Тема 3. Государственное и муниципальное управление жилищным фондом

  Учебные вопросы:
  1. Содержание понятия «управление в жилищной сфере». Компетенция Российской Федерации в сфере управления жилищным фондом.
  2. Компетенция органов государственной власти субъектов РФ в сфере управления жилищным фондом.
  3. Компетенция органов местного самоуправления в сфере управления жилищным фондом.
  4. Правовой статус Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ.
  5. Правовой статус органов управления жилищным фондом на уровне субъектов РФ.
  6. Государственный учет жилищного фонда РФ.
  7. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда. Правовой статус Государственной жилищной инспекции РФ.
  8. Государственная регистрация прав на жилые помещения.

  1. Содержание понятия «управление в жилищной сфере». Компетенция Российской Федерации в сфере управления жилищным фондом
  Управление в жилищной сфере - это деятельность уполномоченных на то органов государственной и муниципальной власти по удовлетворению жилищно - коммунальных нужд населения и использованию жилищного фонда.
  Жилищный кодекс РФ разграничивает компетенцию Российской Федерации, ее субъектов, органов местного самоуправления в сфере управления жилищным фондом.
  К компетенции Российской Федерации в сфере жилищных отношений относится:
  1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
  2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
  3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма;
  4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
  6) определение порядка представления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены законом;
  7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
  8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно­строительных кооперативов;
  9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
  10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
  11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
  12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
  13) установление правил пользования жилыми помещениями;
  14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
  15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
  16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
  17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
  18) иные вопросы, отнесенные законодательством РФ к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.

  2. Компетенция органов государственной власти субъектов РФ в сфере управления жилищным фондом
  К компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
  1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
  2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
  3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
  5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
  6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;
  7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
  8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствие жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
  9) иные вопросы, отнесенные законодательством РФ к компетенции субъекта РФ, а также вопросы не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации и к компетенции органов местного самоуправления.

  3. Компетенция органов местного самоуправления в сфере управления жилищным фондом
  К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
  1) учет муниципального жилищного фонда;
  2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
  4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
  5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
  6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
  7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
  8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания;
  9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствие жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
  10) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений законодательством РФ.

