<< Пред.           стр. 9 (из 13)           След. >>

Список литературы по разделу

  Одной из разновидностей мены являются случаи предоставления в установленном порядке жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда членам ЖК и ЖСК и гражданам, имеющим жилой дом или квартиру в собственности. Согласно ст. 28 ЖК РСФСР такие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Поэтому после получения нового жилого помещения зачастую эти граждане взамен передают принадлежавшие им ранее жилые дома, квартиры в ведение (собственность) организациям, предоставившим им жилое помещение. Следует отметить, что такая практика не бесспорна, поскольку влечет за собой фактически лишение гражданина права собственности на жилое помещение, так как другое жилое помещение передается ему в пользование, а не в собственность.
  Исходя из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах жилищной политики объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от формы собственности.
  На практике, однако, это правило нередко не соблюдается. Так, не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, т. е. находящуюся в составе государственного или муниципального жилищного фонда. В этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную квартиру на неприватизированную, жилищные органы, совершающие мену или обмен, нередко ставят условием заключения договора, предусматривающего приватизирование первой квартиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир249. В некоторых случаях практически это сделать невозможно, например с квартирами в ЖСК и ЖК, где после полного внесения пая квартира автоматически становится собственностью члена кооператива; поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых помещений является незаконным, ущемляющим права граждан - собственников этих помещений250.
  По договору обмена жилыми помещениями наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте (ст. 67 ЖК РСФСР, ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики).
  Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей нанимателями прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом кооператива - с соблюдением требований, предусмотренных ст. 119 ЖК РСФСР (т. е. при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение, и соблюдении других требований, установленных Жилищным кодексом и уставом ЖСК). В практике нередко возникает вопрос о том, в каком порядке разрешаются споры об обмене жилыми помещениями, возникающие между членами семьи нанимателя. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Споры, связанные с таким обменом, нередко затрагивают интересы граждан, проживающих в обмениваемых помещениях, а иногда и существенно ущемляют права этих граждан например, связаны с предоставлением им худшего помещения или помещения в отдаленном районе). Если спор возник между членами семьи, не достигши-, ми соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. На практике при рассмотрении таких дел суды учитывают сложившиеся взаимоотношения сторон, препятствующие проживанию в одном помещении (в частности, в связи с расторжением брака), а также другие обстоятельства.
  Если при рассмотрении судом дела будет установлено, что отказ в даче согласия на обмен был необоснованным, суд может вынести решение об обмене жилыми помещениями, несмотря на несогласие на обмен члена семьи, вопреки его воле. Один из случаев такого обмена (невозможность совместного проживания) прямо предусмотрен ст. 98 ЖК РСФСР.
  В ст. 69 ЖК РСФСР предусмотрено, что обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. В результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей. Вместе с тем отказ в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
 
  По одному делу производственное объединение - владелец домов - отказало в обмене занимаемых гражданами 3. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из жилых помещений находится в общежитии. Народный суд, куда обратились граждане 3. и Б. с исковым требованием об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями, отказал в удовлетворении иска.
  Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила решение народного суда, указав, в частности, следующее:
  "Производственное объединение, зная, что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренном законом порядке его действительность не оспорило.
  Как видно из копии списка предоставления жилой площади работникам завода, утвержденного 11 февраля 1988 г. на заседании заводского комитета профсоюза, Б. с семьей предоставлялась комната жилой площадью 27 кв. м с общей кухней, и в этом тексте допечатано, что предоставляемое жилое помещение является общежитием.
  Однако суд не истребовал подлинник- списка и не выяснил, в связи с чем текст дополнен.
  В судебном заседании и в кассационной жалобе истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты.
  Однако эти доводы истицы суд с достаточной полнотой не проверил, хотя выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение по делу.
  Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение подлежит отмене?251
 
  Закон (ст. 70 ЖК РСФСР) предусматривает право совершеннолетнего члена семьи нанимателя с письменного согласия нанимателей и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что выезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения (так называемый родственный обмен).
  В ЖК РСФСР (ст. 71) указывается, что соглашение об обмене жилых помещений вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.
  В ЖК РСФСР (ст. 73) содержится перечень условий, при ^которых обмен жилого помещения не допускается.
  Обмен жилого помещения не допускается:
  - если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или ^изменении договора найма жилого помещения;
  - если обмен носит корыстный или фиктивный характер;
  - если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит взносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;
  - если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
  -если помещение является служебным или находится в общежитии;
  - если в связи с обменом жилищные условия одной из ^обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
  Содержащийся в Кодексе перечень условий (оснований), при которых обмен жилого помещения не допускается, не является исчерпывающим. Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством РФ.
  Жилищный кодекс РСФСР (ст. 74) устанавливает, что обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:
  - если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК;
  - по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, совершения сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой и т. д.).
  По этим же основаниям может быть признан недействительным и договор мены жилыми помещениями. Так, договор мены или обмена жилыми помещениями может быть признан недействительным, если у участника договора сложилось неправильное представление о существенных элементах сделки или в связи с неведением участника сделки относительно этих элементов (сделка под влиянием заблуждения). В этом случае, если заблуждение имело существенное значение [например, обнаружение после мены (обмена) таких неустранимых недостатков жилого помещения, которые создают объективную невозможность проживания в данном помещении], то при признании такой сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя регистрация).
  Отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными.
 
  Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в -однокомнатной квартире. В апреле 1985 г. Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира в ЖСК "Калиновский", в которую она переехала с сыном.
  В декабре 1985 г. Мельникова и ее дочь произвели родственный обмен жилой площади, согласно которому Шульгина с сыном прописалась в однокомнатной государственной квартире, а ее мать - в кооперативной.
  В связи с обменом жилой площади Мельникова была принята в члены ЖСК "Калиновский", а Шульгина исключена из кооператива. Однако в кооперативную квартиру Мельникова не вселилась. В декабре 1993 г. она обратилась в суд с иском о выселении Шульгиной, указав, что дочь препятствует в пользовании кооперативной квартирой, освободить жилое помещение добровольно отказывается, не желая переселиться в однокомнатную квартиру, где прописана с ребенком.
  Шульгина предъявила встречные требования о признании произведенного обмена недействительным по мотивам его фиктивности, без намерения сторон вселяться в полученные по обмену жилые помещения.
  Решением Орджоникидзевского районного народного суда г. Екатеринбурга в иске Мельниковой отказано, встречный иск Шульгиной удовлетворен.
  Заместитель Генерального прокурора РФ поставил в протесте вопрос об отмене решения.
  Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 марта 1995 г. протест оставила без удовлетворения, указав следующее:
  "При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые, помещения...
  Вывод суда в этой части подтвержден объяснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей о том, что. несмотря на оформленный обмен, стороны остались проживать в прежних жилых помещениях...
  ...Обстоятельства, связанные с заключением договора обмена, судом исследованы полно, собранным доказательствам дана правильная оценка в порядке ст. 56 ГПК РСФС.
  При таких данных суд обоснованно признал, что обмен жилыми помещениями носил фиктивный характер, и в соответствии со ст. 73 ЖК РСФСР, ст. 49 ГК РСФСР признал его недействительным. В силу ст. 4 ГК РСФСР (в ред. Закона РСФСР от 11 июня 1964 г.), действовавшей на день рассмотрения спора, гражданские права и обязанности возникают из сделок, предусмотренных законом, а также из сделок хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
  Права и обязанности Мельниковой, связанные с членством в кооперативе, а затем и с собственностью на жилое помещение, возникли на основании сделки, которая судом признана недействительной как противоречащая требованиям закона. По этим мотивам отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными с момента совершения сделки (ст. 59 ГК РСФСР).
  Решение суда соответствует собранным доказательствам и требованиям закона"252.
 
  § 4. ДОГОВОРЫ РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ
  С ИЖДИВЕНИЕМ
 
  Договор ренты - новый вид договоров в российском гражданском праве, Ранее, в ГК РСФСР 1964 г., предусматривалась одна из разновидностей рентного договора - договор пожизненного содержания продавца.
  По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 585 ГК РФ).
  Гражданский кодекс РФ предусматривает несколько видов ренты:
  - постоянная рента - т. е. рента, выплачиваемая гражданам бессрочно, как правило, по окончании каждого календарного квартала;
  - пожизненная рента -- установлена на период жизни гражданина, - получателя ренты или другого указанного им гражданина, при этом пожизненная рента может быть установлена также на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).
  Договор ренты требует определенной формы его заключения - он подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
  Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Соответственно в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае передачи такого имущества бесплатно - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).
  Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение выполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств.
  При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587 ГК РФ).
  Гражданский кодекс регламентирует особый случай пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Согласно ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного Содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
  Раньше аналогичные отношения регламентировались ГК РСФСР (ст. 253, 254). Кодексом был предусмотрен особый вид договора - договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Этот договор и раньше находил довольно широкое применение253. По этому договору продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его за предоставление последним продавцу до конца его жизни соответствующего материального обеспечения (в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи). В ГК РФ сфера, применения договора, получившего новое ^-название - договор пожизненного содержания с иждивением, существенно расширена. Особенностью обязательства пожизненного содержания с иждивением является наличие в качестве объекта только недвижимого имущества (жилого дома, квартиры и т. п.). Получение пожизненного содержания с иждивением (как и получение ренты вообще) не ставится, как это убыло по ГК РСФСР 1964 г., в зависимость от состояния здоровья, возраста, трудоспособности гражданина. Получателями ренты, пожизненного содержания с иждивением могут быть ^любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое ценное имущество (жилой дом, квартиру и т. п.) тому, кто за это согласится выплачивать ренту (предоставлять содержание с иждивением)254. В обязанности плательщика ренты по представлению содержания с иждивением могут включаться обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - уход за ним, а также оплата ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом сумма не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. В договоре может быть предусмотрена возможность замены содержания с иждивением в натуре периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина. В Гражданском кодексе предусмотрены гарантии стабильности отношений пожизненного содержания с иждивением. Так, ст. 604 ГК РФ предусматривается, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания (жилой дом, квартиру и т. п.), только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
  Закон предоставляет получателю пожизненного содержания с иждивением право требовать возврата квартиры, жилого дома (или иного недвижимого имущества), переданных в обеспечение пожизненного содержания с иждивением (либо выплаты ему покупной цены), если плательщик ренты допускает существенное нарушение своих обязательств (ст. 605 ГК РФ).
 
