Правове регулювання проведення земельних торгiв

Мiнiстерство освiти та науки Украiни

Нацiональна юридична академiя Украiни iменi Ярослава Мудрого

Кафедра екологiчного права

Курсова робота на тему

ВлПравове регулювання проведення земельних торгiвВ»

Виконав

Студент 7 ф, V курсу, 1 групи

Стерницький Ю. В

Перевiрив Размiтаiв

Вступ

В умовах сучасних ринкових вiдносин використання торгiв як способу укладення договорiв за участю субтАЩiктiв господарювання зумовлене iснуванням конкуренцii та необхiднiстю вибору найбiльш вигiдних умов для вступу в господарськi вiдносини, потребою економii коштiв. Разом з тим на сьогоднi iснуi декiлька видiв торгiв, що вiдрiзняються за характеристиками, умовами, наслiдками тощо. Аналiз нормативно-правових актiв, що регулюють конкурентнi способи укладання договорiв, науковоi лiтератури та правозастосовчоi дiяльностi, свiдчить про вiдсутнiсть системного пiдходу до правового регулювання однорiдних вiдносин в сферi торгiв. Серед авторiв, якi тiiю чи iншою мiрою торкалися даноi проблематики в своiх працях, бажано вiдмiтити О.А. Беляневич, М.РЖ.Брагинського, О.М. Вiнник, О.П. Вiхрова та iнших, проте низка питань щодо видiв торгiв потребуi подальшого вивчення.

Цiннiсть землi, ii важливiсть для розвитку людства в цiлому зумовили той факт, що земля i предметом правового регулювання багатьох галузей права, основою з яких i, безперечно, земельне право. Земля являiться одним з основних елементiв виробництва, за допомогою якого краiна створюi матерiальнi цiнностi. Поряд з тим земля i природним обтАЩiктом, який вже iснуi i не створюiться людством.

Земельний кодекс Украiни тАУ основний нормативний акт у сферi земельних вiдносин. Його завданням i регулювання цих вiдносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осiб, територiальних громад та держави, рацiонального використання та охорони земель.

Принципова позицiя земельного законодавства щодо продажу дiлянок державноi та комунальноi власностi (в тому числi суб'iктам пiдприiмницькоi дiяльностi пiд забудову) полягаi в тому, що такий продаж маi вiдбуватися виключно на конкурентних засадах, тобто за процедурою земельних торгiв. РДдиний випадок, коли закон прямо вимагаi не проводити торги, це викуп земельних дiлянок пiд об'iктами нерухомостi власниками цих об'iктiв (ч. 2 ст. 127 та ст. 134 Земельного кодексу Украiни).

Право власностi та право постiйного користування на земельну дiлянку виникаi пiсля одержання ii власником або користувачем документа, що посвiдчуi право власностi чи право постiйного користування земельною дiлянкою, та його державноi реiстрацii. Право на оренду земельноi дiлянки виникаi пiсля укладання договору оренди i його державноi реiстрацii. Приступати до використання земельноi дiлянки до встановлення ii меж у натурi (на мiсцевостi), одержання документа, що посвiдчуi право на неi, та державноi реiстрацii забороняiться.

Юридична особа, зацiкавленна в одержаннi земельноi дiлянки у постiйне користування iз земель державноi або комунальноi власностi (ст.123 ЗКУ), звертаiться з вiдповiдним клопотанням до вiдповiдноi ради або адмiнiстрацii. Клопотання розглядаiться у мiсячний строк i даi згоду на розроблення проекту вiдведення земельноi дiлянки. Проект вiдведення земельноi дiлянки погоджуiться iз землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним та iншими органами, радами або адмiнiстрацiями, якi розглядають його у мiсячний строк i, в межах своiх повноважень, приймають рiшення про надання земельноi дiлянки. Вiдмову органiв мiсцевого самоврядування або органiв виконачоi влади у наданнi земельноi дiлянки в користування або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено в судовому порядку.

Продаж земельних дiлянок

Земельна дiлянка може бути виставлена на продаж(ст.127 ЗКУ). Продаж земельних дiлянок державноi та комунальноi власностi громадянам та юридичним особам здiйснюiться на конкурентних засадах (аукцiон, конкурс), крiм викупу земельних дiлянок, на яких розташованi обтАЩiкти нерухомого майна, що i власнiстю покупцiв цих дiлянок. Продаж земельних дiлянок державноi або комунальноi власностi може також здiйснюватись iноземним державам, iноземним юридичним особам (ст.129 ЗКУ). Продаж земельних дiлянок iноземним державам та iноземним юридичним особам здiйснюiться вiдповiдними радами за погодженням з Кабiнетом Мiнiстрiв Украiни та допускаiться за умови реiстрацii iноземною юридичною особою постiйного представництва з правом ведення господарськоi дiяльностi на територii Украiни.

