизацию квартиру"219.
 
  Другой стороной в процессе приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).
  В нормативных правовых актах конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье гражданам в порядке приватизации. Например, в актах г. Москвы указывается, что передача в собственность граждан жилых помещений (квартир) от имени Московской городской Думы и Правительства г. Москвы осуществляется уполномоченными ими органами, к числу которых относятся префектуры административных округов, которые оформляют документацию и заключают договоры о передаче жилья в собственность граждан через ремонтно-эксплуатационные управления220.
  Передача в собственность граждан жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный жилищный фонд, осуществляется соответствующими государственными и муниципальными организациями (предприятиями, учреждениями), в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд.
  Вопросы приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда решаются соответствующими органами местного самоуправления и организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятельно, без согласования с другими вышестоящими организациями.
  Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет сами выражают свою волю при осуществлении приватизации.
  Жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе самих этих органов. При этом, если несовершеннолетний помещается в детское или иное воспитательное учреждение, родители или опекуны над его имуществом обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.
  Жилые помещения как объекты приватизации. Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.
  Если гражданин имеет забронированное жилое помещение, а проживает в другом жилом помещении, например в связи с выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст. 1 Закона о приватизации).
  Ранее Закон допускал приватизацию жилых помещений, требующих капитального ремонта, только после его проведения, что, однако, не всегда возможно. Поэтому в настоящее время эти ограничения на приватизацию таких квартир и жилых домов сняты. "При этом за наймодателем остается обязанность .производить капитальный ремонт дома в соответствии с установленными правилами эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
  В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий.
  Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.
  Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Как сказано выше (гл. 8), правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Не подлежит приватизации жилье, занимаемое по договору коммерческого найма.
  Вместе с тем собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которым передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (см. ст. 4 "Закона о приватизации - в редакции ФЗ от 1 мая 1999 г. № 88-ФЗ).
  Действующее законодательство предусматривает также, что не подлежат приватизации (разгосударствлению) жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального культурного назначения и в сельской местности, находящиеся в оперативном управлении общеобразовательных учреждений или в ином ведении (см. п. 13 ст. 39 Закона РФ - в редакции ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об образовании" от 13 апреля 1996 г.).
  На практике много вопросов вызывает возможность приватизации комнат в коммунальных квартирах. В Законе о приватизации по этому вопросу содержалось прямое указание о том, что жилые помещения в коммунальных квартирах приватизации не подлежат (ч. 1 ст. 1). В настоящее время ввиду недостатка финансовых средств на социальные нужды пока не имеется возможности полностью ликвидировать в обозримом будущем коммунальные квартиры -как вид жилищного фонда социального использования.
  Однако жизнь настоятельно требовала изменения этого положения, так как пока в коммунальных квартирах проживает довольно много граждан, которые настойчиво ставят вопрос о приватизации занимаемых ими комнат.
  3 ноября 1998 года Конституционный Суд Российской Федерации, рассмотрев дело о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой В. А. Мостипанова, признал, что наниматели, проживающие в комнатах коммунальных квартир, также вправе приватизировать занимаемые комнаты независимо от согласия на то других нанимателей данной квартиры221.
  В постановлении Конституционного Суда РФ по данному делу, в частности, говорится: "Предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущно-стным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (ч. 1 ст. 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ст. 19 (ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.
  Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцированно подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к "ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.
  Признание оспариваемого положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире (выделено мной. - П.С.). Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке".
  Гражданам, приватизировавшим комнату в коммунальной квартире, принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире. В документе, удостоверяющем право собственности граждан на жилое помещение в коммунальной квартире, указывается также размер доли собственника комнаты в праве общей собственности на коммунальную квартиру, соответствующий данному жилому помещению. В случае если жилое помещение было приватизировано нанимателем или нанимателем с членами его семьи (в том числе бывшими членами семьи, продолжающими проживать в этом помещении), их доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру считаются равными, если иное соотношение долей не указано ими в заявлении о приватизации.
  При продаже жилого помещения в коммунальной квартире граждане, занимающие другие жилые помещения в этой же коммунальной квартире на условиях договора социального найма, а также собственники других жилых помещений в этой квартире имеют преимущественное право покупки продаваемого жилого помещения по цене, за которую оно продается, и на прочих равных условиях. Поэтому продавец такого жилого помещения обязан известить в письменной форме указанных выше лиц, имеющих преимущественное право покупки этого помещения, а также собственника жилищного фонда о своем намерении продать жилое помещение с указанием цены и других условий продажи. Если эти граждане, а также собственник жилищного фонда откажутся от реализации своего преимущественного права на покупку жилого помещения, собственник комнаты (комнат) в коммунальной квартире может продать принадлежащее ему жилое помещение любому лицу.
  В Москве 16 июня 1999 г. принят Закон "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", в котором отражается специфика приватизации комнат в квартирах коммунального заселения222. 12 октября 1999 г. Правительством Москвы утверждено Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда города223.
 
