РЖпотечне кредитування як механiзм залучення фiнансових ресурсiв для пiдприiмницькоi дiяльностi

ДИПЛОМНИЙ ПРОЕКТ

на тему: РЖПОТЕЧНЕ КРЕДИТУВАННЯ ЯК МЕХАНРЖЗМ ЗАЛУЧЕННЯ ФРЖНАНСОВИХ РЕСУРСРЖВ ДЛЯ ПРЖДПРИРДМНИЦЬКОРЗ ДРЖЯЛЬНОСТРЖ

РЕФЕРАТ

Дипломноi роботи на тему ВлРЖпотечне кредитування як механiзм залучення фiнансових ресурсiв для пiдприiмницькоi дiяльностiВ».

Дипломна робота складаiться iз вступу, трьох роздiлiв, висновкiв та списку лiтератури. Роботу подано на 120 стор., вона мiстить 32 таблицi, 15 рисункiв, додатки. Список використаноi лiтератури включаi 53 найменування.

ОбтАЩiкт дослiджень дипломноi роботи: вплив iпотечного кредитування на фiнансово-економiчнi показники дiяльностi субтАЩiкта пiдприiмницькоi дiяльностi, виконання розрахункiв економiчноi ефективностi фiнансування проекту розвитку субтАЩiкта пiдприiмницькоi дiяльностi у виглядi багатозаставних iпотечних кредитiв.

Мета дослiджень дипломноi роботи: вивчення закономiрностей, принципiв та ефективностi фiнансового механiзму iпотечного кредитування дiяльностi субтАЩiктiв господарювання.

Задачi дослiджень дипломноi роботи:

- провести дослiдження впливу iпотечного кредитування на розвиток пiдприiмницькоi дiяльностi;

- запропонувати подальшi шляхи розвитку iпотечного фiнансування субтАЩiктiв пiдприiмницькоi дiяльностi;

- оцiнити поточний стан привабливостi iпотечного кредитування для комерцiйних банкiв та для фiнансування дiяльностi субтАЩiктiв господарювання;

- оцiнити поточнi проблеми правового та економiчного характеру в iпотечному кредитуваннi;

- оцiнити параметри та ефективнiсть багаторазовоi iпотеки для розширення iпотечного кредитування iнвестицiйного проекту за поточними показниками ефективностi;

Актуальнiсть дослiджень дипломноi роботи: iпотечне кредитування з 01.01.2004 даi новi механiзми взаiмовигiдного довгострокового кредитування, яке основане на двухступеневiй схемi початкового кредитування банками субтАЩiктiв господарювання та наступного коротко- та довгострокового оборотного рефiнансування надбаних iпотечних активiв через механiзми реалiзацii нових цiнних паперiв (iпотечних сертифiкатiв), для iснування яких необхiдний розвинутий ринок iпотечних цiнних паперiв в Украiнi.

Методи дослiджень: проведення горизонтального (iндексно-хронологiчного) та вертикального(структурно-хронологiчного) аналiзу балансу пiдприiмства, аналiз фiнансових коефiцiiнтiв, прогнозування дисконтованих грошових потокiв доходiв та витрат дiяльностi пiдприiмства.

ВСТУП

Поняття ВлiпотекаВ» походить зi Стародавньоi Грецii, де так називали стовп iз написом, що земельна дiлянка, на межi якоi встановлювався такий стовп, i забезпеченням позики. На певному вiдрiзку iсторii iпотекою називали заставу нерухомого майна шляхом запису до публiчних книг. Пiзнiше у краiнах, якi називали себе соцiалiстичними, унаслiдок того що земля не була обтАЩiктом купiвлi, продажу й застави, iпотека не iснувала. Сьогоднi пiд iпотекою прийнято розумiти заставу нерухомого майна, головним чином землi, з метою отримання позики, так званого iпотечного кредиту.

Безумовно, iпотека i невiдтАЩiмною ланкою ринковоi економiки. Поява з 1 сiчня 2004 року системи правил про iпотеку сприятиме становленню в Украiнi iпотечного ринку, який як той, що самофiнансуiться (без фiнансового втручання держави), дозволить фiнансувати виробництво, будiвництво, сiльське господарство, будiвництво житла тощо. Очевидно, що iпотека сприятиме зростанню дiловоi активностi, розвитку ринку фiнансових та страхових послуг. РЖпотека приваблива для кредиторiв тим, що надiйно захищаi iх права перед iншими особами, якi претендують на майно боржника, оскiльки встановлюi високий прiоритет для вимог iпотекодержателя.

Слiд зауважити, що iпотека не тiльки пiдвищуi ВлякiстьВ» основного зобовтАЩязання, а й мотивуi iпотекодавцiв до ефективного виконання такого зобовтАЩязання, оскiльки iнакше доведеться розстатися з нерухомим майном, що забезпечуi основне зобовтАЩязання.

