П И СEДУГИН ЖИЛИЩНОE ПРАВО 8

Товарищество может также заниматься некоторыми другими видами хозяйственной деятельности: управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме; сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Вместе с тем оно не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной уставом товарищества.
По решению общего собрания доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные указанным Федеральным законом и уставом товарищества.
Домовладельцы имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.
В своем уставе товарищество вправе в разумных пределах ограничивать цели использования нежилых помещений в кондоминиумах, находящихся в собственности домовладельцев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев.
Согласно Закону домовладельцы и товарищество имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. Товарищество может договориться с кредитором или кредиторами о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отношению к ним, в частности, извещать в письменной форме о задолженностях домовладельца - собственника заложенного помещения по платежам в общих расходах или о любых намерениях товарищества взыскать задолженность домовладельца по общим расходам через обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки; не предпринимать определенных соглашением действий, касающихся недвижимого имущества в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения, залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности, ликвидацию и реорганизацию товарищества, а также залог или передачу прав на будущие доходы или иные поступления товарищества, и по другим вопросам, не противоречащим Федеральному закону о товариществах собственников жилья, по которым достигнута договоренность товарищества и кредитора.

РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА

Согласно ст. 45 Федерального закона о товариществах собственников жилья реорганизация и ликвидация товарищества производятся на основании, в порядке и в случаях, которые установлены гражданским законодательством, в том числе по решению общего собрания, в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества.
Закон предусматривает также возможность создания несколькими товариществами объединения товариществ для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах. Управление подобными объединениями осуществляется в рамках положений Федерального закона о. товариществах собственников жилья. Принятие решений таким объединением производится голосованием всех товариществ, входящих в объединение.
Согласно ГК РФ общественные и иные некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Ассоциация (союз) некоммерческих организаций является также некоммерческой организацией. Члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.
Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов (в том числе и товариществ собственников жилья). Члены ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность 'по ее обязательствам в размере и в порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации (см. ст. 121 ГК РФ).
Товарищества могут передать подобному объединению, имеющему статус юридического лица, права по управлению общим имуществом или часть прав, которые оговорены в уставах товариществ.

ГЛАВА 12. ПОЛУЧЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ЖИЛИЩНЫХ И
ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

§ 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНЫХ И
ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

ОБРАЗОВАНИЕ

Одним из способов удовлетворения жилищных кооперативов потребностей граждан является получение жилых помещений для проживания в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру (ст. 111 ЖК РСФСР).
Жилищно-строительная кооперация имеет большое значение в качестве дополнительного источника для удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах (например, в Германии, Франции), оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-х годах вновь началось ее возрождение237.
Однако с развитием рыночных отношений развитие жилищной кооперации приостановилась, замедлилось, прежде всего из-за высокой стоимости строительства жилья и сокращением финансовой поддержки со стороны государства238.
Жилищно-строительный кооператив - добровольное объединение граждан для строительства на собственные деньги жилого дома, последующей эксплуатации и управления этим домом. ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции.
В отличие от жилищно-строительных кооперативов жилищные кооперативы создаются для приобретения у предприятий (объединений, организаций) и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.
Жилищно-строительные и жилищные кооперативы образуются при органах местной администрации, при предприятиях, учреждениях, организациях, объединениях.
Рабочие и служащие нескольких небольших предприятий, организаций, а также пенсионеры могут объединяться в один кооператив.
Жилищные органы местной администрации либо предприятие, учреждение, организация рассматривают вопрос об образовании ЖСК и ЖК и проводят общее собрание граждан, желающих вступить в кооператив. Решение собрания о создании ЖСК, списки граждан, желающих вступить в него, и членов их семей, которые будут переселяться на кооперативную жилую площадь, утверждаются соответствующим (городским, районным, поселковым и др.) органом местной администрации.

