Ипотечные банки и их операции

Основная деятельность ипотечных банков.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, коВнторые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипоВнтечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".

Благодаря своей долгосрочности (20тАФ30 лет) ипотечные креВндиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансиВнрования сельскохозяйственных предприятий с целью расширеВнния земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как приВнрост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк поВнлучает от продажи закладных листов. Это надежные, приносяВнщие твердые проценты долговые обязательства банка по отноВншению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиВнваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеВнками или ипотечными долгами ссудами.

Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечиваюВнщего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельВнные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приноВнсящих проценты.

Ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, проВнисходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, поВнступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют также займы различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов явВнляются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных листов лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, свяВнзанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участВнками банку запрещено заниматься.

Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными инстиВнтутами, а не универсальными банками. Только три банка в ГерВнмании являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками.

Свою деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. В связи с этим необходимо кратко остановиться на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать заВнпись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству такая запись требует лишь письменного распоВнряжения землевладельца с его нотариально заверенной подпиВнсью. Однако поскольку ипотечные банки требуют, чтобы собстВнвенник брал на себя обязательство подчиняться судебным решеВнниям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариВнально, поскольку оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при приВннудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право пеВнред любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетвоВнрения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очеВнредности списка.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права имеют особое положение тАФ они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипоВнтечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внеВнсения записи в поземельную книгу, наличие персонального треВнбования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, не нужно наличие требования. Он является независимым от требоВнвания (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше) как наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от опВнределенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлеВннию кредита, в специальном соглашении с собственником слеВндует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и. собственник не обязательно должны быть одним и тем же лиВнцом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой учаВнсток в качестве залогового объекта.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаеВнмые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выВнборе залоговых объектов и определении величины ссуды рукоВнводствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносяВнщие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельВнного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банВнке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываВнются правлением банка и заверяются государственными органаВнми надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на котоВнрых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, полуВнчаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредниВнческую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи тАФ боВннификация. Например, банк продает закладные листы на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т.е. 97 000 марок. Кроме бониВнфикации, банк несет также другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также выВн читаются из выручки от продажи ценных бумаг. Это значит, что банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, наприВнмер 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расхоВнды. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Например, банк продает 6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые за средства от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по заВнкладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка усВнловий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладВнным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление креВндита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготоВнвить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен проВндать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сраВнзу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и постуВнплением процентов за кредит, и необходим процент за предоставВнление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочВнной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаВнты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейстВнвия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомниВнтельном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют креВндиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничестВнво выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигаВнется за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недосВнтаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеВнченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгаВнми. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обяВнзательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низВнком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем госуВндарственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В слуВнчае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредитоВнрами банка.

Основной целью вложения капитала в закладные листы явВнляется надежное вложение капитала, принадлежащего несоВнвершеннолетним, через их опекунов; создание средств для поВнкрытия договорных обязательств частными страховыми компаВнниями; получение ссуды под залог в государственных земельВнных банках.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. НаВнряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обоВнзначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купоВнна. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуВнется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответстВнвующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобальВнного сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и заВннимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на заВнкладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по бирВнжевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценВнные бумаги из биржевой торговли.

Организационная структура и функции.

Ипотечные банки представляют собой специфический банковВнский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечВнный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государстВнвенный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипоВнтечные банки в XIX и XX вв. стали обслуживать не только крупВнные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правиВнло, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.

Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.

В Германии в этот период действовали так называемые судоВнстроительные ипотечные банки, предоставлявшие кредиты судоВнстроительным компаниям под строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. ГлавВнной сферой ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

Ипотека (от греч. hypotheke тАФ залог, заклад) тАФ залог недвиВнжимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдаВнвать подобную ссуду).

Негативное воздействие на развитие ипотечных банков окаВнзывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижаВнлось привлечение денежных средств и возрастал невозврат креВндитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолВнженность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипоВнтечных банков снижалось. В период благоприятной экономичеВнской конъюнктуры число их росло, что подтверждается данными на примере ФРГ.