Земельнi дiлянки державноi або комунальноi власностi, призначенi для продажу субтАЩiктам пiдприiмницькоi дiяльностi пiд забудову, пiдлягають продажу на конкурентних засадах (земельнi торги ст.135 ЗКУ). Земельнi торги проводяться у формi аукцiону або конкурсу. У торгах можуть брати участь громадяни i юридичнi особи, якi сплатили реiстрацiйний i гарантiйний внески i можуть бути покупцями вiдповiдно до законодавства Украiни. Форма проведення земельних торгiв (аукцiон або конкурс) визначаiться власником земельноi дiлянки, якщо iнше не передбачено законом. Земельнi торги можуть проводитись за рiшенням суду.

Землi с/г призначення не можуть передаватись у власнiсть iноземним громадянам, особам без громадянства, iноземним юридичним особам i iноземним державам. Згiдно з ст.23 ЗКУ визначена прiоритетнiсть земель с/г призначення. Тобто землi, придатнi для потреб сiльського господарства, повиннi надаватися насамперед для с/г використання. Для будiвництва промислових пiдприiмств, обтАЩiктiв житлово-комунального господарства, залiзниць i автомобiльних шляхiв, лiнiй електропередачi та звтАЩзку, магiстральних трубопроводiв, а також для iнших потреб, не повтАЩязяних з веденням с/г виробництва, надаються переважно нес/г угiддя або с/г угiддя гiршоi якостi. Лiнii електропередач i звтАЩзку та iншi комунiкацii проводяться головним чином вздовж шляхiв, трас тощо.

Конкурентнi способи продажу земельних дiлянок

Протягом останнiх двох рокiв обсяги продажу земельних дiлянок несiльськогосподарського призначення значно зросли по всiй Украiнi. Кiлькiсть пiдприiмств, якi викупили земельнi дiлянки пiд обтАЩiктами нерухомостi, становить майже 12 тисяч, i ця цифра постiйно збiльшуiться. Кожного робочого дня в Украiнi власниками землi стають 19-20 пiдприiмств та приватних пiдприiмцiв, якi отримують державнi акти на право власностi на придбанi земельнi дiлянки. В переважнiй бiльшостi населених пунктiв Украiни вiдчутно збiльшився попит на вiльнi земельнi дiлянки, про що свiдчить стрiмке зростання кiлькостi новозбудованих обтАЩiктiв комерцiйного та громадського призначення. У звтАЩязку з цим особливого значення набуваi питання ефективностi розпорядження вiльними земельними ресурсами, що перебувають у вiданнi мiсцевих територiальних громад. У кожному населеному пунктi такi ресурси обмеженi i по мiрi iх освоiння та забудови територiя вiльних земель поступово зменшуiться. Тому в iнтересах кожноi мiсцевоi ради тАУ рацiонально використовувати такий ресурс для забезпечення соцiально-економiчного розвитку мiсцевоi громади.

Як свiдчить свiтовий досвiд, максимально вигiдний результат за таких умов досягаiться при застосуваннi конкурентних способiв продажу. Вiдповiдно до чинного Земельного кодексу Украiни, земельнi дiлянки державноi та комунальноi власностi, призначенi для продажу субтАЩiктам пiдприiмницькоi дiяльностi пiд забудову, пiдлягають продажу на конкурентних засадах (земельнi торги). Натомiсть, в переважнiй бiльшостi випадкiв мiсцевi ради продовжують надавати такi землi в користування i вже пiсля завершення будiвництва, у разi звернення з боку власника обтАЩiкта, розглядають питання про продаж такоi земельноi дiлянки землекористувачу.

Запровадження конкурентних способiв продажу вiльних земельних дiлянок маi безперечнi переваги для мiсцевоi громади, оскiльки успiшно проведенi земельнi аукцiони i ефективним засобом для суттiвого збiльшення надходжень до мiсцевих бюджетiв. Як свiдчить практика, за наявностi конкуренцii мiж покупцями, цiна продажу дiлянки з аукцiону перевищуi стартову у кiлька разiв. РЖ що особливо слiд пiдкреслити, готовнiсть мiсцевоi ради до запровадження земельних аукцiонiв свiдчить, в першу чергу, про вiдкритiсть та прозорiсть дiяльностi мiсцевоi влади, що завжди позитивно сприймаiться потенцiйними iнвесторами i значно пiдвищуi рейтинг iнвестицiйноi привабливостi мiста.

Придбання землi у власнiсть на аукцiонi вигiдне i пiдприiмцям, оскiльки звiльняi iх вiд необхiдностi витрачати кiлька мiсяцiв на оформлення документацii для отримання земельноi дiлянки у користування, а згодом тАУ для придбання ii у власнiсть.

ВаСлiд визнати, що наявнiсть цiлого ряду проблем загального характеру (неврегульованiсть деяких норм законодавства, невизначенiсть процедури, вiдсутнiсть спецiалiстiв та досвiду) не дозволяють в нинiшнiх умовах бiльшостi рад проводити земельнi аукцiони на регулярнiй основi. Крiм того, в багатьох мiстах iнiцiатива запровадження продажу земельних дiлянок на конкурентних засадах зустрiчаi явний або прихований супротив. Очевидно, що певнi сили не зацiкавленi у вiдкритому та прозорому механiзмi розподiлу земельних ресурсiв населених пунктiв. РЖ тим бiльшоi поваги i наслiдування заслуговують тi мiста, якi за таких умов активно впроваджують конкурентнi способи продажу земельних дiлянок.