УСТАВ КООПЕРАТИВА

После утверждения решения о создании кооператива созывается общее собрание вступающих в кооператив - для принятия устава ЖСК или ЖК
Деятельность кооператива определяется его уставом. Высказываются предложения о разработке и принятии специального закона о ЖСК и ЖК239, в котором должны получить разрешение прежде всего вопросы "внешнего" характера, т. е. урегулирование отношений кооператива с органами государственной и местной власти, в частности по поводу владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями в доме ЖСК и ЖК.
Устав регистрируется в жилищном управлении (отделе, департаменте). В уставе кооператива определяются, в частности, права и обязанности членов ЖСК (ЖК), условия пользования жилыми помещениями в домах кооператива и основания прекращения членства в кооперативе.
После регистрации устава кооператива общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию. Со времени регистрации устава жилищно-строительный кооператив приобретает права юридического лица.

КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ КООПЕРАТИВОВ.
ПОМОЩЬ ГОСУДАРСТВА КООПЕРАТИВАМ

ЖСК и ЖК не образуют единой централизованной системы, не имеют федеральных органов управления. В некоторых крупных городах созданы специальные органы по руководству ЖСК (ЖК), осуществляющие руководство кооперативами в масштабе города и контроль за их деятельностью.
В Жилищном кодексе предусмотрен ряд норм, направленных на усиление контрольных функций органов местной администрации, которые осуществляют контроль за деятельностью ЖСК, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, и которые вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если он противоречит законодательству (ст. 115 ЖК РСФСР).
В современных условиях широкой индустриализации жилищного строительства сами ЖСК непосредственно не осуществляют строительство жилых домов.
На органы местной администрации, предприятия (учреждения, организации), при которых организуются ЖСК, возложены функции заказчика по проектированию и строительству кооперативных жилых домов.
Строительство кооперативного жилого дома (домов) осуществляется на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита. Для строительства дома ЖСК предоставляется кредит. На современном этапе развития жилищная кооперация переживает значительные трудности из-за ^отсутствия необходимых средств для строительства и покупки .жилых домов, сокращается помощь со стороны государства на эти цели. Во многих городах, например в Москве, кооперативное строительство осуществляется главным образом для инвалидов и участников Великой Отечественной войны и некоторых других категорий граждан. В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 10 июня 1994 г. о поддержке жилищно-строительных кооперативов установлена обещая сумма дотации ЖСК в размере 70% от фактической стоимости строительства. В эту дотацию входит предусмотренная ранее 35%-я компенсация удорожания стоимости домов ЖСК.
Одной из особенностей ЖСК (ЖК) является то, что ;они осуществляют свою деятельность по эксплуатации принадлежащих им жилых домов на началах самоокупаемости, т. е. за счет средств кооператива. Поэтому расходы по содержанию и эксплуатации дома (в том числе и за коммунальные услуги) с момента приема дома в эксплуатацию государственной комиссией оплачивают члены кооператива.
Статьей 116 ЖК РСФСР предусмотрено, что государство оказывает жилищно-строительным организациям помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, а также в обеспечении жилыми помещениями их членов на время проведения капитального ремонта, когда ремонт не может быть проведен без выселения проживающих в этих домах граждан.
Если принадлежащий ЖСК дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР).

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КООПЕРАТИВОВ

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов прекращается в случаях, предусмотренных уставом кооператива и законодательством Российской Федерации, например в случае ликвидации кооператива по решению его учредителей (членов).
В последние годы в некоторых регионах жилищные (жилищно-строительные) кооперативы реорганизуются в товарищества собственников жилья. В этой связи следует заметить, что хотя между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья и имеется немало общих черт, однако есть и существенные различия: это две совершенно различные формы управления и владения жилищами, их правовой статус регламентируется разными законами, в которых по-разному решаются вопросы образования организаций, членства в них, создания капитала организаций (в кооперативе требуется внесение его членом паевого взноса, в товариществе собственников жилья пай не вносится) и т. д. Поэтому реорганизация кооперативов в товарищества допустима только на добровольных началах и с учетом особенностей правового статуса этих организаций.