Динамика развития ипотечных банков
	19Н	1934	1948	1966	. 1970	1980	1990
Количество банков	39	30	20	43	31	30	31

Как видим, сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило в период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальВннейшем повышательная тенденция развития экономики в 50тАФ 60-х гг. способствовала росту числа банков. В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроиВнтельных банков и 14 государственных ипотечных. Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк , Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный банк , Немецкий ипоВнтечный банк (г. Бремен). Как правило, большая часть акциоВннерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиВнболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым "гроссбанкам". Среди государственных ипотечных банков ведуВнщее положение занимали четыре банка: "Дейче Пфандбрифан-штальт" с пятью филиалами, Баварский земельный банк и два банка в земле Баден-Вюртемберг.

Другие частные и государственные ипотечные банки также контролировались гроссбанками. В последние десятилетия экоВнномического роста ФРГ (70тАФ80тАФ90-е гг.) число ипотечных банВнков колеблется около 30.

Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является "Креди фонсье де Франс" тАФ старейший ипотечный банк Франции с участием гоВнсударства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 60тАФ70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: выдает среднесрочные и долгоВнсрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служит выпуск ипотечных обВнлигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных зайВнмов. Вторым направлением деятельности КФФ является преВндоставление ссуд строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме "того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуВнществляющему жилищное строительство. В-третьих, в функВнцию КФФ входит также учет векселей по среднесрочным креВндитам под строительство, которое осуществляется коммерчеВнскими банками.

Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипоВнтечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеют "Креди фонсье нур ле батиман" и "Ля компани ипотекэр де ля Эпен", которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.

В С Ш А в основном ипотечный кредит осуществляют спеВнциализированные небанковские кредитно-финансовые институВнты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании, но в то же время существует и группа государственВнных ипотечных банков. Это федеральные банки по кредитоваВннию жилищного строительства, Федеральная ипотечная корпоВнрация по кредитованию жилищного строительства, банки по креВндитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.

Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипоВнтечные учреждения выдают ипотечные ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель, федеральных ипотечных учреждений, включая банВнки, заключается в том, чтобы предоставлять кредиты в сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер эконоВнмики, т.е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приВнобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые комВнпании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необхоВндимые источники и в последующем использовать их для ипотечВнного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.

В Турции ипотечным кредитом занимается несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основВнном в городах. "Сумербанк" финансирует строительство государВнственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализации продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а МоВнреходный банк осуществляет кредитование строительства судов и портового хозяйства. Эти банки являются проводниками опредеВнленной целевой правительственной политики по укреплению государственного сектора.

В Финляндии действуют семь частных ипотечных банков: "Финиш Реал Эстате Бэнк ЛТД", "Индастриал Бэнк оф Финллэнд ЛТД", "ОКО инвестмент бэнк ЛТД", "Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД", ^ЛРСР - Минисипалите Бэнк ЛТД", "Капсалис Бэнк ЛТД*' и "Аландс Гиротекс Бэнк ЛТД". Эти банВнки направляют свои ипотечные кредиты в корпоративный сектор (до 67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким предВнприятиям (1%), прочим (6%). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый в промышленность, строительство и сельское хозяйство.

В Испании существует несколько банков, предоставВнляющих ипотечный кредит. Это прежде всего Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строиВнтельного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованиВнем в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечВнным кредитованием в Испании занимаются также Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предосВнтавляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.

В Италии функции ипотечного кредита выполняют по-лугосударственные и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного кредита занимают банки "Институто Мобиль-яре Итальяно", "Мидибанк", "Эфибанк* (ипотечный кредит для промышленности). Банк "Медио Кредито" проводит кредитоваВнние средних и мелких промышленных компаний путем предосВнтавления кредитов другим банкам, но сам он операциями с частВнной клиентурой не занимается.