  4. Правовой статус Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ
  На федеральном уровне функции управления жилищным фондом РФ возложены на Федеральное агентство по строительству и жилищно - коммунальному хозяйству РФ. Данный исполнительный орган власти создан Указом Президента РФ от 09.03. 2004 г. № 314 «О системе и структуре органов исполнительной власти». Постановлением Правительства РФ 16.06.2004 г. № 286 утверждено Положение о Федеральном агентстве по строительству и жилищно­коммунальному хозяйству. Данное агентство осуществляет функции по реализации государственной политики, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству находится в ведении Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации.
  К полномочиям агентства относятся следующие функции в установленной сфере деятельности:
  1) проведение в установленном порядке конкурсов и заключение государственных контрактов на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, на проведение научно­исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в *установленной сфере деятельности, в том числе для обеспечения нужд Агентства;
  2) осуществление в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочий собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и казенным предприятиям, подведомственным Агентству;
  3) организация и проведение в установленном порядке государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации;
  4) организация, подготовка и переподготовка специалистов в области архитектуры и градостроительства;
  5) формирование и ведение государственного фонда комплексных инженерных изысканий для строительства;
  6) осуществление экономического анализа деятельности подведомственных государственных унитарных предприятий и утверждение экономических показатели их деятельности, проведение в подведомственных организациях проверки финансово-хозяйственной деятельности и использования имущественного комплекса;
  7) осуществление функций государственного заказчика федеральных целевых, научно-технических и инновационных программ и проектов в сфере деятельности Агентства;
  8) взаимодействие в установленном порядке с органами государственной власти иностранных государств и международными организациями в установленной сфере деятельности;
  9) осуществление приема граждан, обеспечение своевременного и полного рассмотрения устных и письменных обращений граждан, принятие по ним решений и направление заявителям ответов в установленный законодательством Российской Федерации срок;
  10) обеспечение в пределах своей компетенции защиты сведений, составляющих государственную тайну;
  11) обеспечение мобилизационной подготовки Агентства, а также контроль и координация деятельности находящихся в его ведении организаций по мобилизационной работе;
  12) осуществление профессиональной подготовки работников аппарата Агентства, их переподготовки, повышения квалификации и стажировки;
  13) осуществление в соответствии с законодательством Российской Федерации работы по комплектованию, хранению, учету и использованию архивных документов, образовавшихся в процессе деятельности Агентства;
  14) осуществление функции главного распорядителя и получателя средств федерального бюджета в части средств, предусмотренных на содержание Агентства и реализацию возложенных на Агентство функций;
  15) организация конгрессов, конференций, семинаров, выставок и других мероприятий в сфере деятельности Агентства;
  16) осуществление иных функций по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в установленной сфере деятельности, если такие функции предусмотрены федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;
  17) предоставление юридическим и физическим лицам разъяснений по вопросам, отнесенным к сфере деятельности Агентства;
  18) привлечение для проработки вопросов сферы деятельности Агентства научных и иных организаций, ученых и специалистов;
  19) создание совещательных и экспертных органов (советов, комиссий, групп, коллегий) в установленной сфере деятельности;
  20) осуществление контроля за деятельностью подведомственных организаций.
  Федеральное агентство по строительству и жилищно­коммунальному хозяйству возглавляет руководитель, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Правительством Российской Федерации по представлению министра промышленности и энергетики Российской Федерации.
  Руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности министром промышленности и энергетики Российской Федерации по представлению руководителя Агентства.
  Руководитель агентства наделен следующими полномочиями:
  1. распределяет обязанности между своими заместителями;
  2. представляет министру промышленности и энергетики Российской Федерации проект положения об Агентстве; предложения о предельной численности и фонде оплаты труда работников аппарата Агентства, о назначении на должность и освобождении от должности заместителей руководителя Агентства; ежегодный план и показатели деятельности Агентства, а также отчет об их исполнении;
  3. утверждает положения о структурных подразделениях Агентства;
  4. в установленном порядке назначает на должность и освобождает от должности работников аппарата Агентства;
  5. решает в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной службе вопросы, связанные с прохождением федеральной государственной службы в Агентстве;
  6. утверждает структуру и штатное расписание аппарата Агентства в пределах установленных Правительством Российской Федерации фонда оплаты труда и численности работников, смету расходов на содержание аппарата Агентства в пределах, утвержденных на соответствующий период ассигнований, предусмотренных в федеральном бюджете;
  9. выполняет другие функции, возложенные на него действующим законодательством РФ.
  Федеральное агентство по строительству и жилищно­коммунальному хозяйству является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием, другие необходимые печати, штампы и бланки установленного образца, счета в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  5. Правовой статус органов управления жилищным фондом на уровне субъектов РФ и местного самоуправления
  На уровне субъекта Российской Федерации функционируют соответствующие жилищные органы управления при исполнительных органах власти субъекта РФ.
  Наряду с реализацией вышеуказанных полномочий они осуществляют:
  1) организацию строительства и ремонта государственных и муниципальных домов;
  2) обеспечение контроля в сфере коммунального хозяйства;
  3) регистрацию сделок с жилыми помещениями;
  4) приватизацию жилых помещений.
  Низшим управленческим звеном государственного и муниципального жилищного фонда являются жилищно­эксплуатационные организации (ЖЭО), осуществляющие административно - распорядительные функции на местах.
  ЖЭО функционируют в следующих формах:
  1) тресты;
  2) жилищно-эксплутационные конторы (ЖЭК);
  3) жилищно-коммунальные отделы (ЖКО);
  4) дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ);
  5) ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ);
  6) домоуправления и т. д.
  В задачи ЖЭО, наряду с реализацией вышеуказанных полномочий, входит:
  1) обеспечение сохранности и надлежащее использование жилищного фонда;
  2) контроль за соблюдением правил пользования жилыми помещениями;
  3) сбор и оформление документов для приватизации жилых помещений;
  4) выполнение функций заказчика на выполнение всех необходимых работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;
  5) выступление в статусе наймодателя при заключении договоров социального найма и т.д.
  Две жилищно-эксплуатационные организации не могут эксплуатировать один жилой дом. Данные организации являются юридическими лицами и создаются в форме государственных и муниципальных унитарных предприятий (ГУП или МУП). Правовой статус УП регламентируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом РФ от 14.12.2002г. № 314 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
  Функции управления государственным и муниципальным жилищным фондом можно подразделить на три вида:
  1) осуществление учета жилищного фонда;
  2) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда;
  3) регистрация права собственности на жилое помещение.

  6. Государственный учет жилищного фонда РФ
  Государственный учет жилищного фонда - это форма управления жилищным хозяйством, целью которой является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии и стоимости объектов жилищного фонда, а также динамике изменений этих показателей.
  Государственный учет осуществляется по единой системе и процессуальному порядку, установленным Правительством РФ. Учету подлежат жилые помещения, пригодные для проживания, независимо от формы собственности и принадлежности к определенному жилищному фонду.
  Нормативным актом, регламентирующим государственный учет жилищного фонда, является «Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13.07.1997г. № 1301.
  Учет проводится на основе объективных данных Бюро технической инвентаризации (БТИ) - специализированных государственных и муниципальных унитарных предприятий. БТИ проводит основную инвентаризацию один раз в пять лет и текущую, которая осуществляется ежегодно.