§ 2. ЧЛЕНСТВО В ЖИЛИЩНОМ И ЖИЛИЩНО-
СТРОИТЕЛЬНОМ КООПЕРАТИВЕ. ПРАВО ГРАЖДАН
НА ПОЛУЧЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В КООПЕРАТИВЕ

Право на получение жилого помещения в домах ЖСК - это .особое жилищное правомочие граждан. С одной стороны, изъявление гражданином желания получить жилое помещение в домах ЖСК предшествует его вступлению в члены ЖСК: подача заявления о вступлении в кооператив выступает, таким образом, одним из юридических фактов (оснований), влекущих за собой возникновение членского (уставного) правоотношения в соответствии с уставом кооператива. С другой стороны, членство в ЖСК выступает, в свою очередь, в качестве условия получения жилого помещения в доме ЖСК: эти помещения предоставляются в пользование гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, при обязательном вступлении их в кооператив в установленном порядке. Квартиры в домах ЖСК, как построенные впервые, так и освобождавшиеся, заселяются только членами кооператива на основании Ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Наконец, членство в ЖСК выступает в качестве основания стабильного, устойчивого пользования помещением в домах ЖСК. Сказанное выше полностью относится и к жилищным кооперативам.
В члены ЖСК могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте, если иное не установлено законодательством, и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, желающими вступить в члены ЖК или ЖСК (основания признания нуждающимися в получении жилья, учет таких граждан, постановка на очередь и т. п.), аналогичен тому порядку, который установлен ст. 29 и другими статьями ЖК РСФСР.
Граждане, состоящие на очереди для получения жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, имеют право на вступление в ЖК и ЖСК в первую очередь.
Условием получения жилого помещения в домах ЖК или ЖСК является внесение гражданином паевого взноса. Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива.
Паевый взнос вносится членом кооператива одновременно или в рассрочку в соответствии с правилами, установленными уставом кооператива. Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы образуются на основе добровольного объединения граждан, желающих вступить в члены кооператива. Членами ЖК и ЖСК признаются граждане, принятые в кооператив, внесшие вступительный взнос и определенную часть (не менее 30%) паевого взноса, составляющего соответственно строительную или покупную стоимость жилого помещения. Член ЖСК (ЖК) имеет право досрочно внести оставшуюся часть паевого взноса.
Жилое помещение члену ЖК или ЖСК предоставляется по решению общего собрания членов кооператива в соответствии с размером паевого взноса.
Члену ЖСК (ЖК) по решению общего собрания в соответствии с суммой паевого взноса и количеством членов семьи предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат.
Заселение квартир в доме ЖСК или ЖК производится по ордерам, выдаваемым органом местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке.

§ 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНА ЖИЛИЩНОГО И
ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА

ПОСЛЕДСТВИЯ ПЕРЕХОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В
СОБСТВЕННОСТЬ ЧЛЕНА КООПЕРАТИВА

Члены ЖК и ЖСК, а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РСФСР, законодательством субъектов Российской Федерации и уставом кооператива.
Уставом кооператива определяются также условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями (ст. 125 ЖК РСФСР). Член ЖК " ЖСК имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и распоряжения (в пределах, установленных законодательством) жилым помещением и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской книжкой. Право на пай может принадлежать нескольким лицам, состав которых определяется членом кооператива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или частью жилого помещения.
До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо.
Члену кооператива до полной уплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением.
Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи.
Особенностью пользования жилым помещением ЖСК и ЖК является то, что в отличие от договора найма жилого помещения члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщику; В случае утраты пайщиком права членства в ЖК (ЖСК) он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением. В случае же смерти пайщика члены семьи умершего ^сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.
Улучшение жилищных условий члена ЖК (ЖСК) возможно как путем предоставления ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, так и путем предоставления свободной квартиры в доме кооператива одному либо нескольким членам его семьи.