  § 3. ДОГОВОР ПЕРЕДАЧИ ПРИВАТИЗИРУЕМОГО
  ЖИЛЬЯ ГРАЖДАНАМ
 
  В соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется соответствующими органами местной администрации, предприятиями и учреждениями, за которыми закреплен жилищный фонд соответственно на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Такая передача производится на основе договора указанных выше органов и организаций с гражданами, приобретающими жилье- в собственность.
  Договор передачи жилья в собственность граждан заключается органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, устанавливаемом соответствующим органом исполнительной власти
  Договор передачи жилья в порядке приватизации отличается от договора купли-продажи жилого помещения тем, что в отличие от договора купли-продажи; который носит возмездный характер, договор передачи жилья в порядке приватизации является безвозмездным. Договор передачи жилья имеет сходство с договором дарения, однако в отличие от договора дарения, по которому одаряемый лишь принимает дар (или отказывается от него), в договоре передачи жилья в порядке приватизации лицо, желающее приватизировать жилье, проявляет инициативу об этом, обращаясь с заявлением (просьбой) о передаче ему жилья.
  На граждан возлагается также обязанность использовать жилое помещение только для проживания, производить переустройство и перепланировку в жилых помещениях лишь с разрешения органов местной администрации. Вместе с тем при приватизации гражданами квартиры в домах, требующих капитального ремонта, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
  Обслуживание и ремонт жилого дома в целом, согласно договору о передаче, осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживающими данный дом до начала приватизации.
  Договор передачи квартиры в собственность граждан заключается в простой письменной форме не подлежит нотариальному удостоверению, и по нему не взимается государственная пошлина (ст. 7 Закона о приватизации).
  В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указывается, в какую общую (совместную или долевую) собственность они просят передать занимаемую ими квартиру, указываются члены семьи нанимателя, их согласие на приватизацию.
  В договор передачи жилого помещения в собственность граждан включаются также несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
  Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает у граждан после (с момента) регистрации договора в БТЙ. Кроме текста договора, гражданин, приватизирующий жилое помещение, получает свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (жилой дом).
  В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды поступают исковые заявления о признании умершего собственником квартиры.
  Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора в соответствующем органе местной администрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или ,его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника224.
  В жилищном законодательстве РФ предусмотрена возможность для нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, приобрести для остальных нанимателей этой квартиры с их согласия жилые помещения и передать эти помещения в их собственность, а самому занять всю квартиру без дополнительной оплаты и приватизировать ее в установленном порядке (см. ст. 16 Закона об основах жилищной политики).
  Кроме договора о передаче квартиры в собственность гражданам выдается Свидетельство о собственности на жилище по установленной форме.
  Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению; они вправе продать, завещать, сдавать в наем или аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству (см. ст. 3 Закона о приватизации). При этом граждане - собственники жилого помещения осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жилым помещением в соответствии с его назначением, то есть для проживания граждан (самого собственника, членов его семьи) или путем сдачи в пользование другим лицам на основании договора.
  Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, в том числе переданном в порядке приватизации, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Они вправе требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника жилого помещения.
  Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ).
  Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка (ч. 3 ст. 3 Закона о приватизации введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ).
  Граждане, ставшие собственниками квартиры, принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудования и придомовой территории на основании соглашения сторон договора о передаче-.
  Действующим налоговым законодательством предусмотрено, что налог на приватизированную площадь составляет 0,1% в год от ее оценочной стоимости, определенной БТИ.
  На практике иногда встречаются случаи деприватизации жилого помещения, выражающейся в том, что гражданин, воспользовавшийся в свое время своим правом на приватизацию жилья, отказывается от права собственности на данное помещение, оставаясь проживать в нем в качестве нанимателя. В качестве мотивов деприватизации жилья граждане выдвигают такие основания: совершение приватизации под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения; опасения несения значительных финансовых затрат (особенно боятся этого пожилые люди); желание не брать на себя обязанности по возмещению расходов по ремонту дома; стремление к получению большей по размерам муниципальной площади взамен занимаемой квартиры и т.п.). Вопрос о деприватизации жилья решается органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. На основании заявления граждан, желающих отказаться от права собственности на приватизированное жилое помещение, соответствующий орган исполнительной власти, орган местного самоуправления или уполномоченные ими лица принимают передаваемое им жилое помещение, с включением данного помещения в установленном порядке в государственный или муниципальный жилищный фонд, и заключают с такими гражданами договоры социального найма этого помещения. В случае спора вопрос решается судом.
 