Якщо до прийняття нового Земельного кодексу випадки проведення земельних аукцiонiв були поодинокими (на увагу заслуговують хiба що аукцiони у мiстах Львiв та Трускавець), то саме з кiнця 2001 року спостерiгаiться певна активiзацiя продажiв землi з аукцiону.

Пiсля прийняття Земельного кодексу Украiни за перiод з.2002 р. по.2003 р., за даними Проекту, в Украiнi було успiшно проведено 47 аукцiонiв у вiсiмнадцяти населених пунктах одинадцяти областей Украiни (Волинська, Житомирська, Закарпатська, РЖвано-Франкiвська, Луганська, Львiвська, Полтавська, Рiвненська, Сумська, Хмельницька, Чернiвецька та м. Киiв). На цих аукцiонах було продано 127 земельних дiлянок несiльськогосподарського призначення загальною площею 33 га на загальну суму 24 млн. грн. (сумарна стартова цiна тАУ 16 млн. грн.).

На двадцяти трьох аукцiонах було продано по однiй дiлянцi, на двадцяти вiд двох до птАЩяти, на трьох тАУ вiд шести до десяти, на одному тАУ бiльше десяти (девтАЩятнадцять дiлянок).

Крiм м. Киiва, земельнi аукцiони в цей перiод вiдбулися у чотирьох обласних центрах, девтАЩяти райцентрах та чотирьох сiльських населених пунктах.

У шести населених пунктах було проведено по одному аукцiону, ще в шести тАУ вiд двох до птАЩяти аукцiонiв, i лише в двох мiстах аукцiони вiдбувались регулярно (проведено шiсть та десять аукцiонiв).

Очевидно, що в силу обтАЩiктивних причин (обмежена пропозицiя та пiдвищений рiвень попиту), найбiльш перспективними i земельнi торги в обласних центрах та iнших великих мiстах, що вiдображаiться у бiльшiй кiлькостi конкурентних заявок, i, як результат, вищому рiвнi цiн на землю. Разом з тим, результати деяких аукцiонiв, проведених у невеликих населених пунктах, свiдчать про те, що вмiло органiзований i вдало проведений аукцiон може забезпечити досить успiшний результат, який iнодi перевищуi будь-якi сподiвання. Найбiльш яскравим прикладом став аукцiон, проведений в одному iз селищ Рiвненськоi областi. За три земельнi дiлянки загальною площею 450 кв. м в результатi торгiв мiсцева рада отримала 47,6 тис. грн.

Правове регулювання земельних торгiв

Норма ст. 134 ЗК Украiни закрiплюi принцип обов'язковостi продажу на конкурентних засадах земельних дiлянок iз земель державноi та комунальноi власностi, якщо земельна дiлянка призначаiться пiд забудову i вiдчужуiться у власнiсть суб'iктiв пiдприiмницькоi дiяльностi.

Обов'язковiсть продажу земельних дiлянок на земельних торгах означаi, що зазначенi земельнi дiлянки не можуть бути вiдчуженi шляхом договiрного продажу, придбанi у власнiсть на основi договору оренди з правом викупу чи переданi безоплатно у власнiсть суб'iктами пiдприiмницькоi дiяльностi

Вiдповiдно до цiii статтi ЗК Украiни об'iктом купiвлi-продажу i земельнi дiлянки, призначенi пiд забудову, що маi бути здiйснена суб'iктами пiдприiмницькоi дiяльностi. Це означаi, що такi земельнi дiлянки мають бути вiльними вiд капiтальних будiвель i споруд. Перелiк таких земельних дiлянок, що призначаються для продажу, мають визначати мiсцевi органи державноi влади та сiльськi, селищнi, мiськi ради.

Покупцями земельних дiлянок, призначених для продажу пiд забудову, iз земель державноi та комунальноi власностi можуть бути лише юридичнi особи, в тому числi iноземнi та громадяни тАФ суб'iкти пiдприiмницькоi дiяльностi. Фiзичнi особи, якi не зареiстрованi як суб'iкти пiдприiмницькоi дiяльностi, не можуть брати участь у земельних торгах i набувати у власнiсть земельнi дiлянки пiд забудову.

Земельнi торги тАФ це врегульований нормами чинного земельного, цивiльного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органiв державноi влади та мiсцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'iктам пiдприiмницькоi дiяльностi вiльних вiд будiвель i споруд земельних дiлянок пiд забудову.

Земельний кодекс Украiни визначаi двi правовi форми земельних торгiв, а саме тАФ земельний аукцiон та земельний конкурс.

Визначення понять земельного аукцiону та земельного конкурсу у чинному законодавствi не даiться. На основi аналiзу iнших статей ЗК Украiни можна дати юридичне визначення поняття земельного аукцiону як правовоi форми земельних торгiв.