До 01.01.2004 року в Украiнi iпотека регулювалась не окремим спецiальним законодавством, а правилами, що регламентують заставу. Такi правила мiстились в роздiлi II Закону Украiни вiд 02.10.92 р. № 2654-XII ВлПро заставуВ» [6] (далi тАУ Закон № 2654, або старi правила про iпотеку).

З 1 сiчня 2004 року набули чинностi правила, що формують iпотечний ринок Украiни, а саме:

тАУ Закон Украiни вiд 05.06.2003 р. № 898-IV ВлПро iпотекуВ» [2] (далi тАУ Закон № 898, або новi правила про iпотеку) тАУ встановлюi основнi правила iпотеки;

тАУ Закон Украiни вiд 19.06.2003 р. № 979-IV ВлПро iпотечне кредитування, операцii з консолiдованим iпотечним боргом та iпотечнi сертифiкатиВ» [1] (далi тАУ Закон № 979) тАУ установлюi правила iпотечного кредитування, випуску та обiгу iпотечних сертифiкатiв;

тАУ Закон Украiни вiд 19.06.2003 р. № 978-IV ВлПро фiнансово-кредитнi механiзми та управлiння майном при будiвництвi житла та операцii з нерухомiстюВ» [3] (далi тАУ Закон № 978) тАУ установлюi обовтАЩязковiсть iпотеки для забезпечення угоди мiж забудовником i стороною, що фiнансуi будiвництво;

тАУ Цивiльний кодекс Украiни вiд 16.01.2003 р. № 435-IV, зокрема ст. 575 ВлОкремi види заставиВ» [9];

тАУ Господарський кодекс Украiни вiд 16.01.2003 р. № 436-IV, зокрема

ст. 334 ВлПравовий статус банкiвВ», ст. 347 ВлФорми та види банкiвського кредитуВ» [8].

Перелiк документiв, котрi так чи iнакше регламентують iпотечну систему, був би неповним без документiв, що встановлюють правила реiстрацii прав на нерухоме майно i захисту прав кредиторiв. На сьогоднi iснують лише вiдповiднi законопроекти: проект Закону Украiни вiд 05.06.2003 р. № 2580-1 ВлПро державну реiстрацiю прав на нерухоме майно та iх обмеженьВ»³ та проект Закону Украiни вiд 11.07.2003 р. № 2336 ВлПро забезпечення вимог кредиторiв та реiстрацiю обтяженьВ». Можна передбачити появу найближчим часом закону, що регулюi державну реiстрацiю прав на нерухоме майно, оскiльки без чiткоi системи прав власностi на нерухоме майно неможливе нормальне функцiонування iпотечноi системи в цiлому. Згiдно з п. 4 Прикiнцевих положень Закону № 898 до набуття чинностi таким законом порядок державноi реiстрацii iпотек установлюiться Тимчасовим положенням про порядок державноi реiстрацii iпотек.

Вiдповiдно до Закону № 898 iпотека тАУ це вид забезпечення виконання зобовтАЩязання нерухомим майном, що залишаiться у володiннi та користуваннi iпотекодавця, згiдно з яким iпотекодержатель маi право в разi невиконання боржником забезпеченого iпотекою зобовтАЩязання отримати задоволення своiх вимог за рахунок предмета iпотеки переважно перед iншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Отже, нове визначення iпотеки пiдкреслюi, що iпотека тАУ це не просто застава, а спецiальний (окремий) механiзм, який можна розглядати як рiзновид застави.

На вiдмiну вiд старих правил про iпотеку (Закон № 2654) новi правила i самодостатнiми у визначеннi того, що розглядаiться як нерухоме майно (предмет iпотеки): земельнi дiлянки, а також обтАЩiкти, розмiщенi на земельнiй дiлянцi та невiдтАЩiмно повтАЩязанi з нею, перемiщення яких i неможливим без iх знецiнення та змiни iх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюiться на повiтрянi та морськi судна, судна внутрiшнього плавання, космiчнi обтАЩiкти. Неважко помiтити, що, як i ранiше, у визначеннi нерухомого майна акцент зроблено на землi. Звертаi на себе увагу й те, що вже в самому визначеннi нерухомого майна непрямо пiдкреслюiться цiлiснiсть предмета iпотеки як одна з умов, необхiдна для захисту прав iпотекодержателя.