  § 4. СТРОИТЕЛЬСТВО ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ ДОМОВ
  (ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО)
 
  Наиболее частным случаем возникновения права собственности на жилой'дом, особенно на селе, является строительство жилого дома в индивидуальном порядке (индивидуальное жилищное строительство).
  Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики).
  На органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов возложена обязанность предоставлять в пользование, аренду, собственность или продавать земельные участки для жилищного строительства. Земельные участки должны выделяться застройщику в срок не более одного месяца для граждан и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения (ч. 1 ст. 22 Закона об основах жилищной политики).
  Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.
  Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством.
  Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.
  Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику или в порядке, установленном законодательством, гражданину или юридическому лицу, которому это жилье предоставлено в пользование или застройку, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору.
  Строительство, реконструкция и ремонт жилья осуществляются на основе разрешения, предоставленного в срок не более одного месяца с момента обращения (ст. 23 Закона об основах федеральной жилищной политики).
  Право собственности на построенный жилой дом возникает у гражданина (граждан) с момента его регистрации в коммунальных органах местной администрации после его приемки в эксплуатацию. Приемка жилого дома в эксплуатацию производится после завершения его строительства государственной приемочной комиссией с последующим утверждением акта приемки местной администрацией. До момента государственной регистрации гражданин имеет лишь право собственности на строительные материалы, но права собственности на возводимый дом он еще не приобретает.
  Жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам.
  Гражданский кодекс РФ весьма подробно регламентирует последствия самовольного строительства жилого дома, под которым понимается жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).
  Лицо, осуществившее такое строительство, не приобретает на него права собственности. Оно не вправе также распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
  Закон предусматривает отдельные случаи, когда право собственности на самовольно возведенное строение может быть признано судом за застройщиком. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в частности, за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
  В том случае, когда будет установлено, что сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, право на самовольную постройку не может быть признано. Такая постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет.
 
  § 5. ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ДОМОМ (КВАРТИРОЙ),
  ПРИНАДЛЕЖАЩИМ ГРАЖДАНИНУ НА ПРАВЕ
  СОБСТВЕННОСТИ
 
  Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов своей семьи.
  Граждане - собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим жилым помещением, они осуществляют также право владения и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями (п. 1 ст. 288 ГК РФ): могут продать, обменять, завещать и т. д. Собственники жилого помещения вправе вселять в помещение других граждан, а также сдавать его внаем.
  Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением наравне с собственником, если иное не было оговорено при вселении. Они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры (ст. 127 ЖК РСФСР).
  К членам семьи гражданина - собственника жилого дома (жилого помещения) относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживают совместно с нанимателем и ведут общее хозяйство (ст. 53, 127 ЖК РСФСР).
  Члены семьи собственника вправе вселять в предоставленное им собственником жилое помещение своих несовершеннолетних детей.
  Несовершеннолетний ребенок в случае раздельного проживания его родителей приобретает права на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно проживает.
 
  Шаграманян Н. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Щаграманян В. к Шаграманяну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры.
  В своем заявлении истица указала, что она состояла в браке с Шаграманяном Э., у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. проживала она и ее дочь - две недели со дня своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж - Шаграманян Э. после приватизации спорной квартиры подарил ее своей сестре - Шаграманян Г., чем ущемил права дочери. В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения квартиры в части.
  Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, рассмотревшая дело по первой инстанции, Шаграманян Н. в иске отказала.
  Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без изменения решение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указав следующее:
  "Судом установлено, что быв иие супруги Шаграманян Н. и Э. после рождения дочери стали проживать раздельно. Местом постоянного жительства истицы (и прописки тоже) была квартира ее родителей. Вместе с ней проживала и дочь. Между родителями - Шаграманян Н. и Э. не было спора относительно места проживания их несовершеннолетней дочери Вероники.
  Указанное обстоятельство подтверждено доказательствами, исследованными в судебном заседании, в том числе объяснениями сторон, показаниями свидетелей.
  В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей.
  Таким образом, Шаграманян Вероника, проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где проживает и прописана истица, ибо право на жилую площадь Шаграманян В. производно от права истицы Шаграманян Н.
  При таком положении суд сделал правильный вывод, что Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Шаграманяна Э. Этот вывод суда соответствует обстоятельствам, установленным в судебном заседании, и требованиям ст. 20 ГК РФ, ст. 19 и 55 Кодекса РСФСР о браке и семье.
  Правильно разрешен судом спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Шаграманян Э., приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный между Шаграманяном Э. и его сестрой Шаграманян Г.
  Что касается вселения других граждан - членов их семей, то оно допускается только с согласия собственника. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома"225.
 