Земельний аукцiон тАФ врегульований нормами чинного ЗК Украiни та iншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних дiлянок, вiдповiдно до якого право власностi на земельну дiлянку набуваi той учасник земельних торгiв, який запропонуi найбiльшу цiну за земельну дiлянку вiдповiдно до ii цiльового призначення.

Земельний конкурс тАФ врегульований нормами чинного ЗК Украiни та iншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних дiлянок, вiдповiдно до якого право власностi на земельну дiлянку набуваi той учасник земельних торгiв, який запропонуi найбiльш вигiднi умови придбання i використання земельноi дiлянки вiдповiдно до ii цiльового призначення. Уперше в Украiнi земельнi аукцiони з продажу права довгостроковоi оренди були проведенi у 1994тАФ1995 роках у Xарковi, Львовi, Одесi, Чернiговi. Перший мiжнародний земельний конкурс (тендер) було органiзовано в Одесi. Земельнi аукцiони i конкурси вiдiграють важливу роль у реформуваннi земельних вiдносин у процесi переходу вiд адмiнiстративно- командноi до ринковоi економiки. Земельнi торги стимулюють ефективне землевикористання на засадах ринковоi економiки, дозволяють залучати iнвестицii у розвиток територiй, органiзувати новi робочi мiсця. Крiм того, земельнi аукцiони пiднiмають завiсу секретностi, що оточуi порядок надання чи вiдчуження земельних дiлянок в адмiнiстративному порядку, а також створюють можливостi для дослiдження та встановлення ринковоi вартостi земельних дiлянок i таким чином забезпечують надання iнформацii, необхiдноi покупцям i продавцям землi, а також мiсцевiй владi для оцiнки землi, Земельнi торги i дiiвим способом формування первинного i вторинного ринкiв землi в Украiнi.

ВаУчасниками земельних торгiв можуть бути юридичнi особи i громадяни суб'iкти пiдприiмницькоi дiяльностi, якi сплатили реiстрацiйний i гарантiйний внески i можуть бути покупцями вiдповiдно до законодавства Украiни.

Форма проведення земельних торгiв визначаiться власником земельноi дiлянки, якщо iнше не передбачено законом. Земельнi торги можуть проводитись у порядку виконання судових рiшень в частинi звернення стягнення на земельну дiлянку (див. коментар до ст. 139 ЗК Украiни).

Проведення земельних торгiв з продажу земельних дiлянок державноi та комунальноi власностi у власнiсть суб'iктiв пiдприiмницькоi дiяльностi для забудови складаiться з декiлькох етапiв, кожний з яких включаi в себе органiзацiйно-правовi iнформацiйнi заходи, пов'язанi з вибором i пiдготовкою земельних дiлянок для продажу на земельному аукцiонi чи конкурсi, проведенням рекламноi кампанii, пiдготовкою i прийняттям рiшень органiв державноi влади та мiсцевого самоврядування щодо проведення земельних торгiв, пiдготовкою i затвердженням локальних нормативно-правових актiв щодо порядку проведення земельних торгiв, проведенням земельних торгiв та оформленням iх результатiв.

Основними етапами проведення земельних торгiв i: пiдготовка земельних дiлянок до продажу на земельному аукцiонi чи конкурсi; проведення земельних торгiв; оформлення права на земельнi дiлянки.

Пiдготовка земельних торгiв передбачаi формування перелiку земельних дiлянок, якi виносяться на аукцiон (конкурс), публiкацiя iнформацiйного повiдомлення про проведення земельного аукцiону чи конкурсу, подання заяв на участь в аукцiонi (конкурсi) та укладання угод про умови участi в аукцiонi (конкурсi) суб'iктами пiдприiмницькоi дiяльностi. На етапi пiдготовки до проведення земельних торгiв можуть прийматися рiшення органiв державноi влади та мiсцевого самоврядування про затвердження вiдповiдних положень щодо порядку проведення земельних аукцiонiв чи тендерiв. Для забезпечення органiзованого проведення земельних торгiв та з метою запобiгання порушенням чинного законодавства на етапi пiдготовки земельних аукцiонiв конкурсiв рiшенням сiльськоi, селищноi, мiськоi ради можуть створюватися комiсii з питань земельних торгiв, повноваження яких закрiплюються у конкретних рiшеннях проведення земельного аукцiону чи конкурсу, або у вiдповiдних положеннях.

