Тема 1. Общие положения о договоре аренды

  1. Понятие договора
  По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. В случае передачи вместе с правом пользования также права владения арендатор имеет право на вещно-правовую защиту (виндикационный иск).
  2. Элементы договора
  Единственным существенным условием договора является предмет (п. 3 ст. 607 ГК). Согласно этой статье, в аренду могут сдаваться непотребляемые, индивидуально-определённые вещи. Не допускается сдача в аренду вещей, изъятых из оборота. Простая письменная форма договора аренды должна быть соблюдена в случаях, предусмотренных ГК, а также в случае, если договор заключается сроком более чем на один год. По правилам ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, а к аренде имущества с последующим выкупом этого имущества применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК). Срок договора не считается его существенным условием, так как, согласно п. 2 ст. 610 ГК, если он не указан, то договор считается заключённым на неопределённый срок. При этом каждая из сторон договора вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. Ценой договора является арендная плата, которая может устанавливаться как за всё имущество, так и по каждой из его составных частей в отдельности (п. 1 ст. 614 ГК). Арендная плата может уплачиваться как в форме твёрдой денежной суммы, вносимой единовременно или периодически, так и в части доходов или плодов, полученных арендатором от использования имущества. Также арендная плата может вноситься в форме предоставления арендатором определённых услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и других формах. Сторонами договора являются арендатор и арендодатель. По правилам ст. 608 ГК арендодателем может быть собственник имущества либо уполномоченное им лицо. Арендатором может быть любое лицо, нуждающееся в получении имущества в пользование.
  3. Содержание договора
  Согласно ст. 611 ГК, основной обязанностью арендодателя является передача арендатору обусловленного договором имущества в пользование. Вместе с имуществом должны быть переданы и принадлежности имущества. Имущество должно быть передано в установленный договором срок, а если таковой не установлен, то в разумный срок. Имущество должно быть передано в надлежащем состоянии. Ответственность за недостатки переданного в аренду имущества несёт арендодатель, за исключением случаев, когда: недостатки были известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества, или были заранее оговорены арендодателем. При обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать: устранения этих недостатков, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения своих расходов на ремонт, который необходимо произвести для устранения недостатков, или удержания стоимости исправления недостатков из арендной платы. Он также может потребовать расторжения договора (ст. 612 ГК). Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество, причём сдача его в аренду не влияет на эти права третьих лиц (ст. 613 ГК). По общему правилу ст. 616 ГК арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не внёс арендные платежи (ст. 619 ГК).
  Основными обязанностями арендатора являются внесение арендных платежей и возврат имущества по истечении договора. В случае несвоевременного возврата или невозврата имущества арендодатель вправе потребовать выплаты арендной платы за весь период просрочки, а также возмещения убытков и уплаты неустойки (если она предусмотрена). По общему правилу п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан осуществлять текущий ремонт сданного в аренду имущества, поддерживать его в исправном состоянии. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. Статья 620 ГК предусматривает право арендатора на досрочное расторжение договора. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК).
  В ходе использования арендованного имущества арендатором могут быть произведены улучшения этого имущества. Улучшения бывают двух видов - отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения - это такие улучшения имущества, которые могут быть отделены от имущества без нанесения ущерба этому имуществу. Отделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендатору (по общему правилу ст. 623 ГК). К неотделимым улучшениям относятся улучшения, которые не могут быть отделены без нанесения ущерба арендованному имуществу. Стоимость отделимых улучшений, произведённых без согласия арендодателя, не подлежит возмещению со стороны последнего.