  Гражданин - собственник жилого дома при сдаче помещения внаем не связан установленными законом основаниями признания гражданина - будущего нанимателя нуждающимся в улучшении жилищных условий, о- которых говорилось выше; он вправе сдать внаем свое помещение любому гражданину. Основанием для вселения нанимателя в дом и проживания его и членов его семьи в этом доме является договор о коммерческом найме жилого помещения (коммерческий наем)226.
  Пункт 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, за членами семьи бывшего собственника жилого дома сохраняется право самостоятельно осуществлять пользование занимаемым жилым помещением, несмотря на смену его собственника.
  Вместе с тем они должны вносить плату новому собственнику за занимаемое жилье и могут быть выселены по основаниям, предусмотренным законодательством (ст. 135, 136 ЖК РСФСР).
  Согласно закону (п. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, без согласия органов опеки и попечительства.
  В Гражданском кодексе установлены последствия использования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
  Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
  Как сказано выше, жилые помещения в домах, квартирах, принадлежащие гражданам, могут сдаваться их собственниками другим гражданам для проживания на основании договора. В этих случаях договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником дома, квартиры (см. главу 6).
  Наниматель жилого помещения в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, имеет право вселить в нанятое им жилое помещение своих несовершеннолетних детей, а если он занимает изолированное помещение, - также супруга и нетрудоспособных родителей (ст. 132 ЖК РСФСР).
 
  § 6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ ГРАЖДАН,
  ДОМА КОТОРЫХ ПОДЛЕЖАТ СНОСУ В СВЯЗИ С
  ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
 
  Случаи и порядок изъятия земельных участков, на которых могут находиться жилые дома (жилые помещения), принадлежащие гражданам, определяются нормами земельного и административного права. Изъятие земельных участков производится по решениям соответствующих государственных органов в целях использования этих участков для государственных и общественных нужд.
  Изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома граждан, влечет за собой правовые последствия, предусмотренные ст. 239 ГК РФ и ст. 137-139 ЖК РСФСР.
  В ГК РФ в числе оснований прекращения права собственности указывается отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (п. 2 ч. 3 ст. 235).
  В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (либо ввиду ненадлежащего использования земли) невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, определенном ГК РФ. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившиеся с этим требованием в .суд, не докажут, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст. 239 ГК РФ).
  Применительно к случаям изъятия для указанных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома, принадлежащие гражданам, общие правила ст. 239 ГК РФ конкретизируются в ст. 137-139 ЖК РСФСР.
  Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного (муниципального) или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.
  По желанию граждан органы местной администрации обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.
  В случае, если собственниками жилого дома являются несколько граждан, то отдельные квартиры предоставляются взамен сносимого дома каждому из совладельцев дома, в том числе и тем, которые проживают в другом жилом помещении по размеру менее нормы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, или проживают в неблагоустроенной квартире227.
  Круг граждан, являющихся членами семьи собственника сносимого дома, определяется применительно к ст. 53, 127 ЖК РСФСР.
  Собственнику дома и членам его семьи предоставляется одна квартира, а если члены семьи (бывшие члены семьи) собственника образовали свои семьи, то они обеспечиваются отдельными квартирами помимо квартиры, предоставленной собственнику дома.
  При разрешении вопроса о признании члена семьи самостоятельным субъектом права на получение квартиры суды обычно исходят из характера его взаимоотношений с собственником, в частности из того, ведут ли совместное или раздельное хозяйство, проживают ли они вместе или раздельно, имеют ли они самостоятельные бюджеты, и т. д.
  Под "другими гражданами", постоянно проживающими в домах, подлежащих сносу, обычно имеются в виду наниматели, члены их семей и другие лица, вселявшиеся в сносимый дом в установленном порядке228. Право на получение квартиры имеют только те граждане, которые постоянно проживают в данном доме, т. е. проживают в течение более или менее продолжительного срока.
  Минимальный срок длительности проживания в сносимом доме обычно определяется нормативными актами субъектов федерации. Судебная практика исходит из того, что при сносе дома проживающим в нем гражданам предоставляются благоустроенные квартиры с учетом интересов лиц, которым они предоставляются, по установленным нормам.
  Следует отметить, что правило ст. 137 ЖК РСФСР о предоставлении квартиры в случае сноса находящегося на земельном участке дома в судебной практике получило распространительное толкование и применяется также и в тех случаях, когда дом снесен не был, но его собственник был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим домом.
 