Формування перелiку земельних дiлянок мають здiйснювати управлiння (вiддiли) земельних ресурсiв разом з мiсцевими органами архiтектури i мiстобудування, якi передають своi пропозицii на розгляд сiльськоi, селищноi, мiськоi ради, мiсцевоi державноi адмiнiстрацii. До затвердження перелiку земельних дiлянок маi бути проведено попереднi погодження мiсця розташування об'iкта з визначенням мiстобудiвних, екологiчних, санiтарних та iнших вимог до використання земельноi дiлянки, що пiдлягаi продажу на земельних торгах. Крiм того, земельнi дiлянки можуть бути виставленi на земельнi торги лише пiсля того, як будуть визначенi межi таких дiлянок в натурi (на мiсцевостi) та закрiпленi межовими знаками, а також виготовлений технiчний паспорт земельноi дiлянки. Змiст, форма та порядок пiдготовки технiчного паспорта мають бути закрiпленi у Положеннi про технiчний паспорт, що затверджуiться постановою Кабiнету Мiнiстрiв Украiни. Пiдготовку технiчного паспорта земельноi дiлян для продажу на земельних торгах здiйснюють мiсцевi державнi органи земельних ресурсiв. При цьому зазначенi органи визначають розмiр земельноi дiлянки, ii цiльове призначення, мiсце розташування, природний i господарський стан, проводять грошову оцiнку земельноi дiлянки, а також визначають ii стартову цiну. В технiчному паспортi зазначаiться форма власностi, у якiй перебуваi земельна дiлянка, тАФ державна чи комунальна. Пiдготовка технiчного паспорта земельноi дiлянки виключаi необхiднiсть пiдготовки проекту ii вiРЖдведення, оскiльки змiст технiчного паспорта мiстить пiдготовку i оформлення всiх документiв, необхiдних для проекту вiдведення земельноi дiлянки. Технiчний паспорт на кожну земельну дiлянку пiдлягаi затвердженню вiдповiдним органом державноi влади чи мiсцевого самоврядування, уповноваженим приймати рiшення про вiдчуження земельних дiлянок, що перебувають у державнiй або комунальнiй власностi.

Земельний кодекс Украiни передбачаi, що органiзаторами торгiв i органи державноi влади чи органи мiсцевого самоврядування, уповноваженi здiйснювати продаж земельних дiлянок суб'iктам пiдприiмницькоi дiяльностi пiд забудову, а також державний виконавець у разi прийняття судом рiшення про звернення стягнення на земельну дiлянку. При цьому варто зазначити, що органiзатори земельних торгiв самi не проводять земельнi аукцiони чи конкурси. Згiдно з п. З ст. 13 ЗК Украiни безпосередньо проведення земельних торгiв мають здiйснювати юридичнi особи, якi мають дозвiл (лiцензiю) на проведення земельних торгiв. Як правило, земельнi торги вiдбуваються на бiржах. Правовою пiдставою для проведення земельних торгiв i договiр, що укладаiться мiж органiзатором аукцiону чи конкурсу i уповноваженою юридичною особою.

Вiдповiдно до умов укладеного договору про проведення земельних торгiв органiзатор аукцiону (тендеру) чи уповновноважена юридична особа зобов'язанi не пiзнiше ЗО днiв до дати проведення земельних торгiв опублiкувати у пресi офiцiйну iнформацiю про те, якi земельнi дiлянки виставляються на торги, а також розмiстити на кожнiй земельнiй дiлянцi рекламнi щити з офiцiйною iнформацiiю про те, що данi земельнi дiлянки пiдлягають продажу на земельному аукцiонi чи виставляються на конкурс. За своiм змiстом офiцiйна iнформацiя маi мiстити вiдомостi про розмiр, цiльове призначення земельноi дiлянки, ii стартову цiну, мiсце i час проведення торгiв, назву та адресу установи, прiзвище та посаду, номер телефону особи, у якоi можна ознайомитися з технiчним паспортом земельноi дiлянки. Офiцiйна iнформацiя може мiстити суму застави, що вноситься кожним учасником земельних торгiв. З моменту опублiкування повiдомлення органiзатор земельних торгiв надаi можливiсть особам, якi бажають взяти участь у аукцiонi (конкурсi), придбати за встановленою цiною iнформацiйний пакет учасника аукцiону (конкурсу), складовою частиною якого може бути технiчний паспорт земельноi дiлянки.

Органiзатор маi право вiдмовитися вiд проведення торгiв не пiзнiше 10 днiв до iх проведення з обов'язковою публiкацiiю офiцiйноi iнформацii про скасування земельних торгiв iз значенням причини скасування.

Порядок проведення земельних торгiв визначаiться законом, що маi бути прийнятий Верховною Радою Украiни. До прийняття такого закону органи державноi влади та мiсцевого самоврядування вправi приймати своi положення чи iншi локальнi нормативно-правовi акти, у яких визначати умови участi в земельному аукцiонi чи конкурсi, а також порядок проведення земельних торгiв. Законнiсть таких рiшень базуiться на законах Украiни ВлПро мiсцеве самоврядуванняВ» та ВлПро мiсцевi державнi адмiнiстрацiiВ».