  § 5. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  (ЖИЛОГО ДОМА)
 
  По договору дарения одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жилое помещение, жилой дом и т. п.) в собственность (см. ст. 572-582 ГК РФ). Заключению договора дарения жилья (либо строительных материалов для строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину. По договору дарения требуется согласие одаряемого на получение дара. Характерной особенностью договора дарения является его безвозмездность. Поэтому если на одаряемого возлагается договором какое-либо
  встречное обязательство, например обязанность предоставлять дарителю - бывшему собственнику квартиры содержание, иждивение, то этот договор уже не является договором дарения. Вместе с тем даритель вправе указать в договоре дарения денег цель использования имущества, например, в договоре дарения денег сторона может указать, что одаряемый принимает в дар деньги в связи, например, с вступлением в жилищный |или жилищно-строительный кооператив либо в связи с приобретением жилого дома, квартиры в собственность. По закону требуется, чтобы договор дарения жилого дома, квартиры был заключен в нотариальном порядке, если хотя бы одной из сторон является гражданин, а жилой дом находится в городе или рабочем поселке, и, кроме того, договор должен быть зарегистрирован в органах местного самоуправления. Если ;;дом находится в сельском населенном пункте, то договор дарения жилого дома должен быть совершен в письменной форуме и зарегистрирован в органах сельской администрации.
 
  § 6. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 
  По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого ^помещения. Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.
  Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу (органу). Право арендования жилых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражданам и юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в |аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам.
  Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения.
  Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
  Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения установленных цен и тарифов на коммунальные услуги.
  Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности, ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нарушились его права, предусмотренные договором.
  Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды жилого помещения, пользуются помещением наравне с арендатором и несут равные с ним обязанности. Если указанные граждане перестали быть членами семьи арендатора, они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды, указанного в договоре.
  Арендатор вправе вселить в арендованное помещение супруга, детей, родителей и других лиц, включив их в договор аренды жилого помещения, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения. На вселение несовершеннолетних детей согласие членов семьи не требуется.
  Арендатор - юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, арендатор - юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий срока, на который заключен договор аренды.
  Если лица, вселенные в жилое помещение арендатором - юридическим лицом, расторгнут с ним трудовые соглашения, они теряют права на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор -- юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи.
  Лица, вселенные в жилое помещение арендатором - юридическим лицом, самостоятельного права на это помещение не имеют.
  Арендатор - юридическое лицо не вправе вселять в арендуемые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной Жилищным кодексом нормы площади жилого помещения.
  Договор аренды жилого помещения сохраняет действие Ври временном отсутствии арендатора, если иное не установлено договором.
  Изменение договора аренды жилого помещения возможно до соглашению сторон в случаях:
  - существенного нарушения условий договора другой стороной;
  - существенного изменения обстоятельств, из которых всходили стороны при заключении договора.
  Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, а также арендатор - юридическое лицо Вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца. При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан выплатить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
  Если арендатор расторгает договор аренды жилого помещения без согласия членов семьи, права и обязанности арендатора переходят к одному из совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды, а при их отсутствии либо отказе принять на себя права и обязанности арендатора - к одному из других членов семьи, проживающих в помещении, с последующим переоформлением договора аренды на нового Арендатора.
  Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды жилого помещения в случаях:
  - систематического неисполнения арендатором условий договора аренды, использования арендованного помещения и существа не по назначению;
  - совершения арендатором или членами его семьи, а такжe лицами, вселенными в жилое помещение арендатором - юридическим лицом, действий, наносящих значительный вред ^арендованному помещению (имуществу);
  - систематического невнесения арендной платы;
  - других действий арендатора или членов его семьи, а |также лиц, вселенных в жилое помещение арендатором - Юридическим лицом, наносящих ущерб арендодателю.
  Договор аренды жилого помещения (имущества) может быть продлен с согласия сторон. При этом заключается новый договор аренды жилого помещения.
  Договором аренды может быть установлено право арендатора выкупить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендованных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда определяются нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендованного жилого помещения, иных жилищных фондов определяются в договоре аренды либо дополнительным соглашением сторон.
  Арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору жилое помещение, если иное не предусмотрено договором. Лица, проживающие в жилом помещении арендатора на основании договора субаренды, самостоятельного права на это помещение не имеют.
  Сдача жилого помещения в субаренду не допускается:
  - если в результате вселения субарендатора размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной законодательством нормы;
  - если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний;
  -без согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в данном жилом помещении;
  - в других случаях, предусмотренных законодательными и нормативными актами органов государственной власти и органов местного самоуправления.
 
  § 7. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ КВАРТИРЫ (ЖИЛОГО ДОМА)
 
  По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ)255.
  Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каковыми являются согласно ст. 130 !;ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге - договором об ипотеке.
  В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
  По договору ипотеки может быть заложено также недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Указ Президента Российской Федерации о дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г. № 293)256.
  Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
  Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, |на котором находится это здание или строение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (см. ст. 5, 69 Закона об ипотеке, п. 3 Указа). При предоставлении кредита на сооружение жилого дома |в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение Обязательства квартирами, незавершенным строительством |вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю257.
  Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. ст. 74 Закона об ипотеке), а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (например, служебные жилые помещения и др.).
  При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (см. ст. 75 Закона об ипотеке). При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (см. ст. 76 Закона об ипотеке).
  Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и-указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
  Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков (см. п. 5 Указа).
  Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 2 и 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке).
  Согласно ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей соответствующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, и др.
  Договор об ипотеке считается заключенным с момента его регистрации. Ипотека может быть установлена, в частности, на жилые дома и квартиры. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования по ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.
  Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, а также в других случаях отказа, указанных в Федеральном законе, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. ст. 27 Закона об ипотеке). Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.
  При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие .лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор найма жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
  В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по дополнительной подписи нотариуса не допускается. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, ^заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
  Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Обращение взыскания на заложенный индивидуальный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для проживания помещением (за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке). Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом (или квартиру) в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома (квартиры) либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий (см. ст. 78 Закона об ипотеке).
  Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).
  Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.
  Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодателя. Однако залогодержатель вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодателя по срочному договору коммерческого найма жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор найма.
  Тот, кто пользуется жилым помещением - залогодатель или залогодержатель, не должен допускать ухудшения качества заложенного жилого помещения. Передача жилого помещения в залог ограничивает залогодателя в праве распоряжения этим помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое помещение (если в договоре залога не оговорено иное)258.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ГЛАВА 14. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОХРАННОСТИ
 ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
 