  Семья Юдиных обратилась в суд с иском к акционерному обществу о предоставлении им жилья и выплате компенсации в связи со сносом принадлежащего им дома.
  Они ссылались на то, что земельный участок, на котором расположен дом, был выделен заводу (ныне акционерное общество) под строительство жилых домов и реконструкцию. В этой связи им запретили производить новое строительство, капитальный ремонт дома и хозяйственных построек, вселять и прописывать других лиц. Завод гарантировал снос и предоставление жилья, но затем уклонился от этого. В то же время произвел строительство гаражей в непосредственной близости от дома истцов.
  Решением народного суда на завод возложена обязанность по предоставлению семье Юдиных благоустроенного жилого помещения, а также взыскана денежная компенсация за подлежащий сносу жилой дом.
  Постановлением президиума областного суда решение суда было отменено, а дело направлено на новое судебное рассмотрение.
  Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума областного суда и оставлении без изменения решения народного суда.
  Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям.
  Отменяя решение народного суда, президиум областного суда сослался на ошибочность выводов суда по делу, в том числе касающихся правовых последствий сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд.
  Поскольку дом Юдиных фактически не снесен, то, по мнению президиума, возлагать на ответчика обязанность по обеспечению истцов благоустроенным жильем нельзя.
  Однако данный вывод сделан без учета установленных судом обстоятельств.
  Как видно из материалов дела, упомянутый земельный участок был изъят и передан заводу под комплексную застройку. В связи с изъятием земельного участка был разрешен снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в том числе и названного дома".
  Во исполнение этого ответчик приступил к изъятию участка и сносу строений. Непосредственно у истцов была снесена баня и колодец, а участок выделен под строительство автомобильных гаражей. И хотя дом снесен не был, но использовать его по назначению истцы не могли, так как он оказался в зоне строящихся гаражей.
  Разрешение на строительство гаражей выдавалось с учетом того, что дом истцов будет снесен в соответствии с утвержденным проектом застройки.
  При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о допущенном нарушении имущественных прав истцов в связи с изъятием земельного участка.
  Поскольку право частной собственности в силу ст. 35 Конституции РФ охраняется законом, суд обоснованно удовлетворил иск семьи Юдиных в части возложения на завод обязанности по предоставлению благоустроенного жилого помещения, отвечающего требованиям жилищного законодательства, а также выплате денежной компенсации в размере стоимости сносимых строений и устройств.
  Вывод президиума областного суда о том, что правовые последствия, предусмотренные ст. 137 ЖК РСФСР, наступают только в случае сноса жилого дома, не может быть признан состоятельным, так как сделан без учета того, что собственник дома при изъятии земельного участка и фактическом использовании его под застройку был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  При таких обстоятельствах постановление президиума областного суда не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене229.
 
  Согласно ст. 138 ЖК РСФСР по желанию граждан при-Циадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, ;могут быть перенесены и восстановлены на новом месте. ' Условия, при которых производится перенос домов, строений и устройств, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
  Статья 139 ЖК РСФСР предусматривает возможность сооружения на новом месте жилых домов, строений и устройств для граждан, дома которых подлежат сносу. В установленных случаях для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию сооружаются на новом месте жилые дома, строения и устройства и передаются этим гражданам в личную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и устройств не производится. Отдельные льготы установлены также для некоторых других категорий граждан (семей погибших военнослужащих, инвалидов труда, пенсионеров и др.), жилые дома которых подлежат сносу в связи со строительством гидроэлектростанций и водохранилищ.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ГЛАВА 11. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА
 ОБЪЕКТЫ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
 В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
 
  § 1. КОНДОМИНИУМ
 
  ПОНЯТИЕ КОНДОМИНИУМА. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
  В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
 