Норма цiii статтi ЗК Украiни закрiплюi правовi пiдстави визнання земельних торгiв такими, що не вiдбулися. Аналiз змiсту цiii статтi дозволяi стверджувати, що зазначенi пiдстави мають бути застосованi до такоi форми земельних торгiв, як земельнi аукцiони, оскiльки проведення земельних конкурсiв здiйснюiться на дещо iнших засадах, нiж земельнi укцiони. Це стосуiться, зокрема, кiлькостi учасникiв конкурсу, умов проведення конкурсу, порядку визначення того чи iншого суб'iкта пiдприiмницькоi дiяльностi переможцем конкурсу. Винятком i така пiдстава, як вiдсутнiсть покупцiв (учасникiв) конкурсу чи аукцiону, тобто коли на конкурс чи аукцiон не поступило жодноi заявки.

Як правило, земельнi аукцiони проводяться тодi, коли i три учасники аукцiону, що подали заявки на участь у торгах, пiдписали угоду про умови участi, сплатили реiстрацiйний та гарантiйний внески, а також виконали iншi вимоги, передбаченi правилами проведення такоi форми земельних торгiв. Органiзатори аукцiону можуть приймати рiшення про проведення земельних торгiв i з двома учасниками. У випадку, коли до участi у земельному аукцiонi зареiструвався лише один учасник, земельнi торги визнаються за рiшенням органiзатора аукцiону такими, що не вiдбулися. Даний Кодекс закрiплюi норму, вiдповiдно до якоi земельнi дiлянки на земельних аукцiонах не можуть бути придбанi за початковою (стартовою) цiною. Якщо жоден iз зареiстрованих учасникiв аукцiону пiсля оголошення лiцитатором початковоi цiни не запропонував цiну вищу, нiж стартова цiна земельноi дiлянки, то земельна дiлянка (земельний лот) знiмаiться з торгiв, а самi торги по цiй земельнiй дiлянцi визнаються такими, що не вiдбулися. У разi, коли переможець земельних торгiв не сплатив у встановлений термiн належну суму за придбану земельну дiлянку, земельнi торги також визнаються органiзатором аукцiону такими, що не вiдбулися. У разi незгоди учасника чи переможця земельних торгiв iз рiшенням органiзатора аукцiону про визнання земельних торгiв такими, що не вiдбулися, спiр вирiшуiться у судовому порядку.

Однiiю з пiдстав припинення права власностi на землю громадян та юридичних осiб i звернення стягнення на земельну дiлянку за рiшенням суду. В разi прийняття судом рiшення про звернення стягнення на земельну дiлянку, остання пiдлягаi вiдчуженню шляхом проведення земельних торгiв. Основною формою земельних торгiв у таких випадках i аукцiон. Пiдготовка i органiзацiя проведення земельного аукцiону з продажу земельних дiлянок у порядку виконання судових рiшень маi здiйснюватися вiдповiдно до вимог чинного ЗК Украiни, а також Закону Украiни ВлПро виконавче провадженняВ» вiд 21 квiтня 1999 р. Згiдно зi ст. 62 зазначеного Закону звернення стягнення на земельну дiлянку, що i нерухомим майном, провадиться у разi вiдсутностi у боржника достатнiх коштiв чи рухомого майна. При цьому насамперед провадиться звернення стягнення на окрему вiд будинку земельну дiлянку, iнше примiщення, що належать боржниковi. В останню чергу звертаiться стягнення на жилий будинок чи квартиру. Разом з жилим будинком стягнення звертаiться також на прилеглу земельну дiлянку, що належить боржниковi. У разi звернення стягнення на земельну дiлянку державний виконавець запитуi вiдповiднi мiсцевi органи виконавчоi влади та органи мiсцевого самоврядування про належнiсть зазначеного майна боржниковi на правi власностi та його вартiсть, а також запитуi нотарiальний орган, чи не знаходиться це майно пiд арештом. Пiсля одержання документального пiдтвердження належностi боржниковi на правi власностi будинку чи iншого нерухомого майна, державний виконавець накладаi на них арешт шляхом опису i оцiнки iх вартостi на момент арешту та надсилаi нотарiальному органу за мiсцем знаходження майна вимогу про реiстрацiю даного факту. Про накладення арешту на будинок чи iнше нерухоме майно, заставлене третiм особам, державний виконавець невiдкладно повiдомляi цих осiб. Реалiзацiя належних боржниковi земельноi дiлянки та iншого нерухомого майна провадиться вiдповiдно до закону шляхом продажу з прилюдних торгiв.

Вiдповiдно до ст. 66 Закону Украiни ВлПро виконавче провадженняВ» прилюднi торги з реалiзацii нерухомого майна органiзують i проводять спецiалiзованi органiзацii, що мають право здiйснювати операцii з нерухомiстю, з якими укладено вiдповiдний договiр Державною виконавчою службою.

Спецiалiзованi органiзацii проводять прилюднi торги за заявкою державного виконавця, в якiй зазначаiться мiнiмальна початкова цiна майна, що виставляiться на торги. До заявки додаються: копiя виконавчого документа; копiя акта арешту майна; документи, що характеризують об'iкт нерухомостi; копii документiв, що пiдтверджують право користування земельною дiлянкою чи право власностi на неi у разi продажу окремо розташованоi будiвлi.