Весьма важное значение ипотечные банки имеют также в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближаюВнщиеся по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. Так, в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде сущеВнствовали в 80-х гг. в таких странах, как Аргентина, Бразилия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили¹, в Азии тАФ в основном в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и некотоВнрых других. Основная функция ипотечных банков в этих региоВннах и странах тАФ ипотечное кредитование земельной собственноВнсти, жилищного и отчасти промышленного строительства.

Страновый подход к деятельности ипотечных банков и к ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно-финансовые институты, коВнторые также проводят ипотечные операции.

Пассивные и активные операции банков.

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливаВнет формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегаВнтельных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 7.1).

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный .капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяютВнся различным клиентам на жилищное и промышленное строиВнтельство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства тАФ около 3%, ценные бумаги тАФ 0,5% и прочие тАФ 1,5%).

Таблица 7.1 Баланс частного и государственного ипотечного банка (западная модель).

Пассивы	Активы
1. Коммунальные облигации и закладные 2. Долгосрочные займы. 3. Переходящие кредиты. 4. Собственные средства 5. Прочее.	1. Наличность и счета в кредитных учреждениях. 2. Долгосрочные кредиты. 3. Ценные бумаги. 4. Переходящие кредиты. 5. Прочее.

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный креВндит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных тАФ производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных оргаВннов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлеВнкают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ - 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10тАФ25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые тАФ мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В послевоенные годы произошли важные изменения в техВннике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пасВнсивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипоВнтечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумВнму, превышающую их собственный капитал в 10тАФ20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лиВнзинговые и факторинговые операции для увеличения своих дохоВндов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсиВнфикации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. МаВнлейшие спады в экономике западных стран, особенно в строиВнтельстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положеВннии банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками реВнсурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, своВнбодные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораВнций), а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источник пополнения кредитных ресурсов тАФ вторичный рынок закладных, в ФРГ тАФ накопительные семейные счета.

Ипотечные банки России.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимостиВ» появились вРоссии в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали гоВнсударственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душаВнми оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуВнды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60тАФ70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуВнды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г. тАФ до 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменВнных строений. К началу 60-х гг. XVIII в. средства банка оказаВнлись замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1786 гг. в пополнение к первоначальному капиталу банк получил от правиВнтельства ассигнования в сумме около 6 млн. руб. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабВнричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финанВнсирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созВнданные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казенВнных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помеВнщичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имеВнний сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. тАФ 3,5%) и предоставлял помещикам отсрочки платежей без взиВнмания процентов. Кроме государственных, в России действоваВнли и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II заВнпретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разоВнрившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения тАФ городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные буВнмаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банВнков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано а других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог неВндвижимого имущества и прежде всего земли было приостановлеВнно в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с развитиВнем частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, НоВнвосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со сложВнной экономической ситуацией в стране тАФ дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практиВнчески недоступными для подавляющей части населения. ОтсутВнствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросоВнвестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюВнционный опыт, практику других государств, стараются разрабоВнтать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредиВнтелями которой выступили 16 фирм, девять из них тАФ ипотечные банки. Цель Ассоциации тАФ лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и ПраВнвительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. ПоВнэтому задача Ассоциации тАФ помочь на государственном уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке тАФ оценку неВндвижимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рыВннок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в РосВнсии стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Вступивший в силу весной 1992 г. закон "О заВнлоге" сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания закоВннопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 г. Государственная Дума приняла в первом чтении закон "Об ипотеке", однако больше Парламент к этой проблеме не возвращался.

26 февраля 1996 г. вышел указ Президента Российской ФедеВнрации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредиВнтования".

Вместе с этим смотрят:

РЖнвестицiйна дiяльнiсть комерцiйного банку та ii вплив на його фiнансовий стан

РЖнвестицiйна полiтика банкiв в Украiнi

РЖнкорпорацiя та консолiдацiя як первиннi форми систематизацii банкiвського законодавства Украiни

РЖнструменти пiдтримки платоспроможностi та лiквiдностi комерцiйного банку (на прикладi АКБ "Приватбанк")

РЖпотечне кредитування як механiзм залучення фiнансових ресурсiв для пiдприiмницькоi дiяльностi