  Жилое помещение (жилой дом, квартира, комната) может принадлежать на праве собственности как одному гражданину, так и нескольким
  гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в.праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
  Распоряжение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст. 246, 247, 253 и др. ГК РФ).
  Некоторые особенности имеются в правовой регламентации отношений собственности в многоквартирном доме.
  Многоквартирным жилым домом признается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям230.
  В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан - собственников квартир в многоквартирном доме.
  Правовой режим комплекса недвижимого имущества, которое образует жилой дом, наряду с нормами ГК РФ устанавливается Федеральным законом о товариществах собственников жилья, которым определяются отношения собственности в кондоминиуме, права и обязанности домовладельцев, управление кондоминиумом и его обслуживание, организация товарищества собственников жилья и др.
  До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под "кондоминиумом". Например, в Законе об основах жилищной политики термин "кондоминиум" употребляется в значении "товарищество собственников жилья'"231. Новый Закон внес ясность в этот вопрос.
  Теперь в ст. 1 Федерального закона о товариществах собственников жилья кондоминиум трактуется как "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей собственности". По смыслу Закона кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.
  Основные положения и понятия, связанные с кондоминиумом, содержащиеся в Законе об основах федеральной жилищной политики, приведены в соответствие с Частью первой ГК РФ и Федеральным законом о товариществах собственников жилья, принятым 21 апреля 1997 г., Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 21 апреля 1997 г. № 68232. По вопросам организации и деятельности товариществ собственников жилья принимаются также законы и другие нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Например, городом Москвой как субъектом РФ принят Закон "О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах".
  В Федеральном законе о товариществах собственников жилья содержатся нормы, регулирующие в основном гражданско-правовые отношения (о праве собственности на объекты, входящие в кондоминиум, и др.). Вместе с тем в Законе имеются нормы, регулирующие налоговые и другие отношения, связанные с функционированием кондоминиумов и товариществ собственников жилья.
  Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Законом г. Москвы от 9 ноября 1994 г. уточнен перечень объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений, применительно к условиям города233.
  Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев. В многоквартирном доме гражданину - собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Объкты (доли) в общем имуществе не подлежат отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.
  Указанный Закон определяет права собственности на общее имущество в кондоминиуме, порядок определения долей членов товарищества в праве общей собственности на это общее имущество, права покупателей помещений в кондоминиуме, содержит и другие нормы, а также устанавливает основные положения о порядке управления кондоминиумом и его обслуживания.
  Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что такая общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жилых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в многоквартирном доме, покупатель одновременно с приобретением права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.
  Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (см. п. 1 ст. 247 ГК РФ).
  Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого" права на выдел доли не имеет. Возможно лишь распределение фактического пользования такими объектами (например, подвалом, коридором и т. гг.) между собственниками дома. Доля каждого собственника общего имущества в многоквартирном доме пропорциональна размеру (доле) общей площади жилого помещения, занимаемого гражданином - собственником данного помещения в общей площади жилого дома. Согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (межквартирные лестницы, лифты, крыши, внеквартирное инженерное оборудование и др.), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Лишь отдельные объекты общего пользования, находящиеся в общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, могут быть отчуждены третьим лицам на основании решения, принятого всеми участниками общей собственности.
  Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов - межквартирных лестниц, коридоров, подвалов и других мест общего пользования.
  Доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общей собственности всегда разделяет судьбу квартиры (иного жилого помещения), которую обслуживают объекты общей собственности. Так, в случае если жилое помещение, 'занимаемое гражданином - собственником помещения, в результате капитального ремонта существенно изменяется (увеличивается или уменьшается), то пропорционально этому изменяется (увеличивается или уменьшается) его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.
  При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находящиеся в общей собственности.
 
  УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ
 
  Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья управление кондоминиумом может осуществляться: путем непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жи-лищно-коммунальные услуги; путем образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом или для последующей передачи по договору части либо всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом. Как сказано выше, управление кондоминиумом может осуществляться, в частности, путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. В Москве, например, в качестве таких организаций выступают Дирекции единого заказчика (ДЕЗы). Служба заказчика заключает с домовладельцами индивидуальные договоры на обслуживание, после чего берет на себя обязанности по управлению домом. На нее же возлагаются функции по распоряжению бюджетными дотациями на содержание дома.
  Выбор одного из приведенных выше способов управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев. Общее собрание домовладельцев может быть созвано по инициативе любого члена коллектива домовладельцев, застройщика, предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество, органов местного самоуправления либо иного заинтересованного лица.
  В случае принятия домовладельцем решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, такая передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.
  Организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жилищного фонда - Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.
  Закон (ст. 22) определяет порядок организации общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
  В уведомлении о проведении общего собрания указывается, по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время его проведения, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями указанного Федерального закона (ст. 9). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30% голосов). Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее .30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.
  Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания. На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жи-лищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.
  Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании (ст. 23 Федерального закона о товариществах собственников жилья).
 
