Тема 4. Управление многковартирными домами
Учебные вопросы:
1. Способы управления многоквартирным домом.
2. Компетенция общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
3. Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
4. Правовой статус управляющей компании многоквартирного дома.
5. Договор управления многоквартирным домом.
6. Полномочия органов местного самоуправления по обеспечению условий управления многоквартирным домом.
1. Способы управления многоквартирным домом
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом для собственников помещений в данном доме:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.
Выбор способа управления осуществляет общее собрание собственников помещений многоквартирного дома на общем собрании. Он может быть изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. Компетенция общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
Проведение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязанностью указанных лиц.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме устанавливает сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников, а также порядок уведомления о принятых им решениях.
Внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме считается собрание, проводимое помимо годового. Оно может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Собственники жилых помещений уведомляются о проведении внеочередного общего собрания заказным письмом, вручением каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, размещением в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют предусмотренные вышеуказанными пунктами 1 - 3 вопросы компетенции общего собрания, которые принимаются большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть запротоколированы.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме носит общеобязательный характер для всех собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме) путем проведения заочного голосования.
Заочное голосование - это передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, указываются:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений как лично, так и через представителей собственников. Последние действуют на основании нотариально удостоверенной доверенности или нормативных актов органов государственной власти или местного самоуправления.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
4. Правовой статус управляющей компании многоквартирного дома
Отбор управляющей компании осуществляется органом местного самоуправления на открытом конкурсе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Он производится в следующих случаях:
1. если в течение года со дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;
2. если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса.
Порядок заключения такого договора предусмотрен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения соответствующего договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
Одна управляющая организация может управлять только одним многоквартирным домом.
5. Договор управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом может быть заключен без проведения открытого конкурса, если указанный конкурс признан несостоявшимся на законных основаниях.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Существенными условиями договора управления многоквартирным домом являются:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
Пролонгация договора возможна при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия. В этом случае договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Основания изменения и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме последние заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Указанные договоры собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания.
Все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо на основании доверенности, выданной уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
6. Полномочия органов местного самоуправления по обеспечению условий управления многоквартирными домами
На органы местного самоуправления возложены задачи создания условий для управления многоквартирными домами.
С целью их реализации органы местной власти:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять информацию гражданам по их запросам:
1) об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;
2) о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;
3) о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
Управление указанным домом осуществляется путем заключения договора управления с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или без его проведения в случае, когда такой конкурс не состоялся.
Литература:
Нормативно - правовые акты: 3.
Основная: 1, 9, 13, 20.
Дополнительная: 16, 24.
Контрольные вопросы:
1. Какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены в российской жилищном законодательстве?
2. Охарактеризуйте компетенцию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
3. Раскройте функции управляющей компании многоквартирного дома.
4. Содержание существенных условий управления многоквартирным домом.
5. Охарактеризуйте полномочия органов местного самоуправления по обеспечению условий управления многоквартирным домом.