У разi продажу об'iкта незавершеного будiвництва державний виконавець додаi до заявки також копiю рiшення про вiдведення земельноi дiлянки та копiю дозволу мiсцевого органу виконавчоi влади i (чи) органу мiсцевого самоврядування на будiвництво.

Прилюднi торги повиннi бути проведенi у двомiсячний строк iз дня одержання спецiалiзованою органiзацiiю заявки державного виконавця на iх проведення. Порядок проведення прилюдних торгiв визначаiться законом.

Окремi проблеми правового регулювання земельних аукцiонiв

Земельнi аукцiони вiдбуваються сьогоднi в умовах недостатнього або вiдсутнього правового регулювання. Це фактично означаi, що iнвестори, мiсцевi чиновники та мiсцевi громади несуть додатковий ризик, пов'язаний iз можливiстю перегляду результатiв торгiв, застосуванням юридичноi вiдповiдальностi та погiршенням iнвестицiйного клiмату. В данiй iндивiдуальнiй роботi зупинюсь лише на деяких аспектах сучасного та перспективного регулювання земельних аукцiонiв.

Верховною Радою Украiни мав бути ухвалений спецiальний закон, який би визначив порядок проведення земельних торгiв. Обов'язок пiдготувати вiдповiдний законопроект покладався на Кабiнет Мiнiстрiв Украiни - пунктом 4 Прикiнцевих положень ЗКУ передбачено, що проекти законiв, прийняття яких випливаi з Кодексу, мають бути розробленi у шестимiсячний строк. Це також означаi, що без такого закону порядок торгiв залишаiться невизначеним (невiдомим). Фактично закони ВлПро ринок земельВ» та ВлПро земельнi торги та аукцiонну дiяльнiсть на ринку земельВ» i сьогоднi iснують у виглядi проектiв. Вiдсутнiсть цього закону вже породила локальнi норми, затвердженi мiсцевими радами та державними адмiнiстрацiями. Тепер Украiна вже не може забезпечити одноманiтного правового регулювання iнституту земельних торгiв. Крiм того, мiсцевi ради та державнi адмiнiстрацii допустили перевищення власних повноважень, узурпувавши компетенцiю Верховноi Ради Украiни. З такою фундаментальною проблемою земельних торгiв як вiдсутнiсть спецiального закону про них пов'язана iнша проблема, яка маi бiльш технiчний характер.

Дозвiл на проведення земельних торгiв

Згiдно ч. 3 ст. 137 Земельного кодексу Украiни, проведення земельних торгiв здiйснюi юридична особа, яка маi дозвiл (лiцензiю) на проведення земельних торгiв, на пiдставi договору з вiдповiдним органом державноi влади чи органом мiсцевого самоврядування. Лiцензування такого виду дiяльностi як проведення земельних торгiв передбачено i п. 58 ст. 9 Закону Украiни ВлПро лiцензування певних видiв господарськоi дiяльностiВ». На жаль, жоден з державних органiв, включених до Перелiку органiв лiцензування, затвердженого постановою КМУ вiд 14 листопада 2000 року № 1698 (з наступними змiнами i доповненнями), сьогоднi не маi повноважень видавати лiцензiю на проведення земельних торгiв. Дотепер торги проводив той, хто маi право на аукцiонну дiяльнiсть. Мiсцевi органи влади оголошували аукцiон i укладали договори з вiдповiдними особами. Але тепер постанова каже, що цi роботи мають бути обовтАЩязково лiцензованi. Тобто мiсцеве самоврядування не може оголосити аукцiон за колишньою схемою, треба залучати виконавця з лiцензiiю. Вiдповiдно, лiцензiйнi умови цього виду дiяльностi також не затверджено. Це i не дивно - якщо дiяльнiсть неможливо здiйснювати (закон, який ii регламентуi, вiдсутнiй), то й потреби ii лiцензувати немаi.

Наприкiнцi лютого 2008 року Держземагентство виставило на iнтернет - сайтi проект лiцензiйних умов, де сказано, що право на одержання лiцензii маi юридична особа з широкою розгалуженiстю представництв - у трьох чвертях районiв у кожнiй областi. Таку структуру маi Центр державного земельного кадастру. Жодних iнших органiзацiй iз таким розгалуженням не iснуi. Легко здогадатися, хто виграi при видачi лiцензiй.Але на сьогоднi в Украiнi не iснуi жодноi юридичноi особи, яка б мала право проводити земельнi торги. РЖснують певнi проблеми й з допущенням зацiкавлених осiб до участi у земельних торгах.

Як вiдомо, земельне законодавство Украiни дозволяi певну дискримiнацiю за ознакою громадянства (краiни заснування юридичноi особи або краiни походження засновникiв). За загальним правилом, у земельних торгах можуть брати участь громадяни i юридичнi особи, якi сплатили реiстрацiйний та гарантiйний внески i можуть бути покупцями вiдповiдно до законодавства Украiни (ч. 2 ст. 135 ЗКУ).Перелiк осiб, якi можуть бути покупцями, визначений Земельним кодексом Украiни. По сутi, це особи, якi згiдно з законом можуть володiти земельними дiлянками. Крiм того, Кодекс визначаi, для яких саме цiлей, у яких випадках та за якою процедурою фiзичнi та юридичнi особи можуть стати покупцями дiлянок. Згiдно закону, володiти дiлянками та вiдповiдно бути iх покупцями, мають право бути фiзичнi та юридичнi особи, територiальнi громади, держава Украiна, iноземнi держави.