Ралдыгина обратилась с иском о признании права на жилую площадь в однокомнатной квартире в ЖСК "Верея". Она указала, что являлась членом семьи пайщика кооператива "Верея" Демочкиной - жены ее сына Кирсанова. Впятером они проживали в трехкомнатной квартире площадью 43,1 кв. м. Решением общего собрания кооператива Ралдыгина принята в члены ЖСК, ей выделена упомянутая однокомнатная квартира, однако исполком отказал в выдаче ордера.
Решением Черемушкинского районного народного суда Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске Ралдыгиной отказано.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене всех судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав следующее:
"Как видно из дела, Ралдыгина вселилась в квартиру члена ЖСК "Верея" Демочкиной - жены ее сына Кирсанова, была прописана в ней. Решением общего собрания членов кооператива она принята в члены ЖСК и ей предоставлена однокомнатная квартира в порядке улучшения жилищных условий члена ЖСК Демочкиной. Согласно объяснениям истицы и ее сына Кирсанова, Ралдыгина являлась членом семьи Демочкиной.
Вопреки ст. 56 ГПК РСФСР суд не дал оценки указанным обстоятельствам, сославшись на то, что на момент вселения к сыну и предоставления квартиры Ралдыгина состояла в браке с Кирсановым В., имеющим в Оренбурге четырехкомнатную кооперативную квартиру. Однако суд не учел, что в соответствии со ст. 19 КоБС РСФСР каждый из супругов свободен в выборе места жительства.
Кроме того, брак истицы с Кирсановым В. был расторгнут.
В решении суд указал, что Демочкина не нуждалась в улучшении жилищных условий. Но при этом он не учел, что согласно ст. 125 ЖК РСФСР права и обязанности члена ЖСК, а также членов его семьи, условия пользования и прекращения пользования жилым помещением определяются уставом кооператива.
Поэтому при определении нуждаемости Демочкиной в жилом помещении суду необходимо было запросить устав ЖСК "Верея" и с учетом его положений разрешить спор. Этого сделано не было.
Суду следовало также учитывать, что Ралдыгина - доктор наук, а ее сын Кирсанов кандидат наук, в связи с чем они оба пользуются правом на дополнительную жилую площадь.
Улучшение же жилищных условий члена кооператива возможно не только путем предоставления семье квартиры большего размера, но и. путем отселения одного из членов семьи.
Судом в качестве ответчика по делу не привлечен отдел исполкома по учету и распределению жилой площади, в то время как согласно ст. 118 ЖК РСФСР решение о принятии лица в члены ЖСК утверждается исполкомом и им же выдается ордер. Решение общего собрания членов кооператива о принятии в члены ЖСК Демочкиной отменено исполкомом Черемушкинского районного Совета народных депутатов.
При таких обстоятельствах суду следовало привлечь к участию в деле в качестве ответчика исполком. Поскольку последующие судебные инстанции оставили решение суда без изменения, их постановления наряду с решением подлежат отмене"240.

Член ЖСК (ЖК), имеющий в пользовании жилое помещение, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения органа местной администрации произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК РСФСР и уставом кооператива.
Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
Член ЖСК (ЖК) имеет право на раздел жилого помещения в доме кооператива (ст. 120 ЖК РСФСР).
Раздел жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.
Если жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство ли перепланировку жилого помещения имеется разрешение Органа местной администрации. Споры о разделе жилых помещений разрешаются в судебном порядке.
Закон устанавливает, что со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение.
Кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям - на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Члену ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, Выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера кооператива о том, что он полностью внес свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру.
После оформления права собственности на квартиру член ЖСК (ЖК) вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в качестве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖСК (ЖК), вправе вступить в его члены.
После внесения полной суммы паевого взноса у члена кооператива и его супруга возникает общая собственность на квартиру. Если в паенакоплении путем внесения своих средств принимали участие другие члены семьи пайщика, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств.
Жилое помещение, находящееся в общей собственности члена ЖСК (ЖК) и его супруга, может быть разделено по соглашению между ними, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение.
Раздел жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому из них доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака между ними и- когда каждому супругу может быть выделено изолированное жилое помещение. Раздел возможен и в тех случаях, когда жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат и путем переоборудования и переустройства их можно превратить в изолированные.
При разделе жилого помещения и пая учитываются: размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семей, имеющих право пользования жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета.
Если же раздел квартиры вообще невозможен по техническим причинам или невозможен без несоразмерного ущерба квартире или жилому дому, то выделяющийся сопайщик имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности в соответствии с правилами гражданского законодательства (ст. 252 ГК РФ).
Член кооператива, будучи собственником жилого помещения, имеет преимущественное право на покупку другого жилого помещения в доме данного кооператива, например, для улучшения своих жилищных условий. Это право вытекает из ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя241.

НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ .В ДОМАХ ЖИЛИЩНЫХ И
ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Член ЖСК или ЖК может сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи - все жилое помещение.
До полной уплаты суммы паевого взноса право сдачи жилого помещения внаем основано на членстве гражданина в ЖСК или ЖК. Сдавая внаем жилое помещение, член ЖСК (ЖК) должен исходить из общих правил, регулирующих такой наем. В частности, согласно ст. 123 ЖК РСФСР размер платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме жилищно-строительного кооператива, не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение.
После полного внесения суммы паевого взноса основанием для сдачи внаем жилого помещения становится уже право собственности члена ЖСК (ЖК) на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива вправе сдавать жилое помещение (или часть его) на условиях, устанавливаемых по соглашению между ним и гражданином, изъявившим желание поселиться в данном помещении в качестве нанимателя. На отношения по найму жилых помещений в домах ЖСК (ЖК), принадлежащих гражданам, распространяются правила гл. 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ, а также соответствующие нормы ЖК РСФСР, регламентирующие наем жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности (ст. 131, 135).

ИСКЛЮЧЕНИЕ ИЗ ЖИЛИЩНОГО (ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО)
КООПЕРАТИВА

Член ЖСК (ЖК) может быть исключен из кооператива в случаях:
- представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива;
- систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, либо систематического нарушения правил общежития, делающего невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
Уставом ЖСК (ЖК) могут быть предусмотрены другие случаи исключения из кооператива.
Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке (ст. 123 ЖК РСФСР).
Статья 124 ЖК РСФСР предусматривает основание и порядок выселения из дома кооператива. Член ЖСК (ЖК), исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади.
Уставом ЖСК (ЖК) могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.
Другие лица могут быть выселены из жилого помещения в доме кооператива в случаях, предусмотренных уставом ЖСК (ЖК), а также ч. 1 ст. 98 ЖК РСФСР (если они систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению либо систематически нарушают правила общежития).

ГЛАВА 13. РАСПОРЯЖЕНИЕ ЖИЛЫМИ
ПОМЕЩЕНИЯМИ

§ 1. ПРАВО РАСПОРЯЖЕНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части вправе в установленном законодательством порядке владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, передавать в залог в .целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, подарить, обменять на другое жилое помещение и т. п.
Гражданин - собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, может передать жилое помещение в собственность другому лицу путем заключения договора купли-продажи, мены, дарения и др.
Наиболее полно проявляется право распоряжения жилым -помещением в случаях, когда жилое помещение принадлежит 'лицу на праве собственности.
Согласно ст. 34 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не только собственнику, но в определенных пределах и лицу, не являющемуся его собственником. Например, наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального фонда вправе в установленном порядке произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем.
По общему правилу объем права распоряжения жилым помещением у лица, не являющегося собственником, меньше, чем у собственника.
Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Так юридические лица, созданные как частные собственники, могут приобрести жилое помещение в собственность, получить во владение или (и) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией.
В осуществлении правомочий по распоряжению жилыми помещениями их собственникам зачастую оказывают помощь и содействие специализированные организации - риэлторские фирмы, которые осуществляют коммерческую, профессиональную деятельность на рынке недвижимости, включающую посреднические и иные виды услуг собственности. Риэлторские фирмы по соглашению с лицом оказывают ему услуги по подготовке и оформлению договора купли-продажи или иной сделки с жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, включая, например, подбор вариантов обмена (мены) квартирами, проведение юридической экспертизы предстоящей сделки, а также правовую защиту гражданина, его прав и интересов и др. Риэлторская деятельность может осуществляться на основании специального разрешения (лицензии) в порядке, определяемом Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности?242 от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ. Согласно данному Закону лицензия - это разрешение, данное лицу на занятие определенной (в данном случае - риэлторской) деятельностью с соблюдением условий, установленных в соответствии с данным Законом лицензией. В соответствии с Законом лицензия выдается на риэлторскую деятельностью в целом независимо от того, какие конкретно действия в этой сфере будет осуществлять фирма, получившая лицензию: обмен жилыми помещениями, заключение договоров купли-продажи, ренты и т.д.
В качестве риэлтеров могут выступать как юридические лица, так и отдельные граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с законодательством243.
Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки.
Одни сделки (обмен, сдача в поднаем) совершаются нанимателями жилых помещений. Другие сделки (купля-продажа, мена, дарение, завещание и др.) могут совершаться только при условии, что жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки,. принадлежит лицу на праве собственности.
Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже) влечет за собой переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме) и не влечет перехода , права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут [сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Важнейшей особенностью сделок с жилыми помещениями является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии сохранения договора найма жилого помещения при переходе Справа собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение. При этом важно подчеркнуть, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом обеспечивается сохранение традиционного для российского законодательства принципа неизменности договора найма жилого помещения при перемене собственника помещения, которое занимает наниматель, что, несомненно, обеспечивает стабильность, устойчивость жилищных отношений пользования жилым помещением.
Сделки с жилыми помещениями могут совершаться в разовых формах. Для действительности, например, договора об обмене неприватизированными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения, но с обязательным получением участниками договора обменных ордеров.
Для договоров ренты и ипотеки, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее регистрацией в государственных органах.
Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в соответствующих органах244.