  7. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда. Правовой статус Государственной жилищной инспекции РФ
  Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда направлен на обеспечение соблюдения правовых предписаний пользования жилищным фондом, порядка его распределения и предоставления в пользование, а также приобретения в собственность.
  Главной инстанцией, осуществляющей государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является Государственная жилищная инспекция, действующая на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086 (в ред. от 13. 11. 1997).
  Она состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов РФ.
  Главную государственную жилищную инспекцию РФ возглавляет главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации, который назначается Правительством Российской Федерации по представлению Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ.
  Руководители государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации назначаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с Главной государственной жилищной инспекцией.
  Органы государственной жилищной инспекции для выполнения возложенных на них задач и функций обеспечиваются необходимой материальной базой для реализации возложенных на них задач.
  Государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации являются юридическими лицами, имеют расчетный счет, бланки, печати с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием.
  Финансирование деятельности органов государственной жилищной инспекции осуществляется за счет бюджетов РФ и субъектов и из отчислений от применяемых финансовых санкций и других источников финансирования.
  Решения государственных инспекторов могут быть обжалованы в административном и судебном порядке. Обжалование решений не приостанавливает их исполнения.
  Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:
  1) за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
  2) за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования;
  3) своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
  4) за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
  5) за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно­эпидемиологического контроля;
  6) за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
  7) за рациональным использованием в жилищном фонде топливно­энергетических ресурсов и воды;
  8) за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т.д.);
  9) за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
  10) за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;
  11) за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями;
  12) за проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;
  13) за выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;
  14) за избранием домовладельцами способа управления кондоминиумом;
  15) за наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов.
  Органы государственной жилищной инспекции имеют право:
  1) проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными данным Положением;
  2) давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
  3) давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
  4) выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
  5) вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях;
  6) в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт- Петербурга, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков;
  7) рассматривать дела о правонарушениях и налагать штраф в случаях, предусмотренных ст. 20 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме в порядке, установленном Кодексом РФ об административных правонарушениях;
  8) участвовать в работе комиссий по приемке в эксплуатацию жилых зданий и их инженерных систем после проведения капитального ремонта или реконструкции.

  8. Государственная регистрация прав на жилые помещения
  Жилые помещения относятся к объектам недвижимости, право собственности на которые в соответствии со ст. 131 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрации подлежит также переход и прекращение указанного права.
  Основным нормативным актом, регламентирующим регистрацию прав на жилые помещения, является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  Данный нормативный акт определяет сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
  Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в границах регистрационного округа уполномоченным государственным органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в вышеуказанный реестр.
  В соответствии с Указом Президента РФ от 13.10.2004г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» утверждено Положение о Федеральной регистрационной службе, в котором определены задачи и полномочия Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) в сфере государственной регистрации прав.
  Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, обладает статусом юридического лица, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца, а также банковские счета. Финансирование расходов на содержание центрального аппарата Росрегистрации и территориальных органов осуществляется за счет средств федерального бюджета. Федеральная регистрационная служба подведомственна Минюсту России. Она осуществляет функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата.
  Задачей Росрегистрации в жилищной сфере является обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Росрегистрация осуществляет свои функции как непосредственно, так и через подчиненные ей территориальные органы, которые действуют в соответствующих регистрационных округах. Федеральная регистрационная служба обладает правомочиями по созданию, реорганизации и ликвидации указанных органов по согласованию с Министерством юстиции РФ.
  Полномочиями Росрегистрации в сфере недвижимости являются:
  1) осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;
  2) координация работы по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществление правового контроля их деятельности;
  3) обеспечение соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде.

  Литература:
  Нормативно - правовые акты: 1,3,17,19, 33, 36, 37, 38, 39, 40, 44.
  Основная: 1, 9, 13, 20.
  Дополнительная: 16.

  Контрольные вопросы:
  1. В чем заключается компетенция Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления в жилищной сфере?
  2. Охарактеризуйте правовой статус Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ.
  3. Охарактеризуйте правовой статус органов управления жилищным фондом на уровне субъектов РФ.
  4. Раскройте правовой механизм осуществления государственного учета жилищного фонда РФ.
  5. Охарактеризуйте правовой статус Государственной жилищной инспекции РФ.
  6. Раскройте правовой механизм государственной регистрации прав на жилые помещения.