  § 1. ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ
  СОХРАННОСТИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
 
  Важнейшей обязанностью наймодателя по договору найма жилого помещения является обеспечение сохранности жилья, увеличение срока его службы, правильная организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Согласно ЖК РСФСР (ст. 141) наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории. Эксплуатация и ремонт государственного и общественного жилищных фондов, а также фонда ЖСК осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
  Обязанности наймодателя, определенные ст. 141 ЖК РСФСР, конкретизируются в подзаконных правовых актах. Согласно законодательству Российской Федерации государственные организации, предприятия, учреждения - наймодатели - несут обязанности двоякого рода: перед государством - по обеспечению сохранности вверенного им государственного жилищного фонда; перед гражданами - нанимателями жилых помещений - по созданию им надлежащих условий для проживания в соответствии .с договором найма жилого помещения.
  По характеру работ и соответственно источникам финансирования различаются два вида ремонта: капитальный и текущий.
  Капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома в их натуральной форме за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. На наймодателе лежит обязанность по ремонту жилых помещений, вызванному неисправностью частей здания или домового (инженерного) оборудования (например, протечкой крыши дома, потолка, неисправностью труб водопровода и т. п.). В обязанности наймодателя входит также замена изношенных дверей, окон, полов и др. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Под физическим износом жилых зданий понимается ухудшение технического состояния здания или его конструктивных элементов (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит снижение их ценности. Физический износ жилого дома влияет на решение вопросов о его сносе, производстве ремонта и т. д. Установлены предельные величины физического износа, при которых жилой дом признается непригодным для проживания. Физический износ здания определяется по единым утвержденным правилам, по результатам обследования специалистами состояния несущих конструкций дома и его технических элементов. Согласно постановлению Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 обследование жилищного фонда должно проводиться один раз в пять лет.
  Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: секции, этажи и т. д. (так называемый выборочный элементный капитальный ремонт).
  Капитальный ремонт на практике включает также работы по ликвидации (уменьшению) морального износа. Под моральным износом жилых зданий понимается обычно обесценивание жилого дома в результате несоответствия архитектурно-планировочных и конструкторских качеств, уровня внутреннего благоустройства и инженерного оборудования современному стандарту жилища и изменяющимся к ним требованиям населения. Как свидетельствует практика, жилые дома, по общему правилу, подвергаются моральном износу быстрее,, чем физическому. Устранению морального износа жилых домов уделяется большое внимание. Так, на ликвидацию и уменьшение морального износа жилых домов в Москве затрачивается до 35% всех средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда. Мероприятиями по ликвидации морального износа жилых домов обычно предусматривается, что в процессе капитального ремонта жилых домов должны производиться работы по перепланировке помещений в больших старых коммунальных квартирах в квартиры, предназначенные для заселения одной семьей.
  Финансирование затрат на текущий и капитальный ремонт муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет государственного бюджета. Затраты на ремонт ведомственного жилищного фонда покрываются за счет средств соответствующих предприятий, учреждений, организаций. Ремонт общественного жилищного фонда осуществляется за счет собственных средств владельцев фонда.
  Согласно Закону об основах федеральной жилищной политики право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику либо физическому или юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или аренду, а также ^застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору. Строительство, реконструкция и ремонт жилья (особенно капитальный ремонт) осуществляются на основе особого строительного разрешения, выдаваемого местной I.администрацией в срок не более одного месяца с момента обращения (см. ст. 23 Закона),
  Капитальный ремонт, по общему правилу, производится наймодателем. На наймодателе лежит обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение (например, в доме маневренного жилищного фонда), если ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи.
  За счет жилищно-эксплуатационных организаций выполняются, в частности, следующие работы по ремонту жилого дома или жилых помещений: ремонт и замена в жилых помещениях дверей, оконных рам, полов, отопительных печей, кухонных плит, инженерных сетей и санитарно-технического оборудования (за исключением случаев преждевременного , выхода их из строя по вине жильцов); работы по внутриквартирному текущему ремонту, вызванному несвоевременным устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилых домов и их оборудования (например, вызванному протечкой неисправной крыши)259.
  Наймодатель обязан производить в установленные сроки осмотры жилого помещения, жилого дома и профилактическое обслуживание оборудования в целях своевременного принятия мер по обеспечению сохранности жилищного фонда. По результатам осмотра жилищно-эксплуатационная организация обязана принять решение о необходимости производства текущего или капитального ремонта260.
 