§ 2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(ЖИЛОГО ДОМА). ПРОДАЖА КВАРТИР НА АУКЦИОНАХ

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Жилое помещение (жилой дом) является довольно широко распространенным объектом договора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно гражданскому законодательству является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с особенностями жилых домов, квартир как объектов гражданских правоотношений, для их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядок оформления договора купли-продажи. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома, по общему правилу, заключался в нотариальном порядке с обязательной последующей его регистрацией в государственных органах исполнительной власти под страхом признания договора недействительным.
ГК РФ не предусматривает обязательного нотариального оформления договора купли-продажи жилого строения. Согласую ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этих случаев перехода права собственности государственную регистрацию. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Старостина с двумя несовершеннолетними детьми - одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 1993 г. умерла.
Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований ст. 133 КоБС РСФСР органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.
Решением Измайловского межмуниципального народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея - опекуну Приказчикову - квартиру, а Приказчиков - вернуть Кукушкиной 5288 руб.
Заместитель генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.
Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.
Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям ст. 133 КоБС РСФСР (1969 г. - Л.С.) без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.
В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ст. 48 ГК РСФСР, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно вынес решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.
Вместе с тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение245.

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее:
"Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.
Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. Их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д. С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т. е. Д.
При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения, последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних.
Согласно ст. 133 КоБС РСФСР опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение от имени подопечного сделок, выходящих за пределы бытовых. В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) . своих несовершеннолетних детей.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными"246.

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).
В том случае, если отчуждаемое жилое помещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независимо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.
Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартиры необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.
Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым с соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.
При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
При заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемую недвижимость в жилищной сфере (правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т. д.). Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.
Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит к покупателю иск об ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.
Непривлечение покупателем продавца к участию в деле не освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.
По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).
Продавец обязан передать товар (в данном случае жилое помещение) свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет указано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.
Г В ГК РФ (ст. 558) установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такой переход права собственности, согласно ст. 292 ГК РФ, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Как сказано выше, сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, направлены на обеспечение стабильности жилищных отношений пользования жилыми помещениями.