По-своiму цiкавий механiзм державноi реiстрацii iпотеки (ст. 4 Закону № 898), що передбачаi непряму мотивацiю. Згiдно з таким механiзмом обтяження нерухомого майна iпотекою пiдлягаi державнiй реiстрацii, але i за ii вiдсутностi iпотечний договiр залишаiться дiйсним. Ось тут i спрацьовуi механiзм мотивацii, згiдно з яким, якщо iпотека не пройде процедуру державноi реiстрацii, вимога iпотекодержателя не набуваi прiоритету щодо зареiстрованих прав чи вимог iнших осiб на передане в iпотеку нерухоме майно. Зареiстрованi права та вимоги на нерухоме майно пiдлягають задоволенню згiдно з iх прiоритетом тАУ у черговостi iх державноi реiстрацii (ст. 3 Закону № 898).

Щоб нерухоме майно стало предметом iпотеки, воно згiдно з новими правилами маi вiдповiдати таким умовам (ст. 5 Закону № 898): по-перше, таке майно маi належати iпотекодавцю на правi власностi (або на правi господарського ведення), по-друге, нерухоме майно маi бути вiдчужуваним i на нього може бути звернено стягнення, по-третi, таке майно маi бути зареiстроване як окремий видiлений у натурi обтАЩiкт. Отже, обовтАЩязковi умови, яким повинен вiдповiдати предмет iпотеки, готують пiдТСрунтя для задоволення iпотекодержателем своiх вимог за рахунок предмета iпотеки, якщо це буде потрiбно.

Установлено й такi обовтАЩязковi умови передачi нерухомого майна в iпотеку, що демонструють зв'язок земельних дiлянок i будов на таких дiлянках, якi належать iпотекодавцю на правi власностi. Якщо в iпотеку передаiться будова, iпотека поширюiться i на земельну дiлянку, на якiй розташовано таку будову та яка необхiдна для цiльового використання такоi будови, i навпаки. Така норма сприяi концентрацii прав власностi в одних руках (не даi ii ВлрозпорошитиВ») i дозволяi уникнути появи рiзних власникiв у землi та будов на нiй у результатi iпотеки.

РЖпотека того самого нерухомого майна може бути багаторазовою (ст. 13 Закону № 898), для чого необхiдна згода попереднiх iпотекодержателей, якщо iнше не встановлено iпотечним договором. Правила наступноi iпотеки наочно демонструють роботу механiзму прiоритету iпотеки, а саме: попередня iпотека маi вищий прiоритет стосовно наступних iпотек.

Задачi дослiджень дипломноi роботи:

- провести дослiдження впливу iпотечного кредитування на розвиток пiдприiмницькоi дiяльностi;

- запропонувати подальшi шляхи розвитку iпотечного фiнансуваннясубтАЩiктiв пiдприiмницькоi дiяльностi;

- оцiнити поточнi проблеми правового та економiчного характеру в iпотечному кредитуваннi;

- оцiнити параметри та ефективнiсть багаторазовоi iпотеки для розширен ня iпотечного кредитування iнвестицiйного проекту за поточними показниками ефективностi;

Методи дослiджень: проведення горизонтального(iндексно-хронологiчного) та вертикального(структурно-хронологiчного) аналiзу балансу пiдприiмства, аналiз фiнансових коефiцiiнтiв, прогнозування дисконтованих грошових потокiв доходiв та витрат дiяльностi пiдприiмства.

РОЗДРЖЛ 1. МЕТОДОЛОГРЖЧНРЖ ЗАСАДИ РЖПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Механiзм iпотечного кредитування

Згiдно Закону Украiни тАЮПро iпотекутАЭ [2] - iпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишаiться у володiннi i користуваннi iпотекодавця, згiдно з яким iпотекодержатель маi право в разi невиконання боржником забезпеченого iпотекою зобов'язання одержати задоволення своiх вимог за рахунок предмета iпотеки переважно перед iншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

Основнi економiчнi термiни в iпотечнiй справi вживаються в такому значеннi:

- нерухоме майно (нерухомiсть) - земельнi дiлянки, а також об'iкти, розташованi на земельнiй дiлянцi i невiд'iмно пов'язанi з нею, перемiщення яких i неможливим без iх знецiнення та змiни iх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюiться на повiтрянi та морськi судна, судна внутрiшнього плавання, космiчнi об'iкти;

- основне зобов'язання - зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купiвлi-продажу, лiзингу, а також зобов'язання, яке виникаi з iнших пiдстав, виконання якого забезпечене iпотекою;

- наступна iпотека - передання в iпотеку нерухомого майна, яке вже i предметом iпотеки за попереднiм iпотечним договором;

- iпотекодавець - особа, яка передаi в iпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання iншоi особи перед iпотекодержателем. РЖпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

- майновий поручитель - особа, яка передаi в iпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання iншоi особи-боржника;

- iпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням;

- боржник - iпотекодавець або iнша особа, вiдповiдальна перед iпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

- прiоритет - переважне право однiii особи вiдносно права iншоi особи на те ж саме нерухоме майно;

- вищий прiоритет - прiоритет, встановлений ранiше будь-якого iншого прiоритету стосовно одного и того ж нерухомого майна;

- нижчий прiоритет - прiоритет, встановлений пiзнiше прiоритету будь-якого iншого прiоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна.