  § 2. ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ СОХРАН-
  НОСТИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
 
  Действующее законодательство Российской Федерации возлагает на граждан, являющихся нанимателями по договорам социального и коммерческого найма, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилищу. Это положение неразрывно связано с общей обязанностью нанимателей использовать жилые помещения в соответствии с их целевым назначением, т. е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.
  Общая обязанность бережного отношения к жилищу дифференцируется применительно к тому, кто является пользователем жилого помещения: собственник жилья или наниматель и члены семьи.
  Так, осуществляя право собственности на жилое помещение, собственник помещения обязан, в частности, соблюдать требование закона о недопустимости размещения в принадлежащем ему жилом помещении (жилом доме) промышленных производств, а размещение предприятий, учреждений, организаций производить только после перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
  Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
  Закон об основах федеральной жилищной политики возлагает на граждан обязанность бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплу-: атационные требования (ст. 4).
  На граждан законом (ст. 142 ЖК РСФСР) возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к [Объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать частоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
  По смыслу закона указанные обязанности по обеспечению сохранности жилых домов должны выполняться не только нанимателями жилых помещений, но также членами их семей и всеми другими гражданами, так как от каждого человека в конечном счете во многом зависит сохранность жилищного фонда.
  Наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт занимаемых ими жилых помещений, при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии (.ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР). В данном случае речь идет о внутриквартирном текущем ремонте. Стоимость ремонта не входит в оплату жилья и коммунальных услуг.
  Внутриквартирный текущий ремонт включает ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений (кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п.) и выражается в производстве таких работ, как, например, побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т. п. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений производится на условиях и в порядке, определяемых договором найма жилого помещения и законодательством. В том случае, если внутриквартирный (текущий) ремонт жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя.
 
  Так, X. обратилась в суд с иском к тресту жилищного хозяйства о взыскании 490 руб. в возмещение расходов на ремонт квартиры, мотивируя иск тем, что ответчик произвел в ее квартире работы в счет капитального ремонта, однако не все, поэтому она вынуждена была за свой счет выполнить ряд ремонтных работ, которые, по ее мнению, ответчик обязан ей оплатить. Решением районного суда X. в иске отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Северо-Осетинской АССР оставила это решение без изменения.
  Про протесту Заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР Президиум Верховного Суда Северо-Осетинской АССР отменил состоявшиеся судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее. Из дела видно, что трестом жилищного хозяйства были произведены работы по ремонту полов, окон, дверей, штукатурки и др. в доме, где проживает X. Замену обоев, побелку потолков истица выполнила за свой счет.
  Отказывая истице в возмещении расходов районный суд исходил из того, что истица самостоятельно выполнила работы по текущему ремонту квартиры. Такой ремонт, указал суд, в соответствии с действующим порядком производится за счет нанимателя и, таким образом, понесенные им на ремонт расходы возмещению не подлежат. Однако в нарушение ст. 14, 15 ГПК РСФСР судом не исследованы достаточно обстоятельства дела. Согласно п. 17 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР за счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома.
  Внутриквартирный ремонт (текущий) жилых помещений производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо - с производством капитального ремонта. Таким образом, если внутриквартирный текущий ремонт жилого помещения связан с производством капитального ремонта, то именно наймодатель, а не наниматель жилого помещения обязан за свой счет произвести текущие ремонтные работы либо возместить их стоимость, если они были произведены нанимателем самостоятельно либо по договоренности с наймодателем261.
 
  В соответствии с установленными правилами при выезде на другое постоянное место жительства наниматель обязан освободить и сдать занимаемое им жилое помещение и его оборудование в исправном состоянии соответствующей жилищно-эксплуатационной организации по акту. Если наниматель не произвел необходимых работ по текущему ремонту помещения, то стоимость ремонта, а также затраты по устранению допущенных нанимателем и членами его семьи повреждений оборудования подлежат оплате (возмещению) за счет, нанимателя.
  В ЖК РСФСР в числе видов жилищных правонарушений называются самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства (ст. 154 ЖК РСФСР).
  Законодательство предусматривает для собственника жилого помещения возможность свободного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему .жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 : ГК РФ).
  В соответствии со ст. 6 Закона об основах жилищной политики граждане вправе видоизменять, перестраивать принадлежащие им жилые помещения, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы граждан и если это не приводит к порче и разрушению здания, его элементов и инженерных систем. Исходя из этих требований, закон предусматривает ^обязательное согласование перепланировки, для чего создаются особые межведомственные комиссии.
  На основе федерального законодательства государственными органами субъектов Российской Федерации приняты законы и подзаконные акты, более детально рассматривающие ^вопросы перестройки и перепланировки гражданами занимаемых ими жилых помещений (жилых домов). Так, мэр Москвы издал распоряжение "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" от 31 июня 1996 г. № 166/1-РМ. Этим распоряжением установлено, что перепланировка жилья возможна только после получения соответствующего разрешения в межведомственной комиссии префектуры округа. В соответствии с данным распоряжением не допускается переоборудование и перепланировка, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных ^устройств. Распоряжением ужесточен порядок обязательных ^согласовании того или иного переоборудования. Внесены другие дополнения и изменения в действующие правила по данному вопросу. Собственник жилого помещения (квартиры, дома и т. п.) перед переоборудованием жилья, согласно распоряжению мэра, представляет в межведомственную комиссию вместе с заявлением о перепланировке (переоборудовании) также техническое заключение ДЭЗа о том, что предполагаемая перепланировка не нарушит характеристик здания; выписку из Домовой книги; копию финансово-лицевого счета; оригинал и ксерокопию заверенного БТИ поэтапного плана перепланируемого помещения и прилегающих к нему помещений на верхних и нижних этажах, а в некоторых случаях - и соседних квартир. Кроме того, в комиссию представляется копия технического паспорта с указанием износа конструктивных элементов и строения в целом.
  Если раньше перепланировкой считались достаточно крупные работы (например, перенос или ликвидация стен), то теперь, согласно распоряжению мэра, переоборудованием считается и перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов и даже остекление балконов и лоджий. Не допускается увеличение подсобной площади за счет жилой или переоборудование комнат так, чтобы вновь образованная комната была без естественного освещения или без приборов отопления. Документы о перепланировке жилых помещений согласуются с жилищной инспекцией, а если речь идет об изменении инженерного оснащения - также с соответствующими специализированными службами города (АО "Мосэнерго", Мосводоканалом, службой теплосети и др.).
  Не допускается также, чтобы какая-либо жилая комната оказалась после перестройки меньше 9 кв. м.
  Для производства перепланировки требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника (нанимателя), проживающих на данной площади262.
  Как известно, при ремонте жилых помещений граждане нередко встречаются с серьезными трудностями, которые они не всегда могут преодолеть самостоятельно. Органы местного самоуправления оказывают гражданам содействие в проведении текущего ремонта жилых помещений (ст. 143 ЖК РСФСР), для чего создается сеть фирм и торговых предприятий по продаже строительных материалов, инвентаря, лакокрасочных изделий, по ремонту помещений на основании договоров и заявок.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ГЛАВА 15. ФИНАНСОВОЕ И НАЛОГОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
 