  § 2. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
 
  ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ ТОВАРИЩЕСТВА
 
  Товарищество собственников жилья - это добровольное объединение собственников жилья, объединившихся для совместного управления кондоминиумом, т. е. комплексом недвижимого имущества жилого дома, прилегающего к нему земельного участка и т. д.
  Товарищества собственников жилья образуются собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Более полно функции товарищества собственников жилья определены в Федеральном законе о товариществах собственников жилья. Согласно ст. 24 Закона домовладельцы могут образовывать товарищества собственников жилья в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
  Товариществом является объединение домовладельцев - собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица - государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.
  В Законе (ст. 32 и 49) говорится, что после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Однако эти положения Закона о товариществах собственников жилья, связывающие приобретение членства в товариществе с фактом приобретения помещения в доме, а не с фактом подачи гражданином заявления о приеме в товарищество, признаны не соответствующими положениям ст. 30 Конституции РФ о праве граждан на объединение (постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г.).
 
  Гражданка Березина Е.М. заключила договор с акционерным обществом открытого типа "Омский каучук" на долевое участие в. строительстве многоквартирного дома. Ей было выдано регистрационное свидетельство о праве собственности на квартиру в этом доме, а позже она была поставлена в известность о том, что является членом товарищества собственников жилья в кондоминиуме "Каучук". Полагая, что включение ее в члены товарищества нарушает ее права и интересы, Березина обратилась за защитой своих прав в суд. Районный суд, придя к выводу, что подлежащие применению в этом деле нормы Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (ст. 32 и 49) не соответствуют положениям Конституции РФ (ст. 30 и 55), приостановил производство по делу и направил в Конституционный Суд РФ запрос о проверке конституционности указанных положений.
  В постановлении Конституционного Суда РФ по данному делу от 3 апреля 1998 г., в частности, говорится: "Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем.
  Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе'"234.
 
  Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке.
  С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смертью гражданина, ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям членство в товариществе прекращается. При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) входят в товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме.
  В случае смерти гражданина - собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба указанного помещения определяется нормами наследственного права.
  Член товарищества вправе с учетом требований устава использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и в установленных Федеральным законом о товариществах собственников жилья пределах распоряжения этим имуществом.
  Согласно Закону товарищество собственников жилья может быть образовано как в уже существующем кондоминиуме, так и во вновь создаваемом.
  Право создания кондоминиума имеет любой гражданин или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку. Они имеют право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума.
  Во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество может быть образовано заказчиком, застройщиком либо иным гражданином или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.
  При регистрации товарищества представляются следующие документы: заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищество; устав товарищества, принятый заявителем; копия разрешения на застройку; другие документы, перечень которых устанавливается законами, иными нормативными правовыми актами.
  Закон (ст. 49) устанавливает условия и порядок передачи прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору. Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке.
  Договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе, а соответствующая сделка должна проводиться с соблюдением требований ст. 13 Федерального закона о товариществах собственников жилья.
  В Законе (ст. 50) предусмотрены также особые права застройщика при образовании кондоминиума.
  Застройщик может предусмотреть в уставе товарищества следующие особые права:
  - сохранить за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания товарищества;
  - установить строительный сервитут (ограничительное пользование) на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;
  - иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику;
  - иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие законодательству и не ущемляющие права товарищества.
  Запрещается внесение каких-либо дополнений или изменений в устав товарищества, относящихся к особым правам застройщика, без согласия застройщика.
  В Законе (ст. 25) говорится, что товарищество создается и действует в соответствии с Федеральным законом о товариществах собственников жилья или законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также с законодательными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества. Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей.
  В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединившихся в товарищества, в регионах принимаются примерные уставы товариществ собственников жилья в соответствии с нормами Федерального закона о товариществах собственников жилья. Так, распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. № 9-РП был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы. Распоряжением рекомендовано Московской регистрационной палате руководствоваться Примерным уставом при регистрации товариществ собственников жилья в г. Москве235.
  Товарищество собственников жилья" создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. В юридической литературе большинство авторов считает, что товарищество собственников жилья является видом потребительского кооператива. Вместе с тем, по мнению других авторов, товарищество собственников жилья является самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц. Последнее мнение представляется более правильным. Указанное товарищество - вид юридического лица, являющегося некоммерческой организацией, создаваемого, как сказано в ст. 50 ГК РФ, "в другой (чем кооператив. - Л.С.) форме, предусмотренной законом". Товарищество собственников жилья как самостоятельное юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом236. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
  Согласно ст. 28 Закона о товариществах собственников жилья представленные для регистрации товарищества документы рассматриваются в срок не более 30 дней.
  На основании полученного решения, зарегистрированному товариществу выдается в пятидневный срок свидетельство о его регистрации.
  В случае если представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, регистрирующим органом устанавливается срок представления недостающих документов. При представлении недостающих документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального представления документов. В противном случае заявление и другие документы считаются непредставленными и возвращаются заявителям.
  В регистрации товарищества должно быть отказано в случае существенного нарушения порядка и условий организации товарищества, при несоответствии его устава требованиям закона, а также в случае, если решение об организации товарищества принято с нарушением установленного Федеральным законом порядка. Отказ в государственной регистрации товарищества не является препятствием для повторной подачи документов на государственную регистрацию при условии устранения оснований, вызвавших отказ. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.
  Федеральный закон о товариществах собственников жилья определяет права и обязанности товарищества собственников жилья.
  Товарищество собственников жилья имеет право:
  -заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества с любым гражданином или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством;
  - организовывать собственное домоуправление для обслуживания кондоминиума (домоуправление пользуется правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества);
  - определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Законом и уставом товарищества цели;
  -устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;
  - выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества.
  Весьма широкими правомочиями наделено товарищество в сфере распоряжения финансовыми средствами и материальными ценностями. Оно имеет право:
  - пользоваться кредитами банков;
  - иметь в собственности помещения в кондоминиуме;
  - передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;
  - продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.
  В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может:
  - предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-либо лицу либо лицам;
  - в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества;
  - получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строите тьства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  - осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;
  - совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.
  Законом предоставлены товариществу определенные права по обеспечению исполнения домовладельцами своих обязанностей. Так, согласно ст. 30 Закона в случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством.
  Товарищество может требовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном.
  На товарищество собственников жилья законом возлагаются весьма важные обязанности. Так, на товарищество собственников жилья возлагается:
  - обеспечение выполнения требований указанного Федерального закона, иных законодательных и правовых актов, а также устава товарищества;
  - выполнение принятых на себя договорных обязательств;
  - обеспечение выполнения всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме;
  - обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в кондоминиуме;
  - обеспечение соблюдения интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме и др.
 
  ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ
  ЖИЛЬЯ.
 
  Согласно Закону товарищество собственников жилья имеет свои органы управления: общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, один раз в год. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10% голосов и более от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества, в частности, относятся такие вопросы:
  - внесение изменений и дополнений в устав товарищества;
  - решение о реорганизации и ликвидации товарищества;
  - принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам;
  - предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;
  - принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;
  - принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты.
  Общее собрание рассматривает жалобы на правление, председателя правления и комиссии товарищества; принимает и изменяет по представлению председателя правления правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате его труда; определяет размер вознаграждения членам правления товарищества.
  Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов. Общее собрание- имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.
  Решения по вопросам, отнесенным указанным Федеральным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
  По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
  Уставом товарищества может быть предусмотрено раздельное голосование домовладельцев по группам в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме и решаемых вопросов, а также увеличение количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным указанным Федеральным законом или уставом товарищества к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.
  Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.
  В случае когда в государственной или муниципальной собственности находится более 30% площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена товарищества входит в обязательном порядке в правление товарищества (за исключением случая, предусмотренного ст. 51 Федерального закона о товариществах собственников жилья).
  Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
  В обязанности правления входят:
  - контроль за соблюдением товариществом действующего законодательства и требований устава;
  - контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов, а также составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;
  - заключение договоров от имени товарищества;
  - представительство товарищества;
  - управление кондоминиумом или заключение договоров на управление;
  - заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме и другие вопросы;
  - ведение списка членов товарищества, делопроизводство. Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Закон (ст. 38) определяет также полномочия председателя правления товарищества. В его обязанность входит обеспечение выполнения решений правления, он имеет право также давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества.
  Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Он разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.
  Для проверки финансово-хозяйственной деятельности общее собрание членов товарищества избирает ревизионную комиссию (ревизора) не более чем на два года.
 
  ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА
 
  Товарищество имеет свои средства и имущество, которые состоят из: вступительных и иных взносов; обязательных платежей членов товарищества; доходов от хозяйственной деятельности товарищества; дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги и иных дотаций; прочих поступлений.
  По решению общего собрания часть свободных денежных средств может быть помещена в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги; могут образовываться специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием.
  В собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума.
  Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в уставе товарищества.

<< Пред.           стр. 7 (из 13)           След. >>

Список литературы по разделу