Предметом iпотеки можуть бути один або декiлька об'iктiв нерухомого майна за таких умов:

- нерухоме майно належить iпотекодавцю на правi власностi або на правi господарського вiдання, якщо iпотекодавцем i державне або комунальне пiдприiмство, установа чи органiзацiя;

- нерухоме майно може бути вiдчужене iпотекодавцем i на нього вiдповiдно до законодавства може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареiстроване у встановленому законом порядку як окремий видiлений у натурi об'iкт права власностi.

Предметом iпотеки також може бути об'iкт незавершеного будiвництва або iнше нерухоме майно, яке стане власнiстю iпотекодавця пiсля укладення iпотечного договору, за умови, що iпотекодавець може документально пiдтвердити право на набуття ним у власнiсть вiдповiдного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна iпотекою пiдлягаi державнiй реiстрацii у встановленому законом порядку незалежно вiд того, хто i власником цього майна на час укладення iпотечного договору.

РЖпотечний договiр укладаiться мiж одним або декiлькома iпотекодавцями та iпотекодержателем у письмовiй формi i пiдлягаi нотарiальному посвiдченню.

Заставна - це борговий цiнний папiр, який засвiдчуi безумовне право його власника на отримання вiд боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно пiдлягаi виконанню в грошовiй формi, а в разi невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет iпотеки. Заставна оформлюiться, якщо ii випуск передбачений iпотечним договором.

Заставна може передаватися ii власником будь-якiй особi шляхом вчинення iндосаменту. Наступний власник заставноi маi тi ж права, що мав iпотекодержатель згiдно з договором, яким обумовлене основне зобов'язання, та iпотечним договором, на пiдставi якого була оформлена заставна.

У разi видачi заставноi припиняються грошовi зобов'язання боржника за договором, який обумовлюi основне зобов'язання, та виникають грошовi зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Практика iпотечного бiзнесу в рiзних краiнах народила суттiвi вiдмiнностi у оформленнi заставних, якi доцiльно класифiкувати в залежностi вiд особливостей процедур щодо iх обслуговування:

а) загальна заставна - це заставна на декiлька незалежних частин нерухомостi, якi можуть бути звiльненнi окремо при поверненнi iпотечного кредиту вiдповiдними частинами;

б) комплексна заставна - це заставна не тiльки на нерухомiсть, але i на предмети особистого користування та обладнання, якi i частиною нерухомостi чи розташованi в нiй;

в) вiдкрита заставна тАУ це заставна на вiдкриту позику (револьверна позика з встановленням максимальноi суми наступного кредита, але з плинною ставкою сплати за кредит);

г) переважуюча заставна тАУ дозволяi при iснуючому iпотечному кредитi отримати додаткове фiнансування вiд iншого кредитора пiд пiдвищену суму та пiдвищений процент, при цьому позичальник здiйснюi оплату по новому кредиту, а новий кредитор сплачуi кредит та проценти первинному кредитору (перекупка застави пiд кращi умови);

д) за сумами та темпами повернення кредиту та сплати процентiв:

- повнiстю амортизована заставна;

- лiнiйно амортизована заставна;

- заставна з прямою сплатою;

- заставна з регульованою нормою процента;

- заставна з ступеневими виплатами по кредиту;

- заставна з зростаючими виплатами по кредиту;

- заставна з перепогоджуiмою нормою процента;

- частково амортизована заставна;

Закон Украiни тАЮПро iпотечне кредитування, операцii з консолiдованим iпотечним боргом та iпотечнi сертифiкатитАЭ [1] регулюi вiдносини у системi iпотечного кредитування, а також перетворення платежiв за iпотечними активами у виплати за iпотечними сертифiкатами iз застосуванням механiзмiв управлiння майном.

Основнi термiни iпотечного кредитування вживаються в такому значеннi:

- управлiння iпотечними активами (далi - управлiння активами) - цивiльно-правовi вiдносини при здiйсненнi юридичних i фактичних дiй щодо розпорядження платежами за iпотечними активами вiд свого iменi, за рахунок та в iнтересах установникiв управлiння майном;

- iпотечний сертифiкат (далi - сертифiкат) - особливий вид цiнного паперу, забезпечений iпотечними активами або iпотеками;

- iпотечний кредит - правовiдносини, якi виникають на пiдставi договору про iпотечний кредит мiж кредитодавцем i боржником з приводу надання коштiв у користування з встановленням iпотеки;

- iпотечний пул - об'iднання iпотек за iпотечними договорами, що забезпечуi виконання основних зобов'язань, реформованих у консолiдований iпотечний борг;

- iпотечнi активи - реформованi в консолiдований iпотечний борг зобов'язання за договорами про iпотечний кредит здiйснювати платежi в рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку обiгу сертифiкатiв. РЖпотечнi активи мають вартiсть, цiну придбання та строк iснування;

- керуючий iпотекою - банк, який здiйснюi обслуговування iпотечних активiв;

- консолiдований iпотечний борг - зобов'язання за договорами про iпотечний кредит, реформованi кредитодавцем;

- управитель - фiнансова установа, яка дii вiд свого iменi, здiйснюючи управлiння iпотечними активами в iнтересах установника управлiння iпотечними активами;

- установник - власник iпотечних активiв, якi вiн передаi в управлiння управителю;

- частки iпотечних активiв - зобов'язання за окремими договорами про iпотечний кредит, якi входять до консолiдованого iпотечного боргу.

Уже назва Закону № 979 говорить сама за себе. Переважно та в цiлому розробив правила, якi дозволяють сформувати систему, що давно випробувана в деяких краiнах далекого зарубiжжя. Цю схему показано на рис. 1.1 [26].

Рис. 1.1 - Поширена схема, в основi якоi лежить iпотечне кредитування

Таким чином, у Законi № 979 обтАЩiднано правила для основних елементiв схеми, показаноi на рис.1.1, а саме: iпотечного кредиту, iпотечного пулу та iпотечних цiнних паперiв (iпотечних сертифiкатiв).

Важливо вiдзначити як позитивний момент концепцiю, закрiплену в Законi № 979, згiдно з якою передбачаiться дворiвнева схема ринку, що спираiться на iпотечне кредитування. На першому рiвнi такоi схеми стоiть банк, що надаi iпотечнi кредити (РЖК₁,.., РЖК_n) зацiкавленим особам (громадянам i домовласникам). На другому рiвнi схеми знаходиться спецiалiзований посередник, який розмiщуi iпотечнi цiннi папери на ринку.

Якщо розмiщенням iпотечних цiнних паперiв серед iнвесторiв займатиметься безпосередньо банк, схема перетвориться на однорiвневу (на рис. 1.1 це показано лiнiiю, названою ВлПерший рiвеньВ»).

Для того щоб схема, в основi якоi лежить iпотечне кредитування, працювала, необхiдно, щоб, по-перше, банк мiг надавати довгостроковi кредити (Влдовгi грошiВ»). Таку умову можна з упевненiстю назвати необхiдною, оскiльки метою використання iпотечного кредиту i придбання нерухомостi, а отже, майна, що дорого коштуi. Чим менший строк, на який надаiться кредит для придбання нерухомого майна, тим вiн менш привабливий. Тому для стiйкоi роботи схеми iпотечного кредитування строки такого кредитування мають бути тривалими.

По-друге, необхiдно, щоб на iпотечному ринку зтАЩявилися довгостроковi iнвестори: пенсiйнi фонди, страховi компанii тощо. Такi iнвестори, з iх iнтересами розмiщувати довгостроковi активи, якомога краще пiдходять для рефiнансування банками довгострокових iпотечних активiв тАУ такий взаiмний iнтерес можна порiвняти iз ВлдружбоюВ» вилки та розетки.

Схема працюi таким чином. Боржник бере iпотечний кредит, за яким вiн зобовтАЩязаний погашати суму основного боргу (суму кредиту) i виплачувати винагороду за користування кредитом (проценти). Одночасно iз цим оформляiться iпотечний договiр, за яким нерухоме майно, що придбавалося, стаi предметом iпотеки.

Потiм iпотечнi кредити обтАЩiднуються в iпотечнi активи, для того щоб банк мав можливiсть iх рефiнансувати. Тут слiд зауважити, що можливiсть рефiнансування iпотечних активiв тАУ одна з найважливiших операцiй усiii схеми iпотечного кредитування, оскiльки банкiри не i альтруiстами i iм теж необхiдно заробляти грошi. Без рефiнансування банки будуть не у змозi видавати величезнi суми у виглядi iпотечних кредитiв на умовах поступового погашення протягом тривалого строку. Унаслiдок цього схема маi на увазi участь спецiальних банкiв тАУ iпотечних, якi працюють iз Влдовгими грошимаВ». Рефiнансування iпотечних кредитiв, перетворених на iпотечнi активи, провадиться за рахунок розмiщення серед iнвесторiв iпотечних цiнних паперiв.

Налагоджена робота схеми, що базуiться на iпотечному кредитуваннi, залежить i вiд синхронiзацii грошових потокiв, якi проходять шлях вiд боржникiв за iпотечними кредитами до iнвесторiв. Тому ст. 14 Закону № 979 мiстить норму, що строк обiгу iпотечних сертифiкатiв одного випускуне може перевищувати строку iснування iпотечних активiв, якi i забезпеченням цього випуску, та строку вiдчуження iпотечних активiв. Отже, в iнвесторiв i гарантiя, що обiцянi виплати за iпотечними сертифiкатами буде забезпечено виплатами за iпотечними активами i, крiм того, самими активами.

Кредитодавець до укладення договору про iпотечний кредит маi розкрити основнi економiчнi та правовi вимоги щодо надання кредиту. Ця iнформацiя маi бути оприлюднена кредитодавцем у письмовiй формi i мiстити:

- опис усiх грошових зборiв i витрат, пов'язаних з установленням iпотеки;

- принципи визначення плати за договором про iпотечний кредит;

- положення про iнфляцiйне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разi неплатоспроможностi боржника або невиконання боржником своiх зобов'язань за договором про iпотечний кредит та юридичнi наслiдки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- iншi умови за рiшенням кредитодавця.

Умови договору про iпотечний кредит та iпотечного договору розробляi кредитодавець.

Кредитодавець може запроваджувати додатковi процедури щодо встановлення платоспроможностi та iдентифiкацii боржника.

У договорi про iпотечний кредит можуть бути зазначенi:

- вартiсть основного зобов'язання та порядок його амортизацii, строки та розмiри платежiв з урахуванням iнфляцiйного застереження або умови, що дозволять iх визначити;

- право кредитодавця самостiйно встановлювати розмiр часток платежiв, отриманих за договором про iпотечний кредит, та розподiляти iх мiж цiною зобов'язання та доходом кредитодавця;

- згода боржника на приiднання його основного зобов'язання до консолiдованого iпотечного боргу та включення iпотеки до iпотечного пулу;

- право кредитодавця вiдчужувати основне зобов'язання або право отримання платежiв за договором про iпотечний кредит;

- iнфляцiйне застереження;

- умови страхування фiнансових ризикiв щодо:

- невиконання основного зобов'язання;

- неотримання платежiв за цим договором;

- несвоiчасноi реалiзацii предмета iпотеки;

- несвоiчасного отримання суми, вирученоi вiд реалiзацii предмета iпотеки, або недостатнього ii розмiру для задоволення вимог кредитора.

Умови договору про iпотечний кредит, включений до консолiдованого iпотечного боргу, змiнам не пiдлягають.

У разi визначення в договорi про iпотечний кредит вартостi основного зобов'язання таке зобов'язання маi включати цiну зобов'язання та дохiд кредитодавця. Цiною зобов'язання у цьому разi i сума коштiв, надана кредитодавцем боржнику, а ii розмiр не може перевищувати 70 вiдсоткiв вiд оцiночноi вартостi предмета iпотеки.

Основне зобов'язання за таким договором про iпотечний кредит пiдлягаi амортизацii шляхом поступового зменшення його вартостi внаслiдок внесення платежiв за договором про iпотечний кредит. Цiна основного зобов'язання зменшуiться на суму таких платежiв, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованостi боржника за цiною зобов'язання.

РЖнфляцiйним застереженням i обумовлений сторонами договору про iпотечний кредит спосiб збереження реальноi вартостi грошових вимог та доходiв кредитодавця. Таке застереження маi забезпечувати iндексацiю платежiв за договором про iпотечний кредит при сплатi основного зобов'язання.

В iнфляцiйному застереженнi та для облiку зобов'язань боржникiв за договорами про iпотечний кредит можуть використовуватися iндексуючи умовнi розрахунковi одиницi або iншi механiзми.

Реформування iпотечних активiв i об'iднання зобов'язань за договорами про iпотечний кредит у неподiльну цiлiснiсть зобов'язань - консолiдований iпотечний борг, та одночасне об'iднання вiдповiдних iпотек за iпотечними договорами в iпотечний пул.

Кредитодавець маi право реформувати в один або декiлька консолiдованих iпотечних боргiв зобов'язання певноi кiлькостi боржникiв здiйснювати платежi протягом певного строку в рахунок погашення основного зобов'язання за договорами про iпотечний кредит.

Основне зобов'язання за договором про iпотечний кредит одночасно може бути реформоване тiльки в один консолiдований iпотечний борг.

Одночасно з таким реформуванням кредитодавець створюi вiдповiднi iпотечнi пули. До таких iпотечних пулiв включаються iпотеки, що забезпечують виконання основних зобов'язань за договорами про iпотечний кредит, реформованими у вiдповiдний консолiдований iпотечний борг. Розмiр iпотечного пулу маi бути бiльшим, нiж забезпечений ним консолiдований iпотечний борг.

До iпотечного пулу мають входити iпотеки, якi вiдповiдають таким вимогам:

- предметом iпотеки i нерухомiсть, яку збудовано та належним чином зареiстровано у вiдповiдному Державному реiстрi;

- предмет iпотеки на повну вартiсть застрахований на користь iпотекодержателя вiд ризикiв загибелi або пошкодження;

- основне зобов'язання за договором про iпотечний кредит застраховане вiд визначених у цьому Законi фiнансових ризикiв на користь кредитодавця.

Сума реформованих у консолiдований iпотечний борг зобов'язань боржникiв щодо здiйснення платежiв у рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку iснування iпотечних активiв i вартiстю iпотечних активiв.

До консолiдованого iпотечного боргу можуть бути включенi тiльки зобов'язання за договорами про iпотечний кредит на придбання, будiвництво або реконструкцiю нерухомостi, забезпеченi iпотекою.

Консолiдований iпотечний борг маi об'iднувати зобов'язання не менш як трьох боржникiв. Сума окремого консолiдованого iпотечного боргу при реформуваннi зобов'язань маi бути в розмiрi, еквiвалентному не менше нiж 200 тисячам iвро за курсом Нацiонального банку Украiни на дату здiйснення операцii з таким боргом.

У консолiдований iпотечний борг кредитодавець може включити тiльки зобов'язання, якi мають однаковi умови договорiв про iпотечний кредит, умови iпотечних договорiв та iншi умови, перелiк яких визначаi кредитодавець.

Кредитодавець, пiсля реформування у консолiдований iпотечний борг зобов'язань за договорами про iпотечний кредит i об'iднання вiдповiдних iпотек в iпотечний пул, маi право проводити операцii з вiдчуження iпотечних активiв.

Операцiя з продажу iпотечних активiв може бути зворотною, якщо другий кредитодавець зобов'язуiться у визначений договором строк продати першому кредитодавцю придбанi у нього iпотечнi активи, а перший кредитодавець зобов'язуiться купити такi активи на умовах цього договору. Строк, протягом якого iпотечнi активи належать другому кредитодавцю, i строком вiдчуження iпотечних активiв.

1.2 Досвiд iпотечного кредитування в розвинених зарубiжних краiнах

У розвинених краiнах (США, Великобританiя, Канада, Нiмеччина, Фран-цiя, РЖталiя) iпотечне кредитування вже давно стало класичним iнструментом на фiнансовому ринку, що дозволяi сьогоднi говорити про iснування рiзних моделей розвитку iпотеки [34].

Становлення нацiональноi моделi iпотечного кредитування потребуi вивчення та узагальнення зарубiжного досвiду в цiй сферi.

На сьогоднi iснуi двi основнi моделi iпотеки: нiмецька (франко-скандинавська) та американська [37]. Головна вiдмiннiсть мiж цими моделями полягаi у тому, якi саме джерела використовуються для фiнансування iпотечних креди-тiв. Так, згiдно з американською моделлю, превалюючим джерелом е фондовий ринок, на якому шляхом випуску iпотечних облiгацiй мобiлiзуються необхiднi кредитнi ресурси. Завдяки такому механiзму у США формуiться близько 52% ресурсiв, що спрямовуються на iпотечне кредитування.

Американська модель iпотечного кредитування е складнiшою за нiмець-ку. Сьогоднi вона являi собою цiлу систему iпотечних банкiв, ощадних та кредитних асоцiацiй, страхових компанiй, пенсiйних фондiв тощо. Функцiонування стiлькох учасникiв на ринку iпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного iпотечного ринку та використанню фондових механiзмiв фiнансу-вання iпотечних кредитiв. У рiзнi роки у США були створенi спецiалiзованi iпотечнi органiзацii, такi, як Федеральна нацiональна iпотечна асоцiацiя, Корпо-рацiя житлового кредитування та Урядова нацiональна iпотечна асоцiацiя. На сьогоднi з Федеральноi iпотечноi асоцiацii утворено двi окремi компанii. Одна з них стала повнiстю приватною компанiiю, акцii якоi котируються на фондовому ринку. Iнша зберегла державний статус та отримала назву Державноi нацiо-нальноi iпотечноi асоцiацii (GNMA). Сферою ii дiяльностi i фiнансування та пiдтримка iпотечних програм, якi не можуть повнiстю фiнансуватися на комерцiйнiй основi.

Однiiю з особливостей американськоi моделi iпотечного кредитування i те, що практично всi учасники ринку iпотеки можуть випускати борговi зобов'язання для залучення капiталу на фiнансовому ринку. Останнiми роками ринок iпотечних цiнних паперiв, зокрема iпотечних облiгацiй, випущених у США, i одним iз найбiльш динамiчних та масштабних за розмiрами капiталу. На початок 90-х рокiв його обсяг становив близько $3,5 трлн., а у 2002 р., за оцiнками експертiв, загальний обсяг ринку iпотечних облiгацiй у США склав $4,3 трлн., що становить 22 % загального обсягу випущених у США облiгацiй [39].

Коли мова йде про американську систему iпотечних цiнних паперiв, най-частiше маються на увазi так званi Mortgage-Basked Securities (MBS), що являють собою фiнансовий iнструмент, який даi право iнвесторам на одержання грошових надходжень вiд визначеного набору (пула) прав вимог за iпотечними кредитами, забезпечених заставою нерухомостi. Позичальники погашають iпотечнi кредити щомiсячними чи щоквартальними платежами. Власники iпотечних цiнних паперiв, забезпечених таким пулом, за певною, заздалегiдь визначеною схемою, отримують велику частину цих платежiв. На практицi iснуi широка рiзноманiтнiсть MBS, якi розрiзняються за типом активiв, якими забезпечуються, гарантiями i т.п. При цьому iснуi два основних способи розподiлу платежiв, що надходять вiд iпотечного пула [48].

1. Платежi позичальникiв просто передаються власникам iпотечних цiн-них паперiв. Такi папери називаються наскрiзними чи перехiдними (pass-through). Власники перехiдних паперiв мають право на частку в грошовому потоцi, породженому пулом кредитiв. Емiтент сертифiкатiв участi i лише керуючим самим пулом. Ризики, пов'язанi з несвоiчасним поверненням позичальниками кредитiв, включених у пул, несуть власники таких цiнних паперiв. Перехiднi сертифiкати за своiю конструкцiiю схожi на паi iнвестицiйного фонду.

2. Вся емiсiя iпотечних цiнних паперiв роздiляiться на кiлька класiв. Платежi i ризики можуть бути перерозподiленi мiж цими класами вiдповiдно до певного набору правил структурування й обслуговування. Такi папери називаються структурованими iпотечними цiнними паперами. Типовими прикладами структурованих iпотечних цiнних паперiв i СМО (Collateralized Mortgage Obligations) i CMBS (Commercial Mortgage-Basked Securities).

На сьогоднiшнiй день ринок MBS i одним з найбiльш великомасштабних i динамiчних секторiв не тiльки американського, але i свiтового фондового ринку. Уперше MBS були випущенi державним агентством Джиннi Мей у 1970 роцi. Це були бездокументарнi цiннi папери типу pass-through, що випускаються на основi пула iндивiдуальних iпотечних кредитiв. Власник такого iпотечного паперу здобував право на неподiльну частку доходiв в iпотечному пулi. Таким чином, дохiд iнвестор одержуi за рахунок платежiв позичальника iпотечного кредиту, що надходять як у погашення основного боргу, так i вiдсоткiв, за винятком винагороди кредитора. Джиннi Мей стягуi 0,1% за своi гарантii i перевiрку заставних i 0,4% йде посереднику-емiтенту, що працюi з агентством. Саме ж агентство не i емiтентом вторинних цiнних паперiв.

З 1971 року сертифiкати участi стала випускати компанiя Фреддi Мак. За цими цiнними паперами, на вiдмiну вiд паперiв державного агентства Джиннi Мей, не надаються державнi гарантii. Агентство саме формуi пули й емiтуi цiннi папери.

У 1981 роцi на ринок iпотечних цiнних паперiв вийшла Федеральна iпо-течна асоцiацiя Фаннi Мей. Спочатку, як i iншi агентства, вона випускала стандартнi MBS, тобто MBS на основi пула заставних з фiксованою процентною ставкою, однак вже в 1982 роцi MBS стали випускатися на основi заставних зi змiнною процентною ставкою (Adjustable-rate morgages, ARMs). У даний час MBS, випущенi Фаннi Мей, складають близько 40% усiх MBS у Сполучених Штатах, при цьому iхнiй обсяг постiйно збiльшуiться. Так, з 1981 року дотепер вiн зрiс в 138 разiв - з 25 млрд. доларiв до 3,46 трлн. доларiв. Найбiльш розповсюдженим i випуск MBS, якi реалiзуються через операцii своп. Загалом схема реалiзацii подiбних випускiв маi такий вигляд. Спочатку первинний кредитор поiднуi в пул кiлька iпотечних позик. Фаннi Мей, переконавшись, що всi кредити вiдповiдають установленим стандартам андеррайтингу, викуповуi цей пул заставних i передаi iх у так званий траст довiрителя (grantor trust). Саме ж довiрче агентство (чи траст) випускаi MBS для iпотечного кредитора. Активи, що знаходяться в розпорядженнi кредитора, перетворяться з пула iндивiдуальних iпотечних кредитiв у

Вместе с этим смотрят:

РЖнвестицiйна дiяльнiсть комерцiйного банку та ii вплив на його фiнансовий стан

РЖнкорпорацiя та консолiдацiя як первиннi форми систематизацii банкiвського законодавства Украiни

РЖсторiя свiтовоi банкiвськоi системи

Автоматизацiя в банкiвськiй сферi

Автоматизация банковской деятельности