  § 1. ФИНАНСИРОВАНИЕ СОДЕРЖАНИЯ
  ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
 
  Жилищная сфера является довольно сложной областью Гнародного хозяйства, включающей управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, надлежащую его эксплуатацию и ремонт. Выполнение этих функций неразрывно Ввязано с обеспечением финансирования производимых работ как за счет средств государственного и местного бюджетов, так за счет средств граждан.
  До недавнего времени основное бремя финансовых затрат Ко надлежащему содержанию жилищного фонда, его эксплуатации и ремонта несло государство. С внедрением в жилищную сферу рыночных отношений, развитием частной собственности на жилище и созданием рынка жилья все большая часть финансовых затрат по обеспечению сохранности жилищного фонда и его эксплуатации возлагается на собственников жилья и других пользователей. Вместе с тем и в этих случаях законодательство предусматривает возможность получения гражданами льготных кредитов и компенсаций (субсидий), в частности, при строительстве и покупке жилья, обеспечиваются Иные формы государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
  Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды на строительство или приобретение жилья. Порядок предоставления компенсаций (субсидий), льготных кредитов, ссуд на строительство или приобретение жилья устанавливается Правительством Российской федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
  1 Законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные формы государственной финансовой и иной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
  Граждане и юридические лица при строительстве (реконструкции) или покупке жилых помещений имеют право на получение кредита под залог, а также под гарантии органов государственной власти, местной администрации, коммерческих, некоммерческих и общественных организаций. Условия получения кредитов под залог, отсрочки погашения ссуд, изъятие при неуплате заложенного имущества, целевое использование кредита и другие вопросы кредитования в жилищной сфере регулируются законами и положениями о компенсациях, жилищных кредитах, утверждаемыми Президентом РФ и Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
  При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья могут предоставляться юридическим и физическим лицам следующие виды кредитов:
  - на обустройство земельного участка под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
  - на строительство (реконструкцию) жилых помещений (строительный кредит);
  - для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
  Безвозмездные субсидии предоставляются гражданам (по их желанию), состоящим на учете для улучшения жилищных условий, а также лицам, имеющим в соответствии с действующим законодательством право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.
  Органы, имеющие право предоставлять субсидии, а также порядок и условия их предоставления определяются положениями о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утверждаемыми нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации.
  Сложилась определенная система финансирования затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда.
  Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется, как правило, за счет средств государственного (местного) бюджета и населения.
  Финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, принадлежащего коммерческим, некоммерческим и иным организациям, осуществляется за счет средств этих организаций.
  Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт жилых Помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется за счет средств собственников жилых смещений.
  Финансирование затрат на эксплуатацию приватизированных жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в переходный период осуществляется частично за счет средств государственного (местного) бюджета по ежегодно устанавливаемым нормативам.
  Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт жилищно-строительных и жилищных кооперативов осуществляется за счет средств кооперативов.
  Затраты, связанные с эксплуатацией и ремонтом нежилых Помещений в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, осуществляются за счет средств собственников, а в случае, если они сданы в аренду, за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
  Согласно законодательству, расходы связанные с формированием федеральной собственности, в том числе и в жилищно-коммунальной сфере, формируются исключительно из федерального бюджета; расходы, связанные с формированием государственной собственности субъектов Российской Федерации - из бюджетов субъектов Федерации (см. ст. 84, 86 Бюджетного кодекса РФ)263.
  Расходы, связанные с формированием муниципальной собственности и управлением ею, а также с организацией, содержанием и развитием муниципального жилищно-коммунального хозяйства финансируются исключительно из местных бюджетов (см. ст. 87 Бюджетного кодекса РФ).
  Государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы могут осуществлять по договору техническое обслуживание и ремонт домов общественного жилищного фонда, домов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, а также домов, квартир, находящихся в собственности граждан. Оплата расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом этих домов (жилых помещений), производится по ставкам и на условиях, установленных для обслуживания и ремонта жилых домов государственного и муниципального жилищного фонда.
 
  § 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
  В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
 
  Применительно к жилищной сфере действуют следующие налоги:
  - на федеральном уровне: налог на прибыль предприятий и организаций; подоходный налог с физических лиц; налог с имущества, переходящего в порядке наследования, дарения;
  - на уровне республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга: налог на имущество предприятий;
  - местные налоги: на имущество физических лиц; на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.
  Федеральные налоги и налоги республик, краев и областей устанавливаются законодательными актами Российской Федерации и взимаются на всей ее территории. Среди местных налогов выделяется налог на имущество физических лиц, который устанавливается законодательными актами Российской Федерации и взимается повсеместно, при этом конкретные ставки этих налогов определяются законодательными актами субъектов Российской Федерации. Другие местные налоги могут устанавливаться решениями районных и городских представительных органов власти.
  В целях развития и стимулирования жилищного строительства гарантируются налоговые льготы в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах:
  - гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов;
  - предприятиям, учреждениям и организациям, оказывающим помощь своим работникам в жилищном строительстве;
  - предприятиям, эксплуатирующим жилищный фонд;
  - на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также в развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства (см. ст. 27 Закона об основах жилищной политики).
  Гражданам, осуществляющим индивидуальное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими работы, в том числе после увольнения из Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах. Гражданам из числа военнослужащих, беженцев, а также проживающим в районах Крайнего Севера или приравненных к ним местностях, и в иных случаях, предусмотренных законодательством, могут предоставляться дополнительные льготы в жилищной сфере (см. ст. 28 Закона об основах жилищной политики).
 
  НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ С ГРАЖДАН
 
  В соответствии с Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 9 декабря 1991 г264. № 2003-1 (с последующими изменениями и дополнениями) плательщиками налога являются граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, т. е. все те, кто имеет на территории Российской Федерации следующее имущество:
  -приватизированные квартиры в государственном и муниципальном жилищных фондах;
  : - квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных, молодежных жилищных кооперативов, садоводческих товариществ;
  - частные домовладения, коттеджи и другие объекты.
  Граждане, имеющие в собственности имущество, обязаны его зарегистрировать в соответствующих органах. Так, в частности, в Москве Комитет муниципального жилья осуществляет регистрацию собственников домов и квартир в государственном муниципальном фонде. Комитет по управлению имуществом города осуществляет регистрацию собственников нежилых помещений.
  Данные о регистрации имущества передаются в органы Городского БТИ для оценки и после этого направляются в государственные налоговые органы для налогообложения. Обязанность уплаты налога с этих объектов возникает у физических лиц только в том случае, если они находятся в их Собственности.
  Налог на строения, помещения и сооружения уплачивается гражданами ежегодно по ставке, не превышающей 0,1% от их инвентаризационной стоимости. В случае, если таковая не определялась, - от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой по обязательному страхованию исходя из оценки по состоянию на 1 января каждого года. Ставки в этом пределе ежегодно устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов Федерации. Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 87 от 4 апреля 1994 г. утвержден Порядок оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности. Согласно этому акту исполнителями оценки являются БТИ, а сама оценка осуществляется по инвентаризационной стоимости, которая для целей налогообложения принимается равной восстановительной стоимости, уменьшенной на величину износа. При этом восстановительная стоимость пересчитывается по уровню цен 1991 г. на основе нормативных документов, а затем - по уровню цен текущего года на основании коэффициентов, утверждаемых органами исполнительной власти субъектов Федерации.
  За заслуги перед обществом и государством, а также в качестве социальной поддержки от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются: Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, лица, награжденные орденом Славы трех степеней (основанием для предоставления льготы ' является книжка Героя Советского Союза или Российской Федерации, орденская книжка);
  - инвалиды I и II групп, инвалиды с детства (основанием для предоставления льготы является удостоверение инвалида);
  - участники Гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских .частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан (основанием для предоставления льготы является удостоверение участника Великой Отечественной войны или удостоверение о праве на льготы);
  - лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входящих в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии (основанием для предоставления льготы является удостоверение участника Великой Отечественной войны или удостоверение о праве на льготы);
  - граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, в том числе пострадавшие. от катастрофы, и участники ликвидации ее последствий, переселившиеся с территорий Украины, Республики Беларусь и других государств на территорию Российской Федерации для постоянного проживания, независимо от того, являются ли они ее гражданами в соответствии с международными договорами Российской Федерации; граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, ^вязанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС.
  От уплаты налога также освобождаются:
  - инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы из числа граждан (в том числе временно направленных или командированных), принимавших участие в ликвидации последствий катастрофы в пределах зоны отчуждения или занятых на эксплуатации или других работах на Чернобыльской АЭС и ^другие категории граждан.
  Уплата налогов производится равными долями в два срока, не позднее 15 сентября и 15 ноября, на основании платежного извещения, предъявленного налоговым органом. По желанию плательщика налог может быть уплачен в полной сумме по первому сроку уплаты, т. е. не позднее 15 сентября. !-_ За просрочку гражданами платежей налогов начисляется пеня в размере 0,7% с суммы недоимки за каждый день просрочки, а с 20 мая 1996 г. в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 8 мая 1996 г. № 685 - в размере 0,3%.
  Физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения, уплачивают налог с наследства и дарения в соответствии с Законом РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" от 12 декабря 1991 г. с изменениями, внесенными Законом РФ от 22 декабря 1992 г., от 6 марта 1993 г., Федеральным законом от 27 января 1995 г. № 10-ФЗ265.
  К объектам налогообложения отнесены жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, паенакопления в жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах.
  Закон различает налогообложение имущества, переходящего по наследству, и имущества, переходящего в порядке дарения. Эти различия касаются необлагаемой части (стоимости) имущества, ставок, определения круга субъектов (плательщиков), льгот.
  Более "мягкое" налогообложение установлено в отношении наследуемого имущества. Обязанность уплаты налога с наследуемого имущества установлена при превышении им стоимости 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда, а имущества, переходящего в порядке дарения, - 80-кратной минимальной заработной платы.
  При налогообложении имущества, переходящего в порядке наследования, Закон выделяет три подгруппы налогоплательщиков: наследники первой очереди; наследники второй очереди; другие наследники. Для каждой из этих подгрупп установлены ставки налога, которые зависят также от стоимости наследуемого имущества. Так, при наследовании имущества стоимостью от 850-кратной до 1700-кратной минимальной заработной платы наследники первой очереди уплачивают налог в размере 5% от стоимости имущества, превышающей 850-кратную минимальную заработную плату, наследники второй очереди - соответственно 10%, а другие наследники - 20%. С увеличением стоимости имущества возрастают и ставки налога. Максимальные ставки установлены при наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратной минимальной заработной платы: для наследников первой очереди - в размере 127,5-кратной минимальной заработной платы + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратную минимальную заработную плату; для наследников второй очереди - соответственно 255-кратной минимальной заработной платы + 30%; для других наследников - 455-кратной минимальной заработной платы + 40%.
  Подобный принцип налогообложения применен и в отношении имущества, переходящего в порядке дарения. Налогоплательщики в этом случае разделены на две подгруппы: дети, родители; другие физические лица.
  Дети и родители обязаны уплатить налог в размере 3% от стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, превышающей 80-кратную минимальную заработную плату, а другие физические лица - 10%. Максимальные ставки установлены в отношении имущества, превышающего 2550-кратную минимальную заработную плату: для детей и родителей - в размере 176,1-кратной минимальной заработной платы + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратную минимальную заработную плату, для других физических лиц - 502-кратной минимальной заработной платы + 40%.
  Закон предусматривает льготы - освобождение от налогов на недвижимость, которая переходит супругу или лицам, совместно проживавшим с дарителем или наследодателем на день открытия наследства или оформления договора дарения, при наследовании инвалидами I и II групп, а также имущества , лиц, погибших в связи с исполнением государственного долга.
  Налогообложение производится на основании документов, представленных в налоговые органы. Исчисление налога возложено на налоговые органы, которые вручают налогоплательщикам соответствующие извещения.
  Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц" от 7 декабря 1991 г.266 (с последующими изменениями) предусматривается уменьшение совокупного годового дохода гражданина, который являлся покупателем жилья или застройщиком квартиры, дачи, садового домика в отчетном году, на сумму произведенных им с этой целью затрат, включая суммы, направленные на погашение кредитов, полученных в банках и других кредитных учреждениях на эти цели, в пределах 5000-кратного размера установленной законом минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за трехлетний период, а также суммы, направленные на погашение кредитов, полученных на эти цели. Эти суммы не могут превышать размер совокупного дохода физических лиц за указанный период. Предоставление такого вычета физическим лицам повторно не допускается.
  Это положение не применяется в случаях, когда оплата указанных расходов за физических лиц производится предприятиями, учреждениями и организациями за счет своих средств.
  Предоставление льготы гражданам на сумму затрат по приобретению (строительству) жилья не ставится в зависимость от наличия права собственности на покупаемое жилье или степени готовности строящегося жилья к сдаче в эксплуатацию. При этом гражданин должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:
  - декларацию о полученных в отчетном году доходах с отметкой бухгалтерии предприятия или налогового органа;
  - заявление с просьбой о предоставлении льготы по подоходному налогу с приложением копий документов, подтверждающих произведенные расходы (договор купли-продажи;
  договор между застройщиком и физическим лицом на покупку права быть владельцем жилья путем внесения соответствующих финансовых и материальных средств;- квитанция к приходному кассовому ордеру, подтверждающая внесение гражданином средств по договору; иные документы).
 
  НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
  С ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ.
 
  Налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы установлен Законом РФ "О внесении изменений и дополнений в отдельные законы Российской Федерации о налогах" от 22 декабря 1992 г.267 Плательщиками его являются юридические лица - предприятия и организации всех организационно-правовых форм. Сюда же относятся предприятия с иностранными инвестициями, филиалы предприятий, а также другие обособленные структурные подразделения, осуществляющие свою деятельность на территорий", подведомственной местному органу власти.
  Закон определяет предельную ставку налога в размере, не превышающем 1,5% от объема реализации произведенной продукции (работ, услуг). Установление конкретных ставок налога и порядка его исчисления отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.
  При исчислении суммы данного налога расходы, рассчитанные исходя из норм, установленных местными органами власти на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, находящихся на балансе этих предприятий и организаций или финансируемых ими в порядке долевого участия, подлежат вычету непосредственно из самих сумм начисленного налога.
  В случае недостаточности суммы исчисленного налога на покрытие указанных расходов предприятия и организации не будут являться плательщиками этого налога.
  Из наименования данного налога видно, что он носит целевой характер - на содержание жилищного фонда.
  В Законе РФ "О налоге на имущество предприятий" от 13 декабря 1991 г.268 предусматриваются льготы, освобождающие от налога имущество предприятий, учреждений и организаций жилищно-коммунального хозяйства (ст. 4).
  Кроме того, ст. 5 этого же Закона установлено, что стоимость имущества предприятия, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сфер, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика.
  Законом РФ "О налоге на прибыль. предприятий и организаций" от 27 декабря 1991 г.269 установлены льготы при исчислении налога на прибыль (ст. 7) применительно к жилищной сфере. Определено, что облагаемая прибыль при фактически произведенных затратах и расходах за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, уменьшается на суммы затрат предприятий (в соответствии с утвержденными местными органами государственной власти нормативами) на содержание находящихся на балансе этих предприятий домов престарелых и инвалидов, других домов жилищного фонда, а также затрат на эти цели при долевом участии предприятий.
  В случаях неисполнения налогоплательщиками - юридическими и физическими лицами - своих обязанностей по уплате налогов своевременно и в полном объеме к ним применяются меры административной и уголовной ответственности, а также финансовые санкции.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

<< Пред.           стр. 9 (из 13)           След. >>

Список литературы по разделу