Найбiльш проблемною i участь у земельних торгах пiдприiмств з iноземними iнвестицiями та iноземних компанiй. Згiдно закону, такi юридичнi особи мають право придбати земельнi дiлянки несiльськогосподарського призначення за погодженням з КМУ. Вiдповiдно, без такого погодження iх не можна розглядати як таких, що мають право бути покупцем земельних дiлянок. Чинна редакцiя Земельного кодексу Украiни не пропонуi рiшення для цiii проблеми (або пропонуi вкрай недосконале - за загальним правилом, зацiкавлена у придбаннi земельноi дiлянки iноземна юридична особа подаi клопотання до вiдповiдноi мiсцевоi ради або мiсцевоi державноi адмiнiстрацii). Клопотання розглядаiться по сутi пiсля отримання погодження Кабiнету Мiнiстрiв Украiни (ч. 6 ст. 129 ЗКУ). За наявною практикою, КМУ розглядаi такi клопотання роками). Актуальнiсть правовоi проблематики земельних торгiв на даному моментi не вичерпуiться. Спiльнi зусилля органiв влади все ж таки мають забезпечити формування в краiнi повноцiнного, прозорого, ефективного та конкурентного земельного ринку.

Досвiд проведення земельних торгiв в Украiнi

Наразi продаж земельних дiлянок, а також прав оренди на них через аукцiони практикуiться в Украiнi вже давно. Перший земельний аукцiон вiдбувся в Харковi 21 сiчня 1994 р. Тодi було реалiзоване право оренди на земельну дiлянку з обтАЩiктом незавершеного будiвництва. Новий орендар дiстав право 50 рокiв розпоряджатися дiлянкою, з перспективою продовження оренди ще на 50 рокiв.

У харкiвтАЩян вiдразу ж зтАЩявилися послiдовники. Земельнi торги стали проводитися повсюди, ось тiльки iдиних загальнодержавних правил iх проведення не було. Мiсцевi держадмiнiстрацii i органи мiсцевого самоврядування тАУ розпорядники земельних дiлянок комунальноi i державноi власностi тАУ готували й затверджували автономнi правила проведення земельних торгiв. Кожен на свiй розсуд формував лоти, визначав iх стартову цiну i под. Не можна сказати, що мiсцева влада дiяла в неправовому полi: в цьому випадку пiдмогою для них були Закони Украiни ВлПро мiсцеве самоврядуванняВ» i ВлПро мiсцевi державнi адмiнiстрацiiВ». Але все ж таки вiдсутнiсть нормативно-правових актiв, що встановлюють для всiх iдинi правила гри, давала право будь-якому учаснику, незгiдному з результатами аукцiону, оскаржити iх у судi i визнати торги недiйсними.

Коли земля з простого обтАЩiкта торгiв стала обтАЩiктом нацiональноi безпеки, необхiднiсть закрiпити на законодавчому рiвнi iдинi правила аукцiонiв стала ще бiльш актуальною. За рекордно короткий термiн Державний комiтет Украiни iз земельних ресурсiв (головний державний орган, що вiдаi земельними питаннями) видав на гору проект Порядку проведення аукцiонiв. Щоправда, спочатку вiн носив назву тимчасового. Але, очевидно, розсудивши, що не буваi нiчого бiльш постiйного, анiж тимчасове, Кабмiн трансформував його на просто Порядок, прибравши прикметник ВлтимчасовийВ». Пройшовши узгодження в усiх мiнiстерствах i вiдомствах, 22 лютого 2008 р. Порядок був затверджений Кабiнетом Мiнiстрiв.

Здавалося, представники мiсцевоi влади повиннi були зiтхнути з полегшенням: до прийняття цього документа негласно були припиненi всi операцii iз землею, що негативно позначилося на соцiально-економiчному розвитку регiонiв. Але замiсть схвалення на мiсцях, до дому на Банкiвськiй потяглася низка скаржникiв: регiональнi урядовцi, домiгшись аудiiнцii у президента, прохали скасувати ряд нововведень, якими мiсцеве самоврядування усувалося вiд проведення аукцiонiв, а органiзацiю торгiв було покладено на територiальнi пiдроздiли Держкомiтету iз земельних ресурсiв. 7 квiтня, в день Благовiщення, Президент пiдписав Указ про припинення дii постанови Кабм

Вместе с этим смотрят:

"Заказные" убийства и их предупреждение

"Земледельческий закон" Византии, система хозяйства, формы собственности и аренды византийской общины

"Русская правда" П.И. Пестеля

Cистема законодавства i систематизацiя нормативно-правових актiв

Cмертна кара та тiлеснi покарання в iсторii Украiни