2. Договор на покупку квартиры на аукционе. Аукцион - одна из форм проведения продажи товара, в том числе продажи квартир. Аукционы по продаже квартир проводятся предприятиями и организациями строительного комплекса Российской Федерации, которые осуществляют продажу квартир, построенных за счет средств этих предприятий и организаций или банковских кредитов. Согласно ГК РФ (ст. 447-449) аукционы являются одной из форм проведения торгов, в том числе и публичных торгов, проводимых в порядке исполнения решения суда.
Порядок проведения аукционов по продаже квартир предприятий и организаций строительного комплекса определялся в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27 июня 1991 г. № 372 и Положением о проведении аукционов по продаже квартир предприятиями и организациями строительного комплекса РСФСР, утвержденным Государственным комитетом РСФСР по архитектуре и строительству 3 сентября 1991 г.247
Решение об аукционной продаже квартир принимается совместно с администрацией советом трудового коллектива и утверждается местной администрацией по месту расположения дома, квартиры которого подлежат продаже.
Процесс аукционной продажи квартир включает:
- публикацию в средствах массовой информации и специализированных изданиях информации об условиях проведения аукциона, а также о типе и местонахождении квартир и других данных;
- проведение аукциона и юридическое оформление совершенной покупки.
В аукционах по продаже квартир могут участвовать любые российские и иностранные юридические лица и граждане.
Проведение аукциона осуществляется предприятием или организацией строительного комплекса - продавцом или уполномоченным им посредником.
В случае если проведение аукциона возлагается на посредника, продавец заключает с ним договор, в котором оговариваются: обязанность посредника выставить объект на аукцион, стартовая цена, перечень документации по каждой квартире, предоставляемой продавцом, сроки проведения аукциона, условия снятия с аукциона и повторного выставления, взаимные обязательства и имущественная ответственность сторон, срок действия договора, условия его расторжения. Организатором ^аукциона (продавцом или посредником) изготавливаются типографским способом билеты участия с указанием в них порядкового номера, под которым владелец билета участвует в аукционе, а также цены билета. На оборотной стороне билета приводятся условия проведения конкурса.
Юридическое лицо или гражданин получают статус участника аукциона с момента оплаты билета участия.
На каждую заявленную на аукцион квартиру составляется характеристика, рассылаемая по запросам юридических лиц граждан, изъявивших желание участвовать в аукционе.
Согласно указанному Положению основой для расчета стартовой цены является сметная стоимость квартир, определенная по данным сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующих ценах с учетом компенсационных коэффициентов. В Положении указывается порядок определения сметной стоимости квартир (п. 10).
Положение устанавливает права участников аукциона. Участник аукциона имеет право:
- приобретать копии необходимой проектно-сметной документации;
- осматривать квартиры на месте;
- получать, в том числе за плату, необходимые консультации от проектных, строительно-монтажных и других организаций, участвовавших в строительстве;
- выдавать доверенность на участие в аукционе юридическим лицам и гражданам, представляющим интересы покупателя;
-отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов);
- обращаться в суд или арбитражный суд (третейский суд) в случаях нарушения прав и охраняемых законом интересов покупателей.
Положением на участников аукциона возлагаются также и некоторые обязанности: они обязаны в случае выигрыша аукционного торга оформить в трехдневный срок договор на приобретение квартиры, в частности, оговорив в нем порядок оплаты и меру ответственности за невыполнение принятых обязательств; соблюдать порядок проведения аукциона.
Согласно указанному Положению аукцион проводит ведущий, который дает краткую характеристику продаваемой квартиры и называет стартовую цену. В зависимости от сложившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры спроса на квартиры ведущий аукциона может по согласованию с продавцом установить на них более высокую стартовую цену, чем было оговорено ранее. На аукционе не подлежат продаже квартиры по цене ниже опубликованной стартовой цены.
Участник аукциона (уполномоченный или доверенное лицо), предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свой билет и подписать преддоговорное соглашение на покупку.
При отсутствии со стороны участников аукциона предложений по цене выше стартовой данная квартира снимается с аукциона.
Расчеты между продавцом и покупателем могут осуществляться 'как единовременно, так и по частям в течение установленного продавцом и опубликованного им заранее срока.

§ 3. ДОГОВОРЫ МЕНЫ И ОБМЕНА ЖИЛЫМИ
ПОМЕЩЕНИЯМИ (ЖИЛЫМИ ДОМАМИ)

Законодательство различает две разновидности обмена имуществом: договор мены товарами (имуществом) между их собственниками и договор обмена товарами (в частности, обмена жилыми помещениями) между лицами, являющимися собственниками.
По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.
Договор мены жилыми помещениями на практике становится довольно распространенным видом договора. Это связано с расширением частного жилищного фонда, что вызвано прежде всего приватизацией жилых помещений и возможностью для граждан свободного распоряжения этими помещениями, а также рядом других факторов политического, социально-экономического и иного порядка248.
Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны.
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.
Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (ст. 567 ГК РФ). Сказанное Освидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по до-уговору мены с обеих сторон передается имущество. Вместе с тем нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров Передается в собственность покупателя жилое помещение, ^принадлежащее продавцу, а по другому договору - передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактически купле-продаже) производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок. Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений. При этом возможны несколько вариантов обмена:
- мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой в стоимости этих помещений;
-мена жилого помещения, расположенного в престижном районе (городе), на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе), с доплатой разницы в ценах, складывающихся в этих районах (городах).

<< Пред. стр. 8 (из 13) След. >>

Список литературы по разделу