Маркетинговое исследование рынка недвижимости

Понятие недвижимости и ее виды

Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования

Состояние рынка недвижимости Москвы в настоящее время

Рейтинг крупнейших строительных компаний Москвы

Результаты опросов Metrinfo.Ru

Результаты опросов студентов Финансовой Академии (17-19 лет)

Выводы

Приложения

Список литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

В этой работе я также постараюсь рассмотреть различные аспекты выбора жилья и какие факторы являются приоритетными при выборе жилья, какова Влсправедливая ценаВ» на жилье по мнению покупателей и некоторые другие вопросы.

Понятие недвижимости и ее виды

Термин ВлнедвижимостьВ» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования

Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

В· локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

В· уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

В· низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

В· несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

В· разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

В· рынок земли (земельных участков),

В· рынок жилья,

В· рынок нежилых помещений,

В· рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3. Размытость законодательной базы.

4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Состояние рынка недвижимости Москвы в настоящее время

Анализируя динамику цен на новостройки Москвы за прошлый год, эксперты отмечают: в конце 2009-го стоимость квартир в новых домах значительно поднялась. В целом цены на московские новостройки за год выросли на 6,7% в долларовом эквиваленте и на 14,2% тАУ в рублевом. К декабрю 2009-го цена предложения на многих объектах достигала 180 тысяч рублей за квадратный метр, и эта отметка стала самой высокой за последние несколько лет.

Первыми раскупались квартиры в новостройках эконом-класса; как показала практика, небольшие квартиры в современных новых домах в Москве пользуются высоким спросом, даже если речь идет не о центральных районах столицы. Квартиры в Марфино и Южном Тушино, которые предлагались к продаже по цене 75-100 тысяч рублей, находили своих владельцев еще на стадии строительства домов. Сегодня такие предложения, если и встречаются, то уже по цене выше 100 тысяч за квадрат. И именно с "вымыванием" самых ликвидных предложений по новостройкам специалисты риэлторской компании "НДВ-Недвижимость" связывают прошлогодний рост цен на жилье.

О грядущем дефиците жилья аналитики заявляли еще в конце 2008-го года. Сегодня становится понятно, что прогнозы подтвердились: в прошлом году застройщики не выходили на рынок с новыми проектами, а направляли все усилия на окончание строительства ранее начатых домов. Кроме того, около 80% новостроек Москвы было заморожено на предпроектной стадии, под влиянием сложной экономической ситуации.

2010-й: чего ждать покупателю от рынка?

Начало 2010 года ознаменовалось тем, что признаки дефицита жилья обозначились весьма четко. Объемы коммерческого и социального строительства резко снизились, и покупателям сегодня не так просто найти свободную квартиру в новостройке в Москве в подходящем районе. Кроме того, в Москве практически прекращена реконструкция кварталов старой застройки.

Экономическая ситуация внесла свои коррективы и в схему взаимодействия городской администрации и инвесторов. Если раньше строительство жилья для тех, кто стоит на очереди и для жителей сносимых домов частично финансировалось администрацией, а частично тАУ передавалась инвесторами для реализации соцпрограмм, то теперь механизм изменился. В последние годы инвесторы предпочитают расплачиваться деньгами, и внебюджетный источник пополнения муниципального фонда, таким образом, скоро иссякнет. Финансы, которые поступают от инвесторов, не имеют целевого назначения, и уже совсем скоро городу придется взять на себя практически 100% социальных новостроек Москвы (тогда как раньше доля города составляла от 30% до 50% финансирования).

В наступившем году на капитальное строительство запланировано потратить 204 миллиарда рублей, и всего 17% этих средств будет направлено на жилищные программы. Столичные власти намерены профинансировать возведение 56 новых домов, и основную часть квартир в них предоставят льготникам и жителям "хрущевок", запланированных под снос.

Рейтинг крупнейших строительных компаний Москвы

Журналами Forbes и Эксперт были опубликованы рейтинги крупнейших компаний России, различающиеся как по объему выборки, так и по критериям отбора компаний. Если в рейтинг журнала Эксперт вошли ВСЕ крупнейшие компании России, то в журнал Forbes были включены только те компании, чьи акции не представлены на фондовом рынке. Прежде всего - это закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью и группы компаний, ведущие общий бизнес и подконтрольные общему владельцу. В рамках представленного рейтинга журнала Forbes компании ранжировались по выручке, полученной в 2006 году. Данные о размере выручки предоставлялись самими компаниями.

Согласно рейтингу журнала Forbes, первое место в сфере промышленно-инфраструктурного строительства заняла компания Глобалстрой-инжиниринг, один из участников проекта Сахалин-2, в сфере жилищного строительства тАУ в тройку лидеров вошли компании Дон-строй, СУ-155 и Главстрой (занявшие 2, 3, 4 места в рейтинге журнала Эксперт соответственно).

Рейтинг журнала Эксперт, также как и рейтинг журнала Forbes был составлен на основе открытых данных, предоставленных компаниями.

В рейтинг Эксперт-400 вошли 22 компании, занимающиеся строительством и одна риэлтерская компания тАУ Миэль-Недвижимость. В рейтинг Forbes тАУ 19 компаний и 3 риэлтерских компании - Миэль-Недвижимость, Инком и МИАН.

Согласно рейтингу журнала Эксперт ведущей компанией в сфере инфраструктурно-промышленного строительства стала компания Стройтрансгаз. Лидером на рынке жилищного строительства стала ГК ПИК.

Результаты опросов Metrinfo.Ru

Народное мнение: цена важнее чем бренд

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru провел социологическое исследование на тему покупки жилья на первичном рынке.

Сперва москвичей спросили: ВлПредставьте, пожалуйста, себе ситуацию, что Вы собираетесь купить квартиру. Скажите, Вы:

- все сделали бы самостоятельно (нашли бы подходящее жилье, оформили документациютАж.);

- воспользовались бы помощью знакомых или друзей;

- воспользовались бы услугами частного маклера;

- обратились бы в агентство недвижимости?В»

52,6% опрошенных москвичей выбрали агентство недвижимости;

33,3% купили бы новостройку самостоятельно;

10,1% воспользовались бы помощью друзей и знакомых;

1% доверился бы частному маклеру;

3% пошло бы Влдругим путемВ».

Потом был задан следующий вопрос: ВлПредставьте, что Вам пришлось выбирать: купить жилье у крупной компании с известным именем, но немного дороже или у неизвестной, но дешевле? Какую компанию Вы выберете?В» При этом было уточнено, что обе компании гарантируют покупателю юридическую чистоту сделки.

44,4% выбрали неизвестную компанию;

32,3% остановились на известной компании;

17,2% поступили бы по-другому;

6,1% затруднились ответить на этот вопрос.

Народное мнение: 30-60 тыс.руб. - цена доступного метра

Какой должна быть цена ВлнародногоВ» жилья. Об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru расспрашивал непосредственно жителей Москвы. Было проведено социологическое исследование и начиналось оно с вопроса: ВлКакой должна быть стоимость квадратного метра в Москве, чтобы стать доступной для горожан?В». Было предложено на выбор несколько вариантов этой стоимости.

Результаты опроса оказались такими:

До 30 тысяч рублей назвали 20% опрошенных;

31-60 тысяч рублей выбрали 44%;

61-80 тысяч рублей тАУ 31%;

более 80 тысяч рублей - 5%.

Народное мнение: как влияют скидки на решение покупателя?

ВлКак Вы считаете, скидки тАУ это реальная экономия или уловки продавцов? А может быть, они не имеют реальной экономической выгоды, но стимулируют к покупке?В», - вот такой витиеватый вопрос был задан людям. Ну, а что бы им не запутаться, были предложены варианты ответов:

1. Скидки тАУ это реальная экономия;

2. Скидки тАУ это уловки продавцов;

3. Скидки не имеют реальной экономической выгоды, но стимулируют к совершению покупки.

43% опрошенных (несколько меньше половины участников опроса) считают, что скидки тАУ это уловки продавцов, всегда и везде извлекающих сплошную выгоду для себя;

22% полагают, что скидки не имеют реальной экономической выгоды, но, действительно, могут стать стимулом для покупателя;

15% уверены в том, что скидки тАУ это реальная экономия;

10% имеют другое мнение;

10% затруднились ответить.

Народное мнение: 6 подмосковных соток лучше турецкого берега

Журнал Metrinfo.ru провел социологическое исследование на эту тему. Был задан вопрос: ВлПредставьте себе, пожалуйста, ситуацию, - у Вас есть некая сумма денег и перед Вами стоит выбор тАУ купить домик в Подмосковье или за те же деньги, но жильё за границей. Чему бы вы отдали предпочтение?В».

63,2% опрошенных тАУ купили бы домик в Подмосковье (разница с прошлогодним показателем всего 0,5%)

19,2% - купили бы домик за границей;

17,6% - затруднились с ответом.

Народное мнение: кто хочет жить на высоте?

ВлХотели бы лично Вы жить в высотке?В» - спросили у жителей Москвы.

Нет тАУ ответили нам 58% опрошенных;

Да тАУ заявили 42% респондентов.

Затем уже тех, кто хотел бы жить в высотном доме, спросили, на каком этаже они желали бы поселиться. Выяснилось, что:

14,3% импонирует высота от 1 до 9 этажа;

11,9% - остановились на цифрах от 10 до 19 этажа;

11,9% - предпочли рамки от 20 до 29 этажа;

42,9% опрошенных выбрали диапазон от 30 до 40 этажа;

2,4% - согласны жить на любом этаже.

Народное мнение: москвичи не готовы менять столицу на Подмосковье

Для начала задали общий вопрос ВлУдовлетворены ли Вы своими жилищными условиями?В».

ВлНетВ» - ответило 37,7% опрошенных горожан;

ВлДаВ» - считают 62,3% респондентов.

Затем следовал второй вопрос: ВлСогласились бы Вы обменять (без финансовых затрат) свою квартиру в Москве на квартиру площадью в два раза больше, но в Подмосковье? (от 15 до 30 км. от МКАД)В». Объясним, почему выбрали именно такое расстояние от Москвы: в этой зоне цены примерно в два раза меньше московских. Ближе к Москве тАУ стоимость возрастает, и предложенную операцию уже не проведешь.

Вот как ответили нам участники опроса на этот вопрос:

ВлОднозначно тАУ даВ» - 1,8%;

ВлСкорее да, чем нетВ» - 5,3 %;

ВлСкорее нет, чем даВ» - 17,5%;

ВлОднозначно - нетВ» - 75,4%.

Народное мнение: недвижимость сбережет деньги

ВлСлышали ли вы о том, что в кризис, квартиры в Москве начали дешеветь?В», - задали первый вопрос участникам опроса.

Нет, впервые об этом слышу тАУ заявили нам 55% опрошенных.

Да, слышал(а) тАУ подтвердили 45%.

Следующий вопрос звучал так: ВлРаньше (до кризиса) считалось очень выгодным вкладывать деньги в недвижимость, а сейчас? Как вы считаете?В».

- Да, выгодно, - так ответили 56% участников опроса;

- нет, не выгодно тАУ заявили 14%;

- затруднились с ответом 30%.

рынок недвижимость

ВлПомимо недвижимости люди предпочитают сохранять от инфляции сбережения на банковских счетах, хранить наличные деньги, покупать драгоценности, покупать акции предприятии. Как Вы полагаете, а какой способ наилучший?В» - расспрашивали москвичей и дальше. Вот какую раскладку получили:

- на банковском счете тАУ так сказали 27,1%;

- в недвижимости тАУ 25,7%;

- в акциях предприятий тАУ 14,3%

- в драгоценных металлах, камнях тАУ 11,4%;

- у меня нет сбережений тАУ 4,7%;

- в наличных деньгах тАУ 2,9%;

- другое тАУ 7,1%;

- затруднились с ответом тАУ 7,1%.

Результаты опросов студентов Финансовой Академии (17-19 лет)

Было опрошено 50 студентов. Задано 16 вопросов. И вот результат.

1. ВлПредставьте, пожалуйста, себе ситуацию, что Вы собираетесь купить квартиру. Скажите, Вы:

В· все сделали бы самостоятельно (нашли бы подходящее жилье, оформили документациютАж.);

В· воспользовались бы помощью знакомых или друзей;

В· воспользовались бы услугами частного маклера;

В· обратились бы в агентство недвижимости?В»

2. Представьте, что Вам пришлось выбирать: купить жилье у крупной компании с известным именем, но немного дороже или у неизвестной, но дешевле? Какую компанию Вы выберете?В» Обе компании гарантируют покупателю юридическую чистоту сделки.

3. Какой должна быть стоимость квадратного метра в Москве, чтобы стать доступной для горожан?В». Было предложено на выбор несколько вариантов этой стоимости.

В· До 30 тысяч рублей

В· 31-60 тысяч рублей

В· 61-80 тысяч рублей

В· более 80 тысяч рублей

4. ВлКак Вы считаете, скидки тАУ это реальная экономия или уловки продавцов? А может быть, они не имеют реальной экономической выгоды, но стимулируют к покупке?В»

В· Скидки тАУ это реальная экономия;

В· Скидки тАУ это уловки продавцов;

В· Скидки не имеют реальной экономической выгоды, но стимулируют к совершению покупки.

5. Представьте себе, пожалуйста, ситуацию, - у Вас есть некая сумма денег и перед Вами стоит выбор тАУ купить домик в Подмосковье или за те же деньги, но жильё за границей. Чему бы вы отдали предпочтение?

6. ВлХотели бы лично Вы жить в высотке?В»

7. Если да, то на каком этаже вы желали бы поселиться(ответы на вопрос давали только те, кто ответил на предыдущий положительно).

В· высота от 1 до 9 этажа;

В· от 10 до 19 этажа;

В· от 20 до 29 этажа;

В· от 30 до 40 этажа;

В· согласны жить на любом этаже.

8. Удовлетворены ли Вы своими жилищными условиями?

9. Согласились бы Вы обменять (без финансовых затрат) свою квартиру в Москве на квартиру площадью в два раза больше, но в Подмосковье? (от 15 до 30 км. от МКАД)

В· ВлОднозначно тАУ даВ»

В· ВлСкорее да, чем нетВ»

В· ВлСкорее нет, чем даВ»

В· ВлОднозначно - нетВ»

10. Слышали ли вы о том, что в кризис, квартиры в Москве начали дешеветь?

11. Раньше (до кризиса) считалось очень выгодным вкладывать деньги в недвижимость, а сейчас? Как вы считаете?

12. Помимо недвижимости люди предпочитают сохранять от инфляции сбережения на банковских счетах, хранить наличные деньги, покупать драгоценности, покупать акции предприятии. Как Вы полагаете, а какой способ наилучший?

В· на банковском счете

В· в недвижимости

В· в акциях предприятий

В· в драгоценных металлах, камнях

В· у меня нет сбережений

В· в наличных деньгах

В· другое

В· затруднились с ответом

13. Ваш пол

Муж Жен

14. Кол-во человек в семье

15. Что будет являться приоритетным для Вас при покупке квартиры

В· Цена (насколько низкая или наоборот высокая цена оправдывает все, к примеру, низкая оправдывает возможные недостатки)

В· Сама квартира (планировка, ремонт, если есть, чисто психологические ощущения)

В· Вид из окон (насколько он приоритетен, к примеру, если квартира устраивает, дом неплохой, а вид не фонтан или наоборот, квартира средняя, а вид-супер)

В· Дом(сам дом, соседи, подъезд)

В· Микрорайон (что вокруг дома, там всякие площадки или парки или магазины доступные)

В· Район (инфраструктура, насколько важна близость садов и школ для детей, если вы уже определились, к примеру с садом и школой и они устраивают, готовы ради какого-то предложения сорваться на другой конец города, где все другое и вы там не ориентируетесь+ транспортная доступность центра и выездов из города)

В· Близость метро (не важно есть машина или нет, но предположим вы без нее и есть вариант пешочком до метро минут 10-15 или же ехать на транспорте)

В· Ликвидность квартиры (если, к примеру, возможно будете ее продавать, сейчас она вас устраивает как вариант для вас, но насколько она будет ликвидна лет через 5)

16. Назовите известные Вам строительные компании.

Выводы

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. К 2010 году клиенты стали постепенно возвращаться на рынок: застройщики стали регулировать рынок, снижая объемы строительства.

Также мы можем сделать вывод о том, какие факторы являются решающими при покупке жилья, особенно эконом класса.

Приложения

Анкета

Уважаемый респондент!

Наша организация проводит маркетинговое исследование с целью выявлений предпочтений покупателей в выборе и покупке сотовых недвижимости. Просим Вас принять участие в опросе и ответить на поставленные в анкете вопросы. Анкета анонимная, фамилию, имя и отчество указывать не следует.

Заранее благодарим